Источник: Freepik
Чтобы сдавать недвижимость в аренду, недостаточно просто найти жильцов и заключить с ними договор. Важно отчитаться о полученных доходах и оплатить с них налог, иначе владелец недвижимости рискует нарваться на штраф. Рассказываем, как рассчитать налог за сдачу квартиры в 2025 году и какой режим налогообложения самый выгодный.
Что такое налог за сдачу квартиры в аренду
По закону владелец жилого помещения имеет право сдать его физическому или юридическому лицу. Если в квартире будет проживать частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется «наем». Если помещение предоставят для использования юридическому лицу, то хозяин квартиры должен заключить с ним договор аренды (1).
В любом случае, если владелец получает доход от сдачи своего жилья, он обязан оплатить с него налог. Налоговые ставки зависят от статуса хозяина квартиры и зафиксированы в Налоговом кодексе РФ.
Зачем платить налог за сдачу квартиры
Многие собственники сдают жилье арендаторам в обход налоговой и тем самым нарушают закон. Сергей Красноусов, к. ю. н., доцент, заведующий Региональным центром финансовой грамотности Красноярского края (РЦФГ), руководитель Красноярского РМЦ ФМЦ ВШЭ, федеральный эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности, перечислил несколько причин, почему важно делать отчисления с этого вида доходов:
- соблюдение российского законодательства — обязанность граждан;
- снижение риска привлечения к ответственности за неуплату налогов: от административной до уголовной;
- безопасность арендодателя: доход зафиксирован официально, а значит, вызовет меньше вопросов со стороны правоохранительных органов и соседей;
- официальный доход дает арендодателю право на налоговый вычет, так как появляется необходимая налогооблагаемая база;
- наличие официального дохода может пригодиться при получении кредита;
- конкурентное преимущество перед другими арендодателями. Официальное ведение бизнеса вызывает больше доверия у арендаторов и снижает риски спорных ситуаций, в том числе при оплате жилья.
Законодательные требования к налогу за сдачу жилья
Отношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения регулирует Гражданский кодекс РФ (2). Там подробно описаны обязанности сторон, заключение договора, сроки и условия внесения платы за квартиру. Кроме того, многие нюансы найма описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Узнать о ставках и правилах уплаты налога за сдачу жилья можно в Налоговом кодексе и соответствующих законодательных актах:
- глава 23 НК РФ регламентирует уплату налогов на доходы физических лиц (3);
- в главе 26.2 НК РФ описаны особенности начисления налогов при упрощенной системе налогообложения (УСН) (4);
- в главе 26.5 — при патентной системе (5);
- Федеральный закон от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ устанавливает ставки налогов для самозанятых (плательщики налога на профессиональный доход — НПД) (6).
Сколько составляет налог за сдачу квартиры в аренду
Источник: Федеральная налоговая служба
Сдавать жилье могут физические лица, индивидуальные предприниматели и самозанятые. В зависимости от статуса арендатора будет меняться размер налога.
Самые высокие ставки действуют для физических лиц и ИП, которые работают на основной системе налогообложения (ОСНО). Им необходимо платить минимум 13% с полученного дохода.
«Размер налога для физических лиц будет зависеть от годового дохода, полученного по всей налогооблагаемой базе. В том числе речь идет об учете дохода по трудовому договору. По закону минимальный размер оплаты труда с 1 января 2025 года составляет 22 440 рублей в месяц или 269 280 рублей в год. При доходе свыше 2,4 млн рублей в год ставка будет 15%, свыше 5 млн рублей — 18%, свыше 20 млн рублей — 20%. При годовом доходе более 50 млн рублей налоговая ставка будет 22%», — объяснил эксперт Сергей Красноусов.
Предприниматели, которые сдают жилье, могут сэкономить на уплате налогов, если перейдут на патентную или упрощенную систему налогообложения.
По мнению Екатерины Голубцовой, к. э. н., доцента кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова, использование патента более выгодно. Его стоимость зависит от площади и местонахождения квартиры. Патент можно оформить на срок от 1 до 12 месяцев. При этом максимальная сумма дохода не должна превышать 60 млн в год.
Эксперт объясняет, что при определении налогового обязательства потенциально возможный доход умножается на 6%. Стоимость патента легко определить с помощью калькулятора на сайте ФНС России. Вероятно, она будет значительно меньше суммы НДФЛ, но появятся дополнительные сложности.
«Для использования патентной системой налогообложения необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы во внебюджетные фонды. Однако страховые взносы не увеличат совокупных налоговых обязательств, так как на их сумму можно будет уменьшить стоимость патента. Есть еще один риск: если арендатор откажется от квартиры, и она какое-то время не будет приносить дохода, стоимость патента не возвращается», — рассказывает Екатерина Голубцова.
При УСН налог со сдачи жилья в аренду составляет 6%.
«Как и в случае с патентной системой налогообложения, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы, которые будут уменьшать сумму налога. Но, в отличие от патентной системы налогообложения, у ИП не будет налоговых обязательств при отсутствии дохода», — уточняет эксперт Екатерина Голубцова.
Наконец, для самозанятых ставка по налогу за сдачу квартиры составит:
- 4%, если арендатор — физическое лицо;
- 6%, если арендатор — юридическое лицо.
Эксперт Сергей Красноусов обращает внимание: «Сумма дохода при самозанятости не должна превышать 2,4 млн рублей в год. Кроме того, законодательство предусматривает, что такой режим налогообложения возможен только при аренде (найме) жилой недвижимости. Сдавать, например, апартаменты, которые не относятся к таким помещениям, и использовать режим самозанятости не выйдет».
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Для каждого режима налогообложения разработаны свои правила уплаты налогов.
Самозанятым
По мнению Сергея Красноусова, статус плательщика НПД удобен тем, что для расчета налога нужно только вовремя формировать чеки об оплате в системе «Мой бизнес» или «Мой налог». На основании этих документов ФНС самостоятельно начислит налог и самозанятый сможет оперативно его оплатить.
Сумма к оплате появится в соответствующем приложении до 12 числа следующего месяца. До 28 числа налог нужно оплатить, иначе будут начислять пени.
Физическим лицам
«Если квартиру сдает частное лицо, то по окончании налогового периода (года) ему нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог. К плюсам такого налогообложения можно отнести организационную простоту процедуры. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС с помощью специальной программы легко заполнить декларацию и также просто уплатить НДФЛ», — рассказывает эксперт Екатерина Голубцова.
Кроме того, документ можно принести в налоговую инспекцию лично, отправить его по почте, через МФЦ или портал «Госуслуги». Главное, чтобы декларация была подана не позднее 30 апреля.
В документе необходимо указать размер полученного дохода за прошлый год. Налоговая проведет камеральную проверку и начислит налог, который нужно оплатить не позже 15 июля.
Индивидуальным предпринимателям
ИП на «упрощенке» и ОСНО тоже должны ежегодно подавать декларации о полученных доходах в налоговую инспекцию. Для предпринимателей, которые приобретают патент, налог в привычном смысле слова начисляться не будет. Часть стоимости патента они оплатят в течение 90 дней после того, как он начнет действовать, а остальную сумму — не позднее даты его окончания.
Можно ли не платить налоги за сдачу квартиры в аренду
Не перечислять налог можно только в том случае, если собственник не имеет никакого дохода от аренды. Если жилье сдают за деньги, то необходимо отчитаться о полученных средствах и заплатить с них процент в бюджет. Эта обязанность закреплена законом.
Эксперт Сергей Красноусов отмечает, что часть средств за аренду можно не учитывать. А именно плату арендодателя за коммунальные услуги, если она зависит от их фактического потребления и фиксируется с помощью счетчиков. В этом случае у арендодателя нет экономической выгоды.
Таким образом, доход от сдачи квартиры можно уменьшить. Но рассчитывать, что ИФНС не узнает об аренде жилья, и совсем не платить налог, не стоит.
Есть разные источники, через которые инспекция может получить сведения о незаконной сдаче недвижимости внаем. Например, могут нажаловаться соседи или участковый. Информация может поступить от миграционной службы, в которой мигранты регистрируют место жительства. Кроме того, налоговая инспекция может выявить факт сдачи внаем при проверке риелторских агентств, а затем уточнить, уплачивается ли налог с этой квартиры.
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Источник: unsplash
Если налоговая инспекция докажет, что владелец жилья сдает его внаем, а налоги не платит, это может грозить ему неприятными последствиями. За неуплату или несвоевременную подачу отчетности предусмотрены различные наказания: от пени и штрафов до уголовной ответственности.
1. Если налог оплатили не вовремя, за каждый день просрочки будут «капать» пени. Рассчитать их можно по формуле:
Сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней опоздания (7).
2. Если не вовремя сдать декларацию о доходах, назначат штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Но не менее 1000 рублей и не более 30% от налогового платежа (8).
3. За неуплату налога также предусмотрен штраф: 20% от суммы платежа в стандартных случаях или 40%, если владелец квартиры скажет, что не платил умышленно (9).
4. Взыскать недоимки по налогу могут в судебном порядке. В том числе за счет имущества нарушителя (10).
5. За уклонение от уплаты налогов в крупных (сумма недоимки — не менее 2,7 млн рублей за 3 года) и особо крупных (не менее 13,5 млн рублей за три года) размерах могут оштрафовать на 100 000–500 000 рублей, привлечь к принудительным работам или лишить свободы на срок от шести месяцев до трех лет (11).
Мнение эксперта: как выгоднее сдавать квартиру в аренду
«Доходы от сдачи имущества в аренду облагаются по законодательству налогом. В отсутствии у физического лица налогового агента (лица, на которого возложена законом обязанность исчислять, удерживать и перечислять налоги за налогоплательщика) при получении арендной платы необходимо самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога. В противном случае предусмотрена ответственность за нарушение налогового законодательства в виде штрафов и пеней», — рассказала Екатерина Голубцова, доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова.
Сумма налоговых обязательств при сдаче квартиры в аренду у физического лица зависит от выбранного режима налогообложения, каждый из которых имеет свои тонкости.
По мнению Екатерины Голубцовой, самым выгодным вариантом как с финансовой, так и с организационной точки зрения считается налог на профессиональный доход. При сдаче квартиры физическим лицам ставка составит 4%, юридическим — 6%. Нет обязанности перечислять страховые взносы. Налог уплачивается только при получении дохода, а зарегистрироваться в качестве самозанятого можно удаленно.
По словам Сергея Красноусова, заведующего Региональным центром финансовой грамотности Красноярского края, вопрос о выгодности сдачи квартиры в аренду зависит от ряда обстоятельств. Прежде всего — от желания использовать тот или иной вариант налогообложения и суммы потенциального дохода от сдачи квартиры в аренду. Кроме того, важный момент выбора — простота отчетности перед налоговой службой.
Для примера Сергей Красноусов привел несколько расчетов. По данным портала ДОМ.РФ, арендная ставка в Москве в третьем квартале 2024 года в среднем составила 111 тысяч рублей в месяц, а в нестоличных городах — 43 тысячи рублей (12).
«Получается, что среднестатистический доход московского арендодателя в год составит — 1 млн 332 тысячи рублей (111 000 х 12 месяцев), арендодателя из нестоличного города — 516 тысяч рублей (43 000 х 12 месяцев)», — объясняет эксперт.
Вот какие ставки и суммы налога будут начислены за этот доход при разных вариантах налогообложения:
- 13, 15, 18, 20 или 22% при общей системе налогообложения. При отсутствие иного дохода арендодатель должен будет уплатить 13% налога — 173 160 рублей в первом случае, 67 080 рублей во втором;
- 4 или 6% — при оформлении статуса самозанятого. В этом случае при отсутствие других доходов владелец квартиры при сдаче в аренду жилого помещения физическому лицу должен будет уплатить 4% налога — это 53 280 рублей в первом случае, 20 640 рублей во втором. Юридическому лицу — 6%: 79 920 рублей в первом случае, 30 960 рублей во втором;
- 6% при переходе на патентную систему налогообложения.
Размер налога (РН) в этом случае считается по формуле: РН = (налоговая база / 365 (366) дней х количество дней срока, на который выдан патент) х 6%.
«Например, при сдаче внаем квартиры 40 кв м в центре Москвы в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года сумма налога при применении патентной системы налогообложения составит 61 776 рублей. Деньги необходимо внести двумя платежами. Первый платеж составит 20 592 рублей. Его нужно внести в срок не позднее 90 календарных дней после начала действия патента. Второй платеж — 41 184 рубля — не позднее срока окончания действия патента», — уточняет Сергей Красноусов.
Главное о налоге за сдачу квартиры в аренду
Источник: unsplash
Собрали ключевые моменты статьи в кратком описании.
1. Сдача жилья внаем и аренду облагается налогом.
2. Налог составляет: от 13% — для физических лиц, 6% для ИП на УСН и патентной системе, 4-6% — для самозанятых.
3. Чтобы отчитаться о полученном доходе, на который ФНС начислит налог, физические лица и ИП подают декларации, а самозанятые формируют чеки в приложении «Мой налог».
4. За непредоставление отчетности и неуплату налога могут начислить пени, штрафы или привлечь к уголовной ответственности.
Список источников:
1. Статья 671. Договор найма жилого помещения, Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Глава 35. Наем жилого помещения, Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Глава 23. Налог на доходы физических лиц, Налоговый кодекс Российской Федерации.
4. Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения, Налоговый кодекс Российской Федерации.
5. Глава 26.5. Патентная система налогообложения, Налоговый кодекс Российской Федерации.
6. Федеральный закон от 27.11.2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"».
7. Статья 75. Пеня, Налоговый кодекс Российской Федерации.
8. Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам), Налоговый кодекс Российской Федерации.
9. Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов), Налоговый кодекс Российской Федерации.
10. Статья 45. Исполнение обязанности по уплате налога, сбора, страховых взносов, Налоговый кодекс Российской Федерации.
11. Статья 198. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов, Уголовный кодекс Российской Федерации.
12. «Обзор рынка аренды жилья за III квартал 2024 года», сайт «Дом.РФ».
Автор: Яна Шапошина
Эксперты:
Сергей Красноусов, к. ю. н., доцент, заведующий Региональным центром финансовой грамотности Красноярского края (РЦФГ), руководитель Красноярского РМЦ ФМЦ ВШЭ, федеральный эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности;
Екатерина Голубцова, к. э. н., доцента кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова
