Ипотека на строительство дома в 2024 году: в чем ее особенность и кто может получить

Доля ипотечных кредитов, которые выдали на строительство собственного дома, в последние годы стабильно высокая. На индивидуальное жилищное строительство стали распространяться государственные программы. Многие люди пересмотрели свои пожелания и требования к комфортному жилью. Что нужно знать желающим взять ипотеку на строительство дома в 2024 году, разберемся в статье при помощи эксперта.

Что такое ипотека на строительство дома

Это кредит, средства которого можно направить на оплату участка, строительных материалов и работ по возведению частного дома. Участок земли все время строительства будет находиться в залоге у финансового учреждения. После завершения стройки и постановки дома на кадастровый учет, он также становится частью залогового имущества (1).

Чем отличается кредитование на строительство дома от обычной ипотеки, пояснил руководитель федерального агентства по кредитованию и недвижимости Success Finance Ибрагим Бадалов: «Ипотека на строительство дома — целевая программа, и ее выдают траншами (частями) в соответствии с этапами строительства. Как правило, кредит разделен на три транша: первый — на фундамент, второй — на каркас и третий — на отделку. При стандартной ипотеке вся сумма ипотечного кредита направляется продавцу недвижимости сразу».

В последнее время многие банки требуют организовать строительство только при помощи аккредитованного подрядчика. В этом случае используется эскроу-счет, на который сумма кредита переводится целиком. Подрядчик возводит дом на свои средства, а деньги получает уже после выполнения работ.

Условия обычной ипотеки на строительство дома

В случае кредита на ИЖС условия банков нередко отличаются от предложений по обычной ипотеке. Рассмотрим средние параметры, актуальные на 2024 года.

Процентная ставка

После поднятия ЦБ РФ ключевой ставки до 21% предложения банков по ипотекам также изменились. В настоящее время кредит на строительство дома можно взять в среднем не менее чем под 26–28% годовых (2).

Первоначальный взнос

В каждом банке свои условия по этому показателю, но обычно это не менее 20% от суммы кредита. В некоторых случаях требования для заемщика по первоначальному взносу могут доходить до 40–50%.

Максимальная сумма кредитования

Размер ипотеки на строительство своего дома напрямую зависит от региона, где находится земельный участок, и банка. Важно учитывать, используются ли программы господдержки. Так, для сельской ипотеки это всего 6 млн рублей, для дальневосточной — до 9 млн, а для семейной — от 6 до 12 млн рублей.

Максимальный срок

В 2024 году такие кредиты дают максимум на 30–35 лет. Но и это зависит от условий банка — в некоторых из них хотят возврата средств в течение 20 лет и даже меньшего срока.

Возможность рефинансирования

Как и другие кредиты на недвижимость, ипотеку на ИЖС со временем можно рефинансировать. Поэтому при снижении ключевой ставки и падении заемщик вполне способен значительно изменить размер своего ежемесячного платежа.

Условия программ господдержки на строительство дома

Государство помогает заемщикам осуществить свою мечту и обрести свой дом на собственной земле. Для этого разработали несколько специальных программ, каждая из которых имеет свои особенности.

Сельская ипотека

Программа предназначена для возведения объектов ИЖС в сельской местности. Заемщики должны подходить под основные требования по ипотечному кредитованию и обязаны зарегистрироваться в новом доме в течение полугода после оформления права собственности. Им придется подтверждать свою регистрацию каждые 180 дней весь срок, пока действует ипотека (3).

Построить будущее жилье можно самостоятельно, но только с использованием заводских готовых домокомплектов. Банки же все чаще готовы одобрять кредиты, если дом строят по договору подряда с ИП или юридическим лицом.

Условия сельской ипотеки:

• ставка — от 0,1% для приграничных территорий РФ и до 3% в других субъектах РФ;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма кредита — до шести млн рублей, но для супругов предусмотрена возможность оформить два кредита на один объект, если денег будет недостаточно;
• максимальный срок кредита — до 25 лет.

Семейная ипотека

Эта программа льготной ипотеки предназначена для семей с детьми. Она доступна для граждан, в семье которых есть ребенок до семи лет, либо ребенок с ограниченными возможностями здоровья, либо два и более детей младше 18 лет.

В случае одобрения кредита строиться можно в любом регионе страны. Но есть и ограничения: работать будет юридическое лицо по договору подряда и только с использованием эскроу-счета.(4)

Условия ипотеки:

• ставка — до 6% в любом регионе;
• первый взнос — от 20% с возможностью использовать маткапитал;
• в Москве и МО, а также в Санкт-Петербурге и ЛО максимум кредита достигает 12 млн рублей. В других регионах сумма ограничена шестью млн рублей;
• срок кредита — до 30 лет;
• заемщики и их дети должны быть гражданами РФ.

Арктическая и дальневосточная ипотека

Получить льготный кредит по сниженной ставке и построить дом на своей земле имеют возможность жители Дальнего Востока и территорий Арктики. В их случае дом может строить сам заемщик, или использовать юрлицо как подрядчика (5).

Воспользоваться льготой могут сразу несколько категорий: супруги не старше 36 лет, переехавшие в регион медработники и учителя, получатели арктического и дальневосточного гектара, работники ОПК, переселенцы с новых территорий, участники СВО и члены их семей.

Как только строительство дома полностью завершится, заемщик обязан оформить в нем постоянную регистрацию минимум на пять лет. Если условие проигнорируют — банк вправе поднять ставку.

Условия льготной ипотеки на ИЖС:

• ставка — до 2% годовых;
• первый взнос должен быть не менее 20%;
• максимальная сумма ипотеки не превышает шести млн рублей, но ее можно поднять до девяти млн рублей при строительстве дома более 60 кв. м;
• срок кредита — до 20 лет.

IT-ипотека

При этом варианте льготного кредитования работники IT-сферы могут построить свой дом при помощи подрядчика с обязательным использованием эскроу-счета. Получить деньги может любой сотрудник аккредитованной компании, требований к специальности нет.

Согласно действующим правилам, построить дом на деньги банка может только сотрудник, компания которого зарегистрирована не в Москве и не в Санкт-Петербурге. На территории этих мегаполисов действие программы больше не распространяется.

Условия кредитования:

• ставка составляет 6%;
• заемщик должен сразу внести от 20%, можно использовать материнский капитал;
• максимальный размер кредита — до девяти млн во всех регионах, кроме столичных;
• обязательная ИТ-аккредитация компании и статус получающей налоговые льготы;
• зарплата заемщика должна быть не менее 150 тысяч рублей в городах-миллионниках и не менее 90 тысяч рублей в регионах.

Важно отметить, что заемщику нужно каждые шесть месяцев после получения денег подтверждать данные о трудоустройстве. Делать это придется до полного погашения ипотечного кредита. Если человек уволится и не устроится в другую IT-компанию, ставку по ипотеке могут увеличить до «ЦБ + 1,2–2%».

Кто может получить ипотеку на строительство дома

Требования к заемщикам, которые собираются построить на деньги банка свой собственный дом, полностью соответствуют стандартам. Однако, если гражданин участвует в одной из льготных программ, то должен удовлетворять и их особым требованиям.

Назовем основные характеристики, которым должен соответствовать претендующий на кредит человек:

• быть гражданином РФ в возрасте 21–70 лет. Однако некоторые банки работают с иностранцами, а возраст иногда увеличивают до 75 лет;
• быть прописанным в любом из регионов страны;
• иметь постоянную работу и заработок, покрывающий определенный минимум. Этот показатель каждый банк устанавливает для себя самостоятельно;
• обладать стажем работы не менее года и трудиться на последнем месте как минимум три, а в некоторых случаях и шесть месяцев.

Некоторые требования могут меняться от банка к банку, поэтому заемщику обязательно следует уточнить все особенности. Кроме того, чтобы решение было положительным, желательно иметь хорошую кредитную историю и не быть обремененным действующими кредитами.

«Достаточно легко оформить ипотеку для постройки дома на земельном участке в арктической зоне, дальневосточном округе и в сельских поселениях. В крупных городах и пригородах гораздо сложнее, ведь там льготные программы не действуют за исключением семейной ипотеки. В целом в 2024 году доступность за пределами Москвы и Санкт-Петербурга не сильно снизилась», — отметил эксперт.

Какие объекты подходят для ипотеки на строительство дома

У некоторых банков есть свои предпочтения по параметрам земельных участков или конструкционных материалов для дома. Такие вопросы следует уточнять у своего менеджера по ипотеке или у аккредитованного подрядчика, который будет работать с заемщиком. Также можно использовать онлайн сервисы, где представлены проекты домов, одобренные представителями банков.

Расскажем подробнее об основных запросах к участку:

• для кредита подходит категория земель ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), земли сельхозназначения. Главное, чтобы участок не находился на территории заповедников или охраняемых парков;
• лучше всего, если участок уже в собственности у заемщика или у продавца. С арендованной землей работают не все банки, при оформлении документов могут быть трудности;
• с документами на землю должно быть все в порядке. То есть проведено межевание и согласованы границы с соседями;
• на участке должно быть разрешено строительство. Эту информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН;
• важно и местоположение участка. Объект следует строить в населенном пункте, доступном для банка. Так, некоторые кредитные учреждения обозначают это расстояние в 150 км от ближайшего офиса.

Требования к строящемуся дому:

• объект не противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ;
• качественный фундамент из стандартного перечня материалов;
• дом — до трех этажей в высоту;
• минимальная площадь — от 60 кв. м;
• дом должен быть расположен в населенном пункте, в котором возможно круглогодичное проживание.

«Дом строят сами или через подрядную строительную организацию. Построить необходимо за определенный период, как правило дается один–два года. Земля должна быть категории: ИЖС, сельхозназначения, реже иные категории. Главное, чтобы на земле можно было построить дом для круглогодичного проживания с проведением всевозможных коммуникаций», — отметил Ибрагим Бадалов.

В каких банках можно получить ипотеку на строительство дома

Ипотечные кредиты на строительство домов дают многие крупные банки РФ. У них могут отличаться условия, процентные ставки и сроки кредитования. Рассмотрим базовые условия в нескольких крупных финансовых учреждениях страны.

1. Россельхозбанк

В настоящее время простую ипотеку на строительство дома в этом банке оформить нельзя. Получить деньги на эти цели возможно только в рамках IT- и сельской ипотеки. Условия по ним стандартные для этих целевых программ.

2. Сбербанк

Что может предложить один из системообразующих банков, рассмотрим в таблице.

Банк разрешает строить дом своими силами или использовать подрядчика. Деньги кредита можно использовать и на покупку земли, где будут строить дом. Есть варианты для снижения ставки по кредиту.

3. ВТБ

Условия для заемщиков в другом крупнейшем финансовом учреждении — в таблице.

Здесь тоже можно снизить процентную ставку по кредиту при определенных обстоятельствах. Банк работает со списком подрядчиков, прошедших аккредитацию. Заемщикам также предлагают воспользоваться уже согласованными проектами домов, которые могут облегчить получение ипотеки.

4. Газпромбанк

В этом финансовом учреждение условия кредита на ИЖС следующие.

Кредит на строительство жилого дома готовы дать только при условии строительства по договору подряда на уже имеющемся земельном участке. Особо указано, что объект нужно закончить в течение 24 месяцев. Предусмотрены как скидки по ипотечной ставке, так и надбавки за нарушения или отсутствие страховки.

Какие документы нужны для ипотеки на строительство дома

Прежде чем начать оформление ипотечного кредита, заемщику необходимо собрать пакет документов. У разных банков требования к нему могут отличаться, но в целом они одни и те же.

Перечень минимального пакета документов:

• заявление и разработанная банком анкета заемщика;
• паспорт будущего владельца дома (созаемщика или поручителя при наличии);
• документы с информацией о доходах заемщика и его работе в настоящее время;
• выписка из ЕГРН с информацией об участке;
• документы о праве собственности на земельный участок, где будет идти строительство;
• договор-основание или проект договора на строительство дома и проведение работ по обустройству коммуникаций;
• смета на строительство дома со стоимостью всех материалов и работ.

Чтобы не совершить ошибки, все требования к документам стоит уточнить в банке.

Как оформить ипотеку на строительство дома

Первым делом нужно подать заявку в банк (лично или онлайн). Приложить все документы. Далее необходимо выполнить следующие действия:

• если заемщик хочет воспользоваться льготной программой, ему нужно подтвердить свое право на это. После одобрения заявки нужно выбрать подходящего застройщика или определить, что дом будет строиться своими силами;
• согласовать проект будущего дома и дождаться одобрения проекта от банка. На этом этапе можно с подрядчиком и продавцом земли определить дату сделки.
• заключить договор купли-продажи с владельцем земли и подписать договор подряда со строителями.
• обратиться в МФЦ, чтобы право собственности на участок перевести к заемщику. После официальной регистрации сделки банк проведет расчеты с ее участниками.

Деньги поступают продавцу участка и подрядчику, либо заемщику, если он решил строить дом своими силами.

Как можно снизить расходы при оформлении ипотеки на строительство дома

Ипотека в 2024 году стала дороже из-за повышения ключевой ставки, поэтому заемщику пригодится любой способ экономии при строительстве дома. Разберем самые доступные варианты.

1. Материнский капитал

Эти средства родители могут использовать при строительстве собственного дома, что значительно уменьшит размер ипотеки. В таком случае закон дает право использовать субсидию до трехлетнего возраста ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке или оплатить ими проценты и основной долг (7). При этом заемщик обязан выделить ребенку долю в доме при его регистрации в ЕГРН.

2. Налоговый вычет

Если заемщик официально работает и платит НДФЛ, ему доступен налоговый вычет. Максимально гражданин РФ может вернуть 13% с суммы в 2 млн рублей, то есть 260 тысяч рублей. Этим правом разрешается воспользоваться один раз в жизнь, но сумма распространяется на несколько объектов недвижимости. Еще при оформлении ипотеки есть возможность сделать возврат с уплаченных процентов — в настоящее время это 13% от трех млн рублей, то есть 390 тысяч рублей. В случае с кредитом на ИЖС вычет можно сделать только после сдачи дома в эксплуатацию.

3. Дополнительные условия банка

Многие банки предлагают заемщику ряд дополнительных условий, которые могут повлиять на снижение процентной ставки по кредиту. Такими условиями могут стать перевод зарплаты на счет этого финансового учреждения, оформление в нем страховки, проведение сделки онлайн и многое другое.

Советы и рекомендации эксперта

Специалист в сфере недвижимости Ибрагим Бадалов дал несколько советов, которые также могут помочь сэкономить при строительстве.

Эксперт рекомендует строить дом без задержек, так как из-за увеличения срока строительства банк может повысить ставку по ипотеке, вплоть до рыночной. Заемщику важно тщательно изучить требования, предъявляемые банками на построенный дом, чтобы не нести дополнительные расходы на «переделку».

Поможет сохранить деньги и привлечение страхового брокера для снижения затрат на страхование дома, так как они значительно выше, чем при оформлении полиса на квартиру.

Кроме того, не нужно забывать, что при работе с подрядными организациями сейчас стали использовать эскроу-счета. Это делает строительство более дорогим, хотя и безопасным для заемщика. Поэтому если заемщик так или иначе связан со строительной сферой, лучше строить дом самостоятельно. Таким образом можно значительно сэкономить.

«В текущее время спрос на ипотеку немного поутих, так как отменили льготную программу, которая распространялась на всех, а также ужесточили семейную ипотеку. Постепенно спрос восстановится, когда “наладят” процесс строительства с эскроу — многие строители пока адаптируются к такому формату расчета.

Параллельно ипотека на строительство дома внедрилась в другие льготные программы: сельская, дальневосточная и другие. Ставки по ним от 2 до 3 процентов годовых, что очень выгодно на фоне высокой ключевой ставки. По статистике, почти половина всего возведенного жилья — это строительство домов гражданами, так что востребованность продукта будет высокой», — резюмировал эксперт.

Главное об ипотеке на строительство дома

Все виды ипотек имеют свои особенности, поэтому полезно в них ориентироваться. Подведем итог и перечислим главные факты, которые стоит помнить об ипотечном кредитовании на строительство своего дома.

1. Это специальная ипотечная программа, которая отличается определенными особенностями и требует несколько иного пакета документов.

2. Ипотека на строительство дома бывает базовой и льготной. Варианты со сниженной ставкой доступны только на некоторых территориях РФ или при особых условиях. Кроме того, практически по всем видам ипотек придется нанимать одобренного банком подрядчика.

3. Требования к заемщикам по ипотеке на строительство дома не отличаются от обычных.

4. Для ипотеки на ИЖС понадобится больше документов, в том числе и на земельный участок.

5. Банк даст на строительство от одного до трех лет, иначе стоимость кредита возрастает.

6. Есть несколько вариантов сделать кредит более дешевым.

7. После завершения строительства дом нужно поставить на учет, застраховать и передать в качестве залога банку. Земельный участок также остается в залоге.

Список источников:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 год № 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Ставки предложений топ-20 ипотечных банков России. Аналитика за 04.11.2024 — 10.11.2024. Единая информационная система жилищного строительства.

3. Постановление Правительства РФ от 30.11.2019 года № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам) , предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)».

4. Новость «Семейная ипотека продлена до 2030 года», опубликованная на сайте Министерства финансов РФ, 2024 год.

5. «Дальневосточная и арктическая ипотека», раздел «Условия программы», сайт Министерства финансов РФ.

6. Новость «Продлеваем ИТ-ипотеку: новые условия льготной программы», опубликованная на сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, 2024 год.

7. «Можно ли на маткапитал построить или реконструировать дом», портал «Госуслуги».

Автор: Василий Бахолдин

Эксперт: Ибрагим Бадалов, руководитель федерального агентства по кредитованию и недвижимости Success Finance