Источник: РИА "Новости"
Покупка жилья является желанной целью многих людей. Случается, что в процессе рассмотрения вариантов имеющейся на рынке недвижимости выбор падает на квартиру, приобретенную продавцом в ипотеку, при этом кредит по ней еще не погашен. Выясним, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, какие риски может иметь такая сделка, есть ли у нее преимущества, какие способы покупки такого жилья существуют.
Зачем продают квартиры в ипотеке
О причинах продажи квартиры, находящейся в ипотеке, Финансам Mail рассказал доцент кафедры государственного и муниципального управления ФГБОУ ВО «Государственный институт управления», кандидат экономических наук Михаил Поляков. По его словам, одной из самых массовых причин продажи квартир, находящихся в залоге у залогодержателя, то есть того, кто дает деньги в долг под залог недвижимости (в российской практике это, как правило, банк), является высокая стоимость ипотечных кредитов. На их размер оказывает влияние высокая планка ключевой ставки, устанавливаемой Банком России.
«Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня составляют порядка 28%, что создает значительные сложности не только при покупке квартиры в ипотеку — выплата ежемесячных платежей также может стать серьезным вызовом для собственника», — пояснил эксперт.
Помимо этого, он назвал еще несколько причин продажи квартир, находящихся в ипотеке:
финансовые трудности — владелец не может платить кредит из-за потери работы, долгов или изменения жизненных обстоятельств;
смена жилья — возникла необходимость переезда в другой город или страну, в покупке более просторной квартиры или дома;
инвестиции — продажа для получения прибыли, если недвижимость выросла в цене;
развод, влекущий за собой разделение имущества супругов;
оформление наследства — раздел имущества или продажа для выплаты долей другим наследникам;
реструктуризация долга — желание погасить ипотеку за счет продажи, чтобы избежать просрочек.
«Изменения экономической ситуации в стране, личные обстоятельства в жизни человека — все это может повлечь за собой принятие решения о продаже залоговой собственности», — обобщил Михаил Поляков.
Риски при покупке квартиры с обременением
Выясним, что может произойти негативного, если купить квартиру в ипотеке, какие риски могут наступить. Прежде всего, отметим, что покупка недвижимости, находящейся в залоге, возможна. Это предусмотрено статьями 37 — 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон № 102-ФЗ). При этом, в соответствии со статьей 37.1 указанного Закона № 102-ФЗ, залогодатель, являющийся физическим лицом, вправе самостоятельно продать заложенное имущество с целью дальнейшего полного погашения долга по ипотечному договору.
Но нужно учитывать тот факт, что залог является обременением и может создавать некоторые препятствия или сложности в оформлении сделки.
Эксперт указал на следующие возможные риски, которые могут наступить для тех, кто решил купить квартиру в действующей ипотеке:
банк, у которого жилье находится в залоге до момента полного расчета по кредиту, может заблокировать сделку, если не даст согласие на продажу (такое согласие является обязательным в соответствии с пунктом первым статьи 37 Закона № 102-ФЗ);
скрытые долги — помимо ипотеки, по квартире могут быть другие обременения (например, долги за жилищно-коммунальные услуги);
риск двойной продажи — недобросовестный продавец может заключить несколько договоров;
задержка снятия обременения — если ипотека не погашена вовремя, переход права собственности затянется;
юридическая неграмотность — ошибки в документах могут привести к признанию сделки недействительной.
О рисках, которые могут наступить, если купить ипотечную квартиру у банка, дополнительно рассказала руководитель ипотечного отдела Холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова. Она разъяснила, что предъявить свои права на недвижимость могут временно отсутствовавшие, но зарегистрированные в квартире люди, например:
служащие в армии;
отбывающие срок в местах лишения свободы;
находящиеся в лечебном учреждении.
Кроме того, права могут заявить кредиторы или пользователи по праву сервитута (юридически зафиксированному праву на пользование, с ограничениями, чужой собственностью). А наличие скрытых долгов и обременений может привести к дополнительным тратам — на оплату ЖКУ, неустойки перед квартиросъемщиками, реконструкцию объекта и тому подобное.
«Помимо этого, не стоит забывать про риск признания сделки недействительной (статья 39 Закона № 102-ФЗ). В этом случае расходы на оформление бумаг и прочие издержки можно будет вернуть только через суд. А для получения компенсации необходимо доказать вину продавца» — уточнила эксперт.
Преимущества покупки ипотечной квартиры
Несмотря на потенциальные риски для человека, решившего купить квартиру, которая находится в ипотеке, у такой сделки имеются и преимущества. Михаил Поляков рассказал, что, во-первых, это стоимость недвижимости. «Находящаяся в залоге у банка квартира будет, как правило, стоить ниже рыночной цены, а если она реализуется через аукцион, то дисконтирование ее стоимости может достигать двузначных показателей в процентах», — разъяснил он.
«Как правило, продавцы таких лотов заинтересованы в быстрой сделке, поэтому объекты с обременением обычно выставляются на продажу с дисконтом 10−15%, и часто владельцы готовы идти на дальнейший торг», — уточнила Инна Скакунова.
Также эксперты указали на минимизацию юридических рисков и юридическую чистоту такой сделки. Ведь если купить квартиру, которая находится в ипотеке банка, то перед выдачей кредита она уже была досконально проверена банком-залогодержателем.
Источник: Freepik
Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке
Выясним, как можно безопасно купить ипотечную квартиру. Это можно сделать несколькими способами.
Погашение ипотеки во время сделки
В данном случае остаток долга по ипотеке выплачивается во время сделки, вся процедура купли-продажи регулируется банком. Приведем пошаговый порядок действий при таком способе покупки.
Шаг 1
После того, как будет найден покупатель, который хочет купить квартиру, находящуюся в ипотеке, ее продавец обращается в банк, являющийся залогодержателем, с заявлением о намерении продать заложенную недвижимость.
Шаг 2
В случае одобрения банком предстоящей сделки, продавец получает от банка уведомление о согласии на продажу, а также берет справку того же банка о размере долга по договору ипотеки, который необходимо погасить.
Шаг 3
Банк-залогодержатель, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение о том, что покупатель обязуется перечислить банку сумму, равную сумме оставшейся задолженности. При этом покупатель должен иметь всю сумму, необходимую для того, чтобы купить ипотечную квартиру у собственника.
Чаще всего, деньги распределяются по двум депозитарным банковским ячейкам: в одну помещаются деньги для погашения остатка долга банку по ипотеке, во вторую — оставшаяся сумма для передачи продавцу. Другой вариант — открытие аккредитивного счета, своего рода виртуальной ячейки, на которой средства «замораживаются» банком до заключения договора купли-продажи.
Шаг 4
После заключения сделки средства, хранящиеся в первой ячейке, идут банку в счет уплаты долга по договору ипотеки, а вторая часть переводится на имя продавца. В случае открытия аккредитивного счета часть хранящихся на нем денег банк оставляет себе в целях погашения задолженности по ипотечному договору, а часть переводит на имя продавца.
Шаг 5
Подписанный сторонами договор купли-продажи направляется в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру на нового владельца. На основании накладной о погашении долга, выданной банком, Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на квартиру и регистрирует за ним право собственности.
Переуступка долга по ипотеке
Рассмотрим, как купить квартиру по ипотеке способом, заключающемся в переуступке долга. В данном случае задолженность продавца перед банком по ипотечному кредиту не погашается, а переуступается покупателю, который становится новым заемщиком. Этот вариант удобен, если у покупателя нет всей суммы для приобретения находящегося в ипотеке жилья.
Продаваемая квартира остается в залоге у кредитной организации, а на покупателя оформляется новый кредит. При этом некоторые банки, например, Сбербанк, предоставляют клиентам возможность купить квартиру в ипотеке с сохранением ставки, которая была у продавца.
Порядок действий при покупке квартиры с переуступкой долга по ипотеке выглядит следующим образом:
продавец после того, как нашел покупателя, согласного купить квартиру в ипотеке по ставке продавца или по другой ставке, извещает банк о намерении продать заложенную недвижимость с переуступкой долга по ипотечному кредиту;
в случае согласия с таким видом сделки, банк проверяет нового потенциального заемщика (покупателя), запросив предоставить документы, необходимые для оформления стандартного ипотечного кредита, за исключением документов на продаваемую квартиру, так как они уже имеются у банка;
при положительном результате проверки банк заключает с покупателем договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) — договор цессии;
заключается договор купли-продажи квартиры.
Важно! Покупатель может оформить кредит как в банке, являющемся залогодержателем у прежнего собственника квартиры, так и в другой кредитной организации. Но шанс получить согласие на куплю-продажу в первом случае гораздо выше, так как банки не всегда могут договориться между собой по условиям сделки.
Источник: Freepik
Заключение предварительного договора купли-продажи
Еще одним способом купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, является заключение предварительного договора купли-продажи с обязательством продавца погасить долг перед кредитной организацией после получения им аванса или задатка от покупателя. Внесение аванса (задатка) для последующего погашения данными средствами задолженности перед банком фиксируется в предварительном договоре. Документ оформляется у нотариуса.
Стоит отметить, что:
если покупатель при заключении предварительного договора уплачивает аванс, то в случае незаключения основной сделки по вине продавца, он возвращает аванс покупателю, если по вине покупателя, то аванс остается у продавца;
если вносится задаток, то при несостоявшейся по вине продавца основной сделке задаток возвращается покупателю в двойном размере, по вине покупателя — задаток остается у продавца.
После того, как предварительный договор был подписан, а аванс или задаток переданы покупателем продавцу, порядок дальнейших действий выглядит следующим образом:
покупатель и продавец составляют расписку или нотариально удостоверенный договор задатка о том, что продавец получил деньги от покупателя;
стороны идут в банк и вносят остаток по ипотечной задолженности в кассу;
продавец запрашивает у банка справку о погашении кредита и закладную на квартиру, на их подготовку уходит до 14 дней;
получив из банка справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру, продавец идет с ними в МФЦ и подает заявление на снятие с квартиры обременения (обременение снимается бесплатно, на это уходит до трех рабочих дней);
стороны идут в банк, там покупатель арендует ячейку или открывает аккредитивный счет и вносит оставшуюся сумму за приобретаемую квартиру;
у нотариуса заключается основной договор купли-продажи, по экземпляру выдается сторонам;
договор подается на регистрацию в Росреестр;
получив в Росреестре выписку из ЕГРН, продавец идет со своим экземпляром и выпиской в банк и получает деньги с аккредитивного счета или банковской ячейки.
Выполнив все вышеуказанные действия, сторонам необходимо составить расписку о том, что продавец получил всю сумму по сделке. Документ отдается покупателю.
Советы эксперта
Михаил Поляков дал совет, как правильно купить ипотечную квартиру. По его мнению, при покупке такой недвижимости для снижения потенциальных рисков особенно важно тщательно проверить все документы, а также сведения, отраженные в ЕГРН. «В выписке из ЕГРН обязательно указываются данные о наличии или отсутствии обременений на конкретный объект недвижимости», — подчеркнул он.
Инна Скакунова порекомендовала отдельным категориям заемщиков (например, молодым семьям, военным и другим), для которых предусмотрены льготы в виде пониженных процентных ставок или субсидии на покрытие части расходов, воспользоваться ими, чтобы купить квартиру с обременением в виде ипотеки. «Часть кредита можно оплатить за счет средств материнского капитала или с помощью возвращенных налоговых вычетов», — уточнила она.
Источник: РИА "Новости"
Главное о покупке квартиры, которая находится в ипотеке
Выделим основные моменты в вопросе, как можно купить квартиру, находящуюся в ипотеке:
квартира, находящаяся в ипотеке, может продаваться по целому ряду причин (владелец жилья не в состоянии оплачивать кредит из-за финансовых трудностей, потери работы, долгов, изменения жизненных обстоятельств, например, развода с разделом имущества между супругами, оформления наследства и другое, возникла необходимость переезда в другой город или страну, в покупке более просторного жилья, желание провести реструктуризацию долга и погасить ипотеку за счет продажи и так далее);
возможность купить ипотечную квартиру в ипотеку, а также погасив ипотеку до или во время заключения договора купли-продажи, предусмотрена российским законодательством, в частности, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ;
у такой сделки есть как риски (банк может не дать согласия на ее заключение, наличие скрытых долгов, риск двойной продажи, задержка снятия обременения и перехода права собственности к на новому собственнику из-за погашенной не вовремя ипотеки, признание сделки недействительной из-за юридических ошибок и так далее), так и преимущества (стоимость находящейся в залоге у банка квартиры обычно ниже рыночной, минимизация юридических рисков и юридическая чистота сделки вследствие проверки квартиры банком перед выдачей кредита).
Грамотно оформленная покупка квартиры, находящейся в ипотеке, дает возможность сэкономить часть средств и улучшить свои жилищные условия.
Автор: Оксана Лукьянова
Эксперты:
доцент кафедры государственного и муниципального управления ФГБОУ ВО «Государственный институт управления», кандидат экономических наук Михаил Поляков;
руководитель ипотечного отдела Холдинга AVA, эксперт в области ипотечного кредитования Инна Скакунова
