Ипотека для самозанятых в 2025 году: условия, ограничения и нюансы

Людям со стабильным заработком и официальным трудоустройством легче получить кредит, чем работающим без трудового договора. Самозанятые граждане не трудоустроены, но при этом работают официально и платят налоги в бюджет. Однако они могут столкнуться со сложностями при оформлении кредита. На каких условиях банки предоставляют ипотеку для самозанятых в 2025 году и что делать, если в ней отказали, читайте в материале.

Кто такой самозанятый

В 2019 году в России ввели экспериментальный налоговый режим для самозанятых. За время его действия зарегистрировалось 12 млн человек (1, 2). Это граждане, которые оказывают услуги, продают товары, выполняют работы и при этом не привлекают наемных работников. Они платят налог на профессиональный доход (НПД). Парикмахеры, няни, сиделки, фрилансеры, переводчики входят в эту категорию налогоплательщиков.

Чтобы стать самозанятым, необязательно посещать отделение налоговой службы. Для этого можно зарегистрироваться в любом удобном сервисе: в приложении «Мой налог», в личном кабинете СФР, на портале «Госуслуги» или в уполномоченных банках. Регистрация проходит по ИНН. Главные особенности специального режима:

• льготная налоговая ставка — от 4% до 6%;
• страховые взносы в СФР можно не платить, но их можно вносить добровольно;
• кассу покупать не обязательно, чеки формируются в приложении;
• отсутствие необходимости направлять в УФНС налоговые декларации и отчеты;
• автоматический расчет НПД;
• легальная работа без регистрации ИП;
• отсутствие возможности получить налоговый вычет при уплате только НПД;
• возможность совмещать с основной работой.

Получение статуса самозанятого доступно физлицам и ИП. Налоговый режим подходит гражданам, которые:

• предоставляют услуги на дому;
• сдают в аренду жилье;
• занимаются организацией праздников;
• работают дистанционно;
• специализируются на перевозке грузов и пассажиров;
• продают товары собственного производства;
• занимаются ремонтом домов и строительством.

Дают ли ипотеку самозанятым гражданам

Самозанятым предоставляют ипотеку. Однако при оформлении жилищного кредита они чаще физлиц сталкиваются с определенными трудностями. Самозанятые — не наемные работники, поэтому банки предъявляют к ним более строгие требования. В этом случае нужно ориентироваться на конкретные условия финорганизации. В некоторых субъектах РФ действуют специальные программы жилищного кредитования для самозанятых.

Какие банки дают ипотеку самозанятым: условия оформления

Мы собрали информацию об основных кредитных организациях, предоставляющих ипотеку самозанятым.

Сбер

Банк предусмотрел для самозанятых несколько программ жилищного кредитования на приобретение квартиры, таунхауса, дома, гаража, машино-места на первичном и вторичном рынке. Направить заявку можно через сервис «ДомКлик». Оформление кредита занимает не более одного рабочего дня. Заемщик посещает банк только для подписания сделки.

Процентная ставка

Кредит можно получить по ставке от 29,4% годовых со скидкой 0,3% (диапазон полной стоимости кредита — 30,026–34,307%) (3).

Первый взнос

Размер первоначального взноса на покупку квартиры или дома составляет от 20,1% на приобретение или строительство дома, земельного участка — от 25,1%. Действует также программа кредитования без первоначального взноса с использованием имеющегося жилья.

Сумма

В зависимости от программы кредитования получить можно до 100 млн рублей.

Срок

Оформить кредит можно на срок до 30 лет (3).

ВТБ

В банке действуют те же условия получения жилищного кредита, что и для лиц, работающих по найму.

Процентная ставка

В рамках стандартных программ ипотека доступна по ставке от 30,8% годовых (диапазон ПСК — 29,531%–35,003%).

Первый взнос

Размер первоначального взноса — от 20,1% стоимости жилья.

Сумма

В зависимости от программы кредитования можно получить до 100 млн рублей.

Срок

Срок кредита — до 30 лет (5).

Альфа-Банк

Для самозанятых доступны все программы жилищного кредитования Альфа-Банка. Для оформления ипотеки нужно подтвердить свою платежеспособность путем предоставления выписки со счета или справки из приложения «Мой налог». Подать заявку можно удаленно через онлайн-банкинг.

Процентная ставка

Процентная ставка — от 29,19% (диапазон ПСК — 29,075%–31,593%).

Первый взнос

Размер первого взноса — 15–30,1% от стоимости недвижимости. В качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал.

Сумма

В зависимости от выбранной ипотечной программы можно получить до 126 млн рублей, по коммерческой ипотеке — до 300 млн рублей.

Срок

Оформить кредит можно на срок до 30 лет (6).

Как повысить шансы самозанятым на получение ипотеки

Для самозанятых есть несколько вариантов, позволяющих существенно увеличить вероятность получения жилищного кредита:

• стабилизировать и увеличить доходы: нужно показать кредитной организации наличие стабильного заработка, который растет. Следует проработать возможность увеличения заказов, приема клиентов и иные варианты. Чем выше доход, тем больше вероятность получить необходимую сумму в банке;
• предусмотреть большую сумму первого взноса: если клиент готов внести существенный первоначальный взнос — банк с большей охотой одобрит ипотечную заявку. Это показывает уровень платежеспособности заемщика;
• обеспечить положительную кредитную историю: следует избегать просрочек по займам и кредитам. Положительная кредитная история характеризует клиента как надежного заемщика, который соблюдает финансовую дисциплину;
• рассмотреть несколько банков и кредитных программ: следует направлять заявки на ипотеку сразу в несколько финорганизаций. Это позволит выбрать наиболее выгодные условия кредитования. Однако не стоит подавать заявку в более чем три–четыре финансовые организации, потому что с каждым запросом на проверку кредитной истории клиента его кредитный рейтинг снижается;
• рассмотреть условия банка, через который идут расчеты самозанятого: наличие счета и других продуктов финорганизации более четко характеризует финансовое положение клиента. Это может повысить шанс получения кредита на покупку жилья на более привлекательных условиях;
• привлечь поручителя или созаемщика: созаемщик несет солидарную ответственность по ипотеке. Шансы получения жилищного кредита повысятся, поскольку при участии созаемщика банк рассматривает совокупный доход. Для этого обычно привлекают супруга или близких родственников;
• подтвердить наличие дополнительного заработка: это может быть доход от сдачи в аренду недвижимости, пенсионные выплаты, а также заработок от работы по трудовому договору. Для того чтобы банк рассмотрел доход от сдачи в аренду потребуется предоставить декларацию 3-НДФЛ, договор об аренде, прошедший регистрацию в Росреестре. Помимо этого, нужны документы о праве на недвижимость и выписка с банковского счета, куда приходит арендная плата;
• сократить кредитную нагрузку: действующие кредиты и карты уменьшают потенциальный лимит одобрения по ипотеке. Общий долг не должен быть больше 50% дохода клиента. Перед подачей заявки следует сократить или погасить долг по действующим кредитным продуктам. Кроме того, в заявке можно указать наличие возможности погасить часть действующих кредитов, если они не позволяют получить необходимую сумму. Банк может принять положительное решение и одновременно указать, по каким кредитам нужно рассчитаться. Это будет одобрение с отлагательным условием. Деньги предоставят после предоставления справок о погашении долга.

Что делать, если самозанятому отказали в ипотеке

Жилищный кредит выдают под залог, поэтому финорганизации охотнее его предоставляют. Если заемщик не сможет рассчитаться, банк вправе подать в суд и на основании судебного решения продать недвижимость на торгах. Залог выступает гарантией для кредитной организации. Однако банки часто отказывают из-за того, что деньги выдают на продолжительный срок, а это — большой риск.

Если кредитная организация не одобрила заявку, следует выполнить такие шаги.

1. Уточнить, на каком этапе рассмотрения случился отказ

Это важный момент, потому что заявку могли отклонить на автоматической или ручной проверке. Необходимо проверить сервисы, которые содержат сведения о долгах клиента: сайт ФССП, БКИ, УФНС и ГИБДД. При проведении ручной проверки сложнее выяснить причину отказа. В этом случае не так много вариантов — возможно кредитную организацию не удовлетворило финансовое положение самозанятого и показатели его бизнеса. В этом случае можно направить заявку в другой банк.

2. Устранить причину отказа

Если в кредите отказали при проведении автоматической проверки, нужно посмотреть отчет о кредитной истории. Возможно, допущена ошибка в БКИ. Зачастую кредитные организации проверяют заемщиков в НБКИ, ОКБ и «Скоринг Бюро». При обнаружении ошибки стоит обратиться за ее устранением в сам источник — банк или микрофинансовую организацию. Финорганизация обязана обновить информацию о заемщике в течение 10 дней.

В таком случае клиент также может обратиться в БКИ, которое займется проверкой в течение 20 дней. Однако заемщику неизвестно, в какое бюро кредитная организация направила неточные данные. Часть банков работают с крупными бюро, а другие — лишь с одним–двумя бюро.

Обычно в ходе ручной проверки сотрудник банка может сообщить, по какой причине произошел отказ. Если у клиента положительная кредитная история, то, возможно, финорганизацию не устроил уровень дохода самозанятого или нестабильность поступлений, а также срок работы бизнеса.

Для стабилизации своего финансового положения самозанятый может сократить сумму долга по действующим кредитам, а также обеспечить поступление постоянного дохода. Помимо этого, заемщик может накопить большую сумму первого взноса.

Может ли самозанятый получить налоговый вычет по ипотеке

Ольга Лебединская, кандидат экономических наук, доцент кафедры статистики Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова, рассказала о существующем ограничении для самозанятых в отношении налогового вычета.

«Самозанятые лица не платят НДФЛ, потому что они уплачивают налог на профессиональный доход. По этой причине они не могут получить вычет по данному налогу», — резюмировал эксперт.

Лебединская пояснила, что получить вычет по НДФЛ самозанятый сможет только в двух случаях:

• если одновременно с ведением собственного дела он работает по найму;
• до получения статуса самозанятого человек работал по найму или был предпринимателем на общей системе налогообложения.

И в том и в другом случае при покупке недвижимости в ипотеку самозанятый сможет получить вычет за последние три года. Получив кредит, такой заемщик сможет не платить налоги с зарплаты по трудовому договору до тех пор, пока не израсходует весь вычет. Однако налоги с доходов, которые гражданин получает как самозанятый, платить придется все равно.

Доступно ли рефинансирование ипотеки для самозанятых

Ольга Лебединская отметила, что самозанятому доступно рефинансирование кредита. «Ограничений при этом немного: отсутствие текущей просроченной задолженности, просрочки длительностью свыше 30 дней за последние 6–12 месяцев, реструктуризация, использование материнского капитал для первоначального взноса или частичного погашения. Условия и ограничения рефинансирования зависят от политики банка. Доступная сумма для рефинансирования — до 7 млн рублей в Москве и прилегающих территориях, и до 5 млн — в других регионах России», — пояснила эксперт.

Могут ли оформить самозанятые ипотеку по льготным программам

Самозанятым доступны жилищное кредитование на льготных условиях в рамках:

• семейной ипотеки. Купить квартиру или частный дом по программе могут семьи с детьми. Она действует до 2030 года. Родители должны быть не моложе 20 лет и быть гражданами РФ. Процентная ставка — до 6% годовых на весь период действия кредитного договора. Размер первого взноса зависит от условий банка: в Сбере — от 20,1%, в Альфа-Банке — от 30%. Сумма кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до 12 млн рублей, для иных регионов — до 6 млн рублей;
• дальневосточной и арктической ипотеки. По условиям программ можно купить или построить жилье в регионах ДФО и сухопутных территориях Арктической зоны России. Процентная ставка — не более 2% годовых. Программы действуют до 2030 года. Первый взнос — от 20%, срок кредита — до 20 лет. Кредитный лимит — до 6 млн рублей;
• сельской ипотеки. По условиям программы можно купить дом, квартиру, земельный участок. Важное условие — покупка недвижимости в сельской местности. Первый взнос — от 20%. Срок кредитования — 25 лет. Процентная ставка — от 3% годовых.
• региональных программ.

Эксперт отметила: «С 2022 года самозанятые могут получить и семейную ипотеку с первоначальным взносом не менее 20,1% по 6% годовых. При этом низкая ставка предъявляет определенные требования к заемщику и объекту кредитования: только новостройка, дом или таунхаус с участком, обязательно наличие детей либо как минимум один ребенок в возрасте до шести лет, либо двое несовершеннолетних детей, либо несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями здоровья, наличие российского гражданства у заемщика, возраст 18–75 лет и срок работы более трех месяцев на текущем месте».

Эксперт также обратила внимание на то, что для самозанятых ограничена максимальная сумма кредита — 12 млн рублей. Ранее им были доступны и кредиты: «Купля строящегося дома», «Покупка загородной собственности», «Приобретение незавершенного жилища» и «Приобретение гаража». Однако в настоящее время многие банки приостановили их действие.

Мнение эксперта

Ольга Лебединская рассказала, с какими сложностями могут столкнуться самозанятые при оформлении жилищного кредита.

«Ограничений по выдаче ипотеки для самозанятых нет, однако ставка для них будет повышена. На сегодня доступно 58 предложений от 19 банков с максимальной суммой кредита 600 миллионов рублей на срок от 1 до 600 месяцев. Например, в Сбербанке такой кредит можно получить под 30% годовых для покупки квартиры на вторичном рынке и 29,7% годовых — на первичном», — рассказал эксперт.

Ольга Лебединская также отметила, что для самозанятых по актуальным ставкам, а это 29-30% годовых, возможно получение ипотеки всего по двум документам, паспорту и документу из списка: СНИЛС, водительскому удостоверению, загранпаспорту, военному билету и другим. Но чаще всего при получении кредита требуется подтверждение дохода. Справку по форме КНД 1122036 можно взять в приложении или личном кабинете на сайте налоговой.

В то же время эксперт пояснила, почему в числе ипотечных заемщиков самозанятых не так много.

«Ежемесячный платеж при сумме кредита 5 млн рублей и сроке 30 лет составит 126 тысяч рублей. Сокращение срока кредитования принципиального значения не имеет: при сроке кредита 20 лет — нужно платить ежемесячно те же 126 тысяч рублей Необходимый ежемесячный доход должен составлять 162 тысячи рублей. С учетом того, что на получение статуса самозанятого могут претендовать граждане, годовой доход от предпринимательской деятельности которых не превышает 2,4 млн рублей, доля таких заемщиков будет не так велика», — резюмировала эксперт.

Главное о ипотеке для самозанятых

Подведем итог и выделим основные моменты, которые нужно знать об ипотеке для самозанятых.

1. В 2019 году в России ввели экспериментальный налоговый режим для самозанятых, которые платят налог на профессиональный доход. Получение статуса самозанятого доступно физлицам и ИП, которые оказывают услуги, продают товары, выполняют работы и при этом не привлекают наемных работников.

2. Самозанятые — не наемные работники, поэтому банки предъявляют к ним более строгие требования.

3. Обычно самозанятым доступны те же программы кредитования, что и обычным клиентам.

4. Есть способы повысить вероятность получения ипотеки самозанятым:

• сделать регулярными поступление доходов;
• увеличить заработок:
• предусмотреть большую сумму первого взноса;
• обеспечить положительную кредитную историю;
• рассмотреть несколько банков и кредитных программ;
• рассмотреть условия кредитной организации, через который идут расчеты самозанятого;
• сократить кредитную нагрузку.

5. Самозанятые лица не платят НДФЛ, а уплачивают налог на профессиональный доход. По этой причине они не могут получить налоговый вычет по данному налогу.

6. Самозанятым гражданам доступно рефинансирование ипотеки.

7. Самозанятые могут получить ипотеку в рамках льготных программ кредитования: семейной ипотеки, дальневосточной и арктической ипотеки, сельской ипотеки, а также региональных программ.

Список источников:

1. Федеральный закон от 27.11.2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход”».

2. Новость «Более 12 млн самозанятых зарегистрировались в России», сайт ФНС, 2024 год.

3. Раздел «Ипотека» — «Программы» — «Ипотека на новостройку» на сайте «Домклик».

4. Раздел «Ипотека» — «Ипотечные программы» на сайте «Домклик».

5. Раздел «Программы ипотеки от ВТБ» на официальном сайте ВТБ.

6. Раздел «Ипотека» — «Ипотека для самозанятых» на официальном сайте Альфа-Банка.

Автор: Татьяна Бабикова

Эксперт: Ольга Лебединская, кандидат экономических наук, доцент кафедры статистики Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова