Рынок сдулся: что будет с ценами на жилье после передела ипотеки

На прошлой неделе в России появилась «Арктическая ипотека», жилье по ней можно купить по ставке в 2% годовых. Одновременно с этим обсуждается вопрос об увеличении размера первоначального взноса по льготной ипотеке, а в ЦБ говорят о том, что дешевые ставки надо выдавать адресно. Как эти решения скажутся на выдаче кредитов и кому от этого будет выгода — разбирались Финансы Mail.ru.
Источник: Reuters

В «Арктической ипотеке», которая стала своего рода расширением Дальневосточной программы, кабмин России утвердил перечень опорных населенных пунктов Арктической зоны для реализации экономических и инфраструктурных проектов. В список вошли 16 агломераций в девяти регионах.

В составе Мурманской агломерации опорными пунктами стали города Мурманск и Североморск, а также Кольский муниципальный район. В составе Архангельской агломерации — Архангельск, Северодвинск и Новодвинск. Также в число опорных пунктов вошли Нарьян-Мар, Новый Уренгой, Ноябрьск, Воркута, Норильск, Диксон, Певек и Анадырь.

Жители этих городов могут претендовать на ипотеку под 2% годовых.

Что беспокоит ЦБ?

По итогам этого года российские кредитные организации ожидают новый рекорд по выдаче ипотеки. В Минстрое в свою очередь прогнозируют рекордный ввод жилья в России. При этом цены на квадратные метры продолжают быстро расти, ставя свои рекорды.

По оценке профессора Финансового университета при правительстве РФ Александра Цыганова, льготная ипотека — основная причина роста рынка. Он считает, что такая ситуация не может продолжаться долго.

Банк России не раз предупреждал о растущих проблемах на рынке жилья с 2019 года. По его оценке, доступность жилья с льготной ипотекой на новостройки снижается. «Низкие» проценты разгоняют цены на жилье быстрее, чем растут доходы граждан. В итоге качество кредитного портфеля банков могло упасть, ведь размер необеспеченных кредитов за это время ощутимо вырос.

Ускоренный рост ипотечного кредитования в значительной мере происходил за счет смягчения стандартов, считают в ЦБ. За 2 года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти в 2 раза и составила 47%. Доля кредитов для приобретения жилья с низким первоначальным взносом (до 20%) превысила половину от всех ипотечных выдач, подсчитал регулятор.

В итоге с 2020 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья на 1 октября 2023 года достиг 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышал 10%. «Это несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры может оказаться недостаточно для погашения обязательств по кредиту», — отметили в ЦБ. Поэтому ЦБ начал с 2023 года все чаще повышать требования к доле рискованных ипотечных кредитов на балансе банков, а те в свою очередь к заемщикам.

Правительство повышает адресность

Программа льготной ипотеки на новостройки заработала с 2020 года по ставке 6,5% и ее не раз продлевали с одновременным повышением ставки. С 29 декабря 2022 года программа продлена до 1 июля 2024 года, а ставка выросла с 7% до 8%. В России действуют еще несколько целевых ипотечных госпрограмм: семейная (6% годовых), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%). Ставки по ним не менялись, поскольку программы адресные и помогают особенно нуждающимся в новом жилье.

«Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса», — заявил в субботу 2 декабря вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, говоря о массовой льготной ипотеке, которая была ранее продлена до 1 июня 2024 года. «У нас очень большой идет объем выдачи ипотеки, и мы смотрим, как нам регулировать объем выдачи», — сказал он.

Правительство с 20 сентября 2023 года повысило с 15% до 20% минимальный первоначальный взнос по основной программе льготного кредитования.

По оценке ВТБ, очередное повышение минимального первоначального взноса по ключевой безадресной льготной ипотеке до 25−30% может привести к падению выдач на 30−35%.

Как рассказал в беседе с Финансами Mail.ru руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, вопрос о пересмотре программы льготной ипотеки в стране назрел давно. «Льготная ипотека, безусловно, поддержала рынок в острую фазу кризиса, но, растянувшись на годы, разогнала цены на квартиры и привела к дисбалансу цен на первичном рынке и “вторичке”», — отметил эксперт.

В том числе поэтому сегодня власти ищут способы деликатно завершить масштабное субсидирование ипотеки, обсуждается, в том числе, возможность сделать поддержку адресной.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

По оценке эксперта, отказ от масштабного субсидирования ипотеки и переход на адресный подход приведет к снижению спроса: покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку (минимальные ставки по рыночной ипотеке сегодня — 15,6−16,4% годовых) люди просто не смогут.

Но в конечном итоге это пойдет на пользу рынку: сократятся бюджетные расходы на субсидирование, «подсдуются» цены на квартиры (и застройщики, и продавцы-частники будут вынуждены пересмотреть ценники, чтобы поддержать продажи).

Банки же не будут получать на баланс переоцененные квартиры, которые стали таковыми из-за разницы цен на «первичке» и «вторичке».

«Застройщикам это тоже на пользу: потому что чем дольше надувается ценовой пузырь, тем с большим грохотом он потом лопнет. Для всех будет лучше, если образовавшийся на рынке жилья ценовой пузырь рассосется постепенно», — отметил Олег Репченко.

«Даннаяинформация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

​​