Частный сектор встроился в ипотеку

Кредитование ИЖС в октябре выросло при общем снижении займов. На фоне общего сокращения объемов ипотечного кредитования в октябре выдача займов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) заметно выросла — почти на 20% к предыдущему месяцу. В целом за январь—октябрь на строительство частных домов банками было выдано вчетверо больше кредитов, чем годом ранее. Такой бурный рост обусловлен низкой базой прошлого года и активным спросом на льготные программы, которые пока остаются драйвером ипотечного рынка.

В октябре единственным сегментом ипотеки, который продемонстрировал рост, стало кредитование ИЖС, следует из обзора «Дом.РФ». Объем выдачи таких займов банками топ-20 прибавил около 20% к сентябрю и четырехкратно увеличился год к году — 15,6 тыс. кредитов на 72,4 млрд руб. против 4,2 тыс. на 17 млрд руб. годом ранее.

В целом за последний год рынок кредитования ИЖС также существенно вырос — за десять месяцев выдано кредитов на 388 млрд руб. (без учета займов на покупку готовых домов), что в четыре раза больше, чем за тот же период 2022 года (95 млрд руб.).

В итоге доля кредитов на строительство частных домов достигла в октябре уже 9,4% в общем объеме ипотеки против 4% годом ранее.

Отметим, такой рост во многом объясняется низкой базой. Рынок кредитования ИЖС, хотя речь и идет о крупном сегменте строительства (на частные дома приходится более половины ввода жилья), по сути, только развивается. Спрос при этом подогревается льготными программами — на кредиты с господдержкой приходятся почти все займы на рынке ИЖС. При этом, как ранее отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, без усиления роли ипотеки и внедрения новых решений этот сегмент может показать спад в 2024—2025 годах (в этом году темпы ввода ИЖС уже отстают от 2022 года; см. «Ъ» от 15 ноября).

Среди ограничений кредитования ИЖС — отсутствие рынка стандартных ликвидных частных домов, что влияет на ставку по ипотеке. Решить эту проблему власти пытаются за счет введения возможности использования эскроу-счетов при строительстве типовых частных домов (см. «Ъ» от 30 ноября). По оценкам «Дом.РФ», это может способствовать росту выдачи ипотеки на ИЖС до 150 тыс. кредитов в год и повышению охвата ею до каждого второго строящегося дома (сейчас так возводится каждый пятый). Ранее Минстрой анонсировал разработку отдельной ипотечной программы для ИЖС — ее параметры ведомство намерено до конца года представить правительству.

На фоне такого роста в ИЖС объемы выдачи кредитов на покупку готовых частных домов в октябре сократились в месячном выражении на 10%, следует из данных «Дом.РФ». Займы на новостройки и готовые квартиры просели примерно на 23−25%.

В общей сложности, как сообщил ЦБ, выдача ипотеки в октябре уменьшилась на 19,4% по сравнению с рекордным сентябрем, до 769,6 млрд руб. против 955,2 млрд руб. Это снижение было ожидаемым — сентябрьский ажиотаж был связан с ростом ключевой ставки, ожиданиями повышения первоначального взноса по ипотеке с 15% до 20% по льготным программам и повышения надбавок к коэффициентам риска. При этом октябрьские выдачи остаются высокими как относительно среднемесячного значения в 2023 году (627,3 млрд руб.), так и относительно октября прошлого года (прирост в полтора раза) — на фоне высоких продаж застройщики активизировали запуск новых проектов (см. «Ъ» от 22 ноября). В ЦБ это объясняют тем, что льготные программы, несмотря на ужесточение, остались драйвером ипотеки (их доля в общем объеме составила 70%), хотя их выдача и несколько сократились (минус 17,4% за месяц). Рыночные же ипотечные займы за месяц просели на четверть, до 226,5 млрд руб.

В ноябре спрос на льготную ипотеку сохраняется — за три недели выдано 400 млрд руб. таких займов. Как отмечается в «Мониторинге ипотечного кредитования» Института Гайдара, до конца года ипотека с господдержкой «будет удерживать рынок от обвала — при росте доли льготной ипотеки общее число выданных кредитов будет стагнировать». Впрочем, эксперты не исключают, что потенциально высокий спрос позволит банкам адаптироваться и продолжить наращивать ипотечный портфель.

Евгения Крючкова.