Когда брать ипотеку для инвестиций в недвижимость: мнение экономиста

Выдача льготной ипотеки стала максимальной за всю историю рынка недвижимости России, подсчитал Аналитический центр АО «ДОМ.РФ». Почему ипотечный бум продолжается и выгодно ли покупать квартиру в ипотеку как объект инвестиций, рассказала Финансам Mail.ru экономист Ольга Гогаладзе.

Во втором квартале 2023 года было выдано ипотечных кредитов почти на 1 трлн рублей, по оценке Дом.РФ. При этом значительным спросом продолжает пользоваться льготная ипотека. Доля льготных кредитов занимает 39% в общем объеме выданных ипотечных кредитов, но по объему займов такая ипотека занимает 51%.

То есть под льготную ипотеку берут более дорогую недвижимость. Учитывая рост ключевой ставки, которая повлекла за собой и рост ставок по ипотеке, можно предположить, что по обычным ставкам покупается именно жилье для собственного пользования, так как для инвестиций, для сдачи квартиры в аренду — это слишком дорого.

Ольга Гогаладзе
экономист

«Для инвестиций в недвижимость (которая будет сдаваться в аренду) желательно, чтобы платежи по ипотеке были ниже, чем арендная плата по ней, но это почти утопия», — уточнила экономист Ольга Гогаладзе, создатель pro.finansy.

В расчет доходности таких инвестиций учитывается также долгосрочный рост цен на недвижимость. Как правило, берут среднее значение за последние 10 лет — рост цены квартиры на 4,5% в год. «В целом такая динамика может сохраниться и дальше без условий резких шоков», — прогнозирует экономист.

Так как в условиях охлаждения рынка недвижимости наблюдается снижение арендных платежей, снижается и доходность по инвестициям в недвижимость. Учитывая уровень ставок без льгот (средняя около 10%), текущая доходность по инвестициям в недвижимость будет ниже уровня безрисковой доходности (вклады или ставка по облигациям федерального займа).

Именно льготная ипотека остается хорошим вариантом для инвестиций в недвижимость. Чем меньше будет ставка по ипотеке, тем выше ваша доходность. Это одна из причин, почему льготные ипотеки составляют половину от общей выданной суммы. Используются различные схемы повышения эффективности инвестиций, например, покупка трехкомнатной квартиры и разделение ее на 3 отдельные студии. Такие схемы могут даже покрывать ипотечные платежи.

Ольга Гогаладзе
экономист

«В целом, на данный момент стоит рассматривать инвестиции в недвижимость через сдачу ее в аренду только в случае, если вы можете взять льготную ипотеку. Именно в этом варианте квартира принесет вам доход. Если вы не можете взять льготную ипотеку, то, возможно, стоит рассмотреть альтернативные инвестиции. Инвестиции в недвижимость с идеей роста цен на жилье также нецелесообразны. Да, цены на жилье будет расти в долгосрочном периоде, но мы вряд ли увидим в ближайшем будущем такой же бум, который был в 2020-х годах», — прогнозирует экономист.

По оценке Дом.РФ, дополнительные требования Банка России к выдачи ипотеке и повышение ключевой ставки с 7,5% до 8,5% с 21 июля могут привести к замедлению выдачи кредитов на вторичное жилье, однако в целом за 2023 год спрос на ипотеку превысит прошлогодний показатель на 20−30% и установит новый рекорд — 1,6−1,7 млн кредитов на 6−6,5 трлн рублей. В сентябре ожидается очередное повышение ставки ЦБ РФ.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».