Что такое апартаменты?
Апартаменты — это нежилое помещение. То есть прописаться в таком помещении не получится, даже если вы собственник. Хотя есть ряд законопроектов на эту тему, которые обсуждаются, но по состоянию на апрель 2023 года апартаменты остаются-де юре нежилым помещением.
Хотя де факто там обычно есть все необходимое для комфортной жизни: начиная от полноценного санузла с душевой кабиной и заканчивая мини-кухней с отдельными выводом под мойку и источником питания для подключения электроплиты (или индукционной).
Как заработать на апартаментах?
Заработать можно на разнице между ценой квартиры (выше) и апартаментов (ниже), при равной стоимости сдачи в аренду.
Из-за отсутствия прописки, апартамент при прочих равных, то есть одинаковой площади, локации и меблировке может стоить на 20-25% дешевле жилой квартиры. Стоимость же аренды будет примерно одинаковой, а значит срок окупаемости квартиры будет длиннее, чем у апартаментов.
Вот тут и открывается окно возможностей для инвестора.
Например, вы купили апартаменты за 5 млн рублей. Для арендатора не имет значения регистрация по месту жительства, а за крышу над головой и удобства мини-студии он готов платить, например, 35 тысяч рублей в мес. В этом случае годовой арендный доход составит 35.000 ₽ х 12 мес = 420.000 ₽, а примерный срок окупаемости инвестиций в апартамент без учета сопутствующих расходов 12 лет.
Кроме того, вы всегда можете продать апартамент, вернув свои деньги (скорее даже заработав на приросте цены на недвижимость), и добавить к ним то, что успеете получить от сдачи в аренду. Однако это работает только в том случае, если вы купили апартамент не выше, а еще лучше ниже его рыночной стоимости.
Как выбрать недооцененный объект?
Для этого нужно приобрести определенные навыки и научиться правильно оценивать недвижимость для инвестиций, которая потенциально принесет вам повышенный доход. Кроме того, как и в случае с ценными бумагами, вы можете поручить выбор объекта специалисту, чтобы избежать ошибок новичка.
Если вы решили заняться подбором объекта для инвестирования самостоятельно, вам нужно обратить внимание на следующие факторы:
- Удачное расположение апартаментов. Популярный район, хорошая инфраструктура, доступность общественного транспорта.
- Покупка на стадии строительства. Апартамент подорожает после того как стадия «Пыль, грязь, штукатурка и рабочие в респираторах» перейдет на стадию «Красота, чистота, заезжай и живи».
- Ограниченность серии апартаментов. Например, в комплексе всего 30 апартаментов. Ваш товар будет дефицитным и продать его легче. Сравните с большими комплексами, в которых бывает и по 600 и по 900 апартаментов, там выше конкуренция с другими продавцами и перепродать будет труднее.
- Срочность продажи. Насколько продавец заинтересован в быстрой сделке и готов предоставить скидку.
Есть ли дополнительные расходы?
Да есть и их нужно обязательно учитывать при принятии решения о покупке квартиры в ипотеку. А именно:
● Текущий и возможно капитальный ремонт. Конкретные суммы зависят от уровня ремонта и «хотелок» собственника, но в среднем могут достигать суммы от 10000 рублей на 1 кв/м и более. При этом Вы можете выбрать для покупки и такие варианты апартаментов, которые застройщик или иной продавец отремонтирует сам. То есть стоимость ремонта будет включена в стоимость покупки. Это про капитальный ремонт. А вот текущий ремонт из-за естественного износа раз в несколько лет будет либо расходом самого собственника, либо Вашего арендатора. Последнее необходимо заранее прописать в договоре аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
● Налог на имущество ежегодно 2% от кадастровой стоимости апартамента (ставка названа для Москвы, в иных регионах она может меняться). Однако есть простой лайфхак, который позволяет избавиться от двухпроцентного налога. Если Вы зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель с применением Упрощенной системы налогообложения (УСН), то по налогу на имущество Вам предоставят льготу (его можно не платить).
● Налог на доходы — 13% для физлица; 6% от оборота или 15% от прибыли для ИП, применяющего УСН.
● Транзакционные издержки на поиски нового арендатора при съезде старого (комиссии, риэлторов, расходы на рекламу).
Текст подготовлен совместно с Константином Фаерманом, квалифицированным инвестором, куратором просветительского проекта «Инвестиции в недвижимость» Ассоциации развития финансовой грамотности
