Эксперты объяснили, почему стало сложнее получить ипотеку

Банк России ужесточил требования к выдаче ипотеки второй раз с мая. С 1 октября банки будут вынуждены выдавать значительно меньше ипотечных кредитов для заемщиков с низким первоначальным взносом и для заемщиков, с уже имеющимися кредитами. Насколько сложнее будет получать жилищные займы, разбирались Финансы Mail.ru.

Источник: РИА "Новости"

«Повышение коэффициентов риска приведет к тому, что банки будут увеличивать ипотечные ставки для заемщиков с первоначальным взносом менее 30%. Эти меры, безусловно, будут негативно сказываться на динамике выдачи новых кредитов, поскольку доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) на ДДУ (покупка квартиры по договору долевого участия) составляет 63%, на готовое жилье — 44%, по данным Банка России на конец II квартала 2023 года», — пояснила Финансам Mail.ru Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».

Помимо того, что банки будут повышать ставки на кредиты с небольшим первоначальным взносом, они также будут более тщательно оценивать показатель долговой нагрузки заёмщика, что усложнит процесс получения ипотеки.

Наталия Пырьева
аналитик ФГ «Финам»

Кто пострадает

1. Заемщики с небольшими сбережениями. Для сравнения, под ограничения ЦБ с 1 мая попали ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 15 до 20% — для них банки должны были резервировать средства с надбавкой всего 1,5 с любой долговой нагрузкой заемщика. А с 1 октября для такой ипотеки ЦБ вводит надбавку 2,5, если заемщик тратит почти половину своего дохода на платежи по кредитам.

Ипотека не подорожает лишь для заемщиков, которые делают первоначальный взнос по ипотеке от 30% стоимости жилья и выше.

2. Застройщики и банки. Прибыль банков снизится, потому что они будут выдавать меньше таких кредитов. Это может привести к падению спроса на новые квартиры, так как застройщики будут меньше строить и получать меньше доходов, что увеличит цены на рынке.

Что угрожает рынку жилья?

Банк России вновь обеспокоен ростом жилищного кредитования малообеспеченных заемщиков и объявил о повышении с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Регулятор ввел запретительные надбавки для очень рискованных заемщиков, желающих получить ипотеку с первоначальным взносом 10% от стоимости жилья. Для тех, кто уже платит по кредитам больше половины своего дохода (показатель долговой нагрузки свыше 50%), ипотека также станет труднодоступной.

Для банков, которые будут выдавать такую ипотеку надбавка в формуле расчета достаточности средств составит 9. В этом случае банки будут терять прибыль и им придется отказаться от таких заемщиков, либо значительно повысить ставки для них. Чем выше риск по ипотеке, тем больше банк должен будет резервировать денег (т.е. изымать из оборота), чтобы соответствовать требованиям, иначе регулятор может после неоднократных замечаний отозвать лицензию.

«Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков», — поясняет регулятор. Надбавка повышается второй раз с мая. Регулятор обеспокоен ростом ипотечного кредитования с 2020 года (в этом году опять ожидался рекорд) и не раз заявлял о возможном кризисе на рынке жилья — при росте цен наступает разрушение спроса.

Если из-за высоких цен упадут продажи квартир в новостройках, которые строятся на кредиты банков, то застройщики получат прибыль, которой не хватит для обслуживания долгов и начнется массовое банкротство.

Что будет с ипотекой?

Также на стоимость ипотеки повлияло и другое решение ЦБ РФ. Регулятор с 21 июля повысил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт. Банки вслед за ним повышают ставки по ипотеке в этом диапазоне, что увеличит ежемесячный платеж по займу на несколько тысяч руб. в месяц в зависимости от условий кредитования (размер и сроки займа).

Первая импульсивная реакция ипотечных покупателей предсказуема и понятна. Побежали «обилечивать» ту ипотеку, которая была одобрена ранее. Обычно после одобрения ипотеки заемщик уже знает свою процентную ставку и банк дает ему время — около 3 месяцев (плюс минус в зависимости от банка), что бы подобрать недвижимость для покупки.

Константин Фаерман
квалифицированный инвестор

«Повышение ключевой ставки Центробанком 21 июля 2023 года действительно было расценено как “резкое движение” многими участниками рынка. Сразу с 7,5% до 8,5%. И при этом исходные 7,5% не менялись аж с сентября 2022 года», — пояснил квалифицированный инвестор, куратор просветительского проекта «Инвестиции в недвижимость» Ассоциации развития финансовой грамотности Константин Фаерман.

Иногда заемщики тянут с выбором жилья, например, надеясь, что ставки упадут и можно будет переодобриться. Но не в этот раз. После 21 июля наоборот надо успеть, так как ожидания участников рынка — то, что ставки по ипотеке пойдут в вверх, вслед за ключевой. Это и справедливо, многие банки так и сделали. Либо же наоборот объявили, что есть еще время — успейте одобриться по старой ставке. Им ведь тоже план продаж ипотечных продуктов выполнять надо.

Константин Фаерман
квалифицированный инвестор

«Вывод из всего вышесказанного очевиден — кратковременный всплеск ипотечных продаж недвижимости. А что дальше? При росте ипотечных ставок, например, ближе к середине августа — началу сентябрю, возможно охлаждение рынка», — прогнозирует эксперт.

По его мнению, многое будет зависеть и от риторики ЦБ — закончится ли все на данном повышении ключевой ставки, либо последует новый рост. Регулятор может даже снизить ставку через полгода при стабилизации курса рубля, инфляции, считает экономист Владимир Рожанковский, управляющий директор Trade123.

Ну и не забываем о льготных субсидированных ипотеках: например, ипотеки для семей с двумя и более детьми, не достигшими 18 лет, сельской ипотеке и т. д. — на них рост ключевой ставки, к радости заемщиков, не отразится. И этот «оазис» низких цен на ипотеку вполне себе способен поддерживать как объем выдач, так и ценник на первичку (новостройки).

Константин Фаерман
квалифицированный инвестор

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».