Источник: РИА "Новости"
Покупка квартиры в новом доме является популярным способом приобретения жилья. Но нередко случается, особенно в престижных или удобно расположенных жилищных комплексах, что свободных вариантов не остается еще на стадии строительства. В таком случае может помочь ситуация, когда человек, заключивший с застройщиком договор долевого участия в строительстве, по каким-то причинам решает перепродать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, когда на нее еще не оформлено право собственности. Выясним, что представляет собой переуступка прав на квартиру в новостройке в 2025 году, каковы ее отличия от стандартного договора купли-продажи, в чем плюсы и минусы, какие риски имеются у такой сделки и можно ли переуступить право требования на квартиру на этапе, когда строительство еще не начато.
Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке
Выясним, что это значит – переуступка прав на квартиру в новостройке. Под данным термином понимают сделку, в процессе которой одна сторона (цедент), ранее заключившая с застройщиком договор участия в долевом строительстве на строящуюся квартиру (далее – ДДУ), передает права и обязанности по указанному договору другой стороне сделки (цессионарию), до того, как завершится строительство дома и он будет введен в эксплуатацию.
Основные понятия
Основные понятия, которые встречаются при оформлении переуступки прав на квартиру в новостройке, Финансам Mail.ru разъяснила руководитель цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости “Метр квадратный” Инна Красовская.
Основные понятия, связанные с переуступкой прав:
договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение между застройщиком и дольщиком, согласно которому дольщик (покупатель) приобретает право на квартиру в строящемся доме;
уступка (переуступка, цессия) – это процесс передачи прав и обязанностей по договору другому лицу;
цедент – лицо, передающее свои права по ДДУ;
цессионарий – лицо, принимающее права по ДДУ;
застройщик – организация, осуществляющая строительство многоквартирного дома и получившая такой статус в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом первым статьи 11 Закона № 214-ФЗ, уступка прав требований по договору ДДУ участником долевого строительства (цедентом) возможна только после того, как он оплатит цену договора либо одновременно с переводом им долга на нового участника долевого строительства (цессионария).
Чем переуступка отличается от покупки готовой квартиры
О том, чем переуступка прав на квартиру в новостройке отличается от покупки квартиры по договору купли-продажи в принятом в эксплуатацию доме, рассказала генеральный директор агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова. Она разъяснила, что переуступка – это сделка, при которой приобретается не сама квартира, а право требования на нее у первого покупателя по договору долевого участия.
“До момента сдачи дома и оформления собственности вы не становитесь владельцем в привычном смысле. Сделка проходит с участием застройщика и требует регистрации в Росреестре, как и обычный ДДУ. В отличие от покупки готовой квартиры, где вы оформляете право собственности сразу, здесь вы вступаете в обязательства, заключенные предыдущим дольщиком”, – пояснила она.
“При переуступке прав квартира еще не построена или находится на этапе строительства, тогда как при покупке готовой квартиры объект уже завершен и готов к эксплуатации”, – дополнила Инна Красовская.
Кто может приобрести квартиру по переуступке прав: требования к приобретателю
Выясним, кто может оформить переуступку квартиры в новостройке, какие требования предъявляются к приобретателю прав на жилье. Исходя из смысла статьи 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), приобрести жилье по переуступке прав на квартиру в новостройке, заключив соответствующий договор, может любое дееспособное физическое или юридическое лицо, способное заключать сделки. При этом каких-то ограничений по гражданству или месту регистрации нет.
“Важным требованием к приобретателю является его возможность оплатить сделку в срок, установленный в договоре переуступки. При этом, если договор оформляется с использованием ипотечного кредита, потребуется согласие банка, который должен одобрить как объект, так и саму сделку”, – подчеркнула Екатерина Носова.
“Необходимо доказать отсутствие ограничений к приобретению прав на квартиру по договору переуступки. У цессионария не должно быть запретов на участие в сделках с недвижимостью, например, если он является несовершеннолетним или признан недееспособным”, – сообщила Инна Красовская.
Источник: Freepik
Как правильно выбрать жилье для приобретения по переуступке
Инна Красовская рассказала, какие аспекты следует учитывать при выборе квартиры по договору переуступки прав требования:
Правовой статус договора. Важно убедиться, что у уступающего право (цедента) есть действующий договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Это можно проверить по выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) у застройщика.
Финансовая стабильность застройщика. Цеденту стоит заранее изучить репутацию и финансовое состояние застройщика, чтобы избежать возможных рисков недостроя.
Состояние объекта. Квартира должна соответствовать требованиям и ожиданиям приобретателя прав на нее (площадь, планировка, инфраструктура и так далее).
“Лицо, уступающее права на квартиру, должно предоставить все необходимые документы, включая оригинал ДДУ, акты выполненных работ, документы об оплате по ДДУ, сведения о своем брачном статусе и другие документы, подтверждающие отсутствие юридических рисков”, – подчеркнула эксперт.
Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав в 2025 году
Екатерина Носова разъяснила, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке.
Шаг 1. Поиск подходящего объекта. Проверка документов
Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру, по которой уступаются права требования. Эксперт пояснила, что обычно это предложения от физических лиц или инвесторов, заключивших с застройщиком договор участия в долевом строительстве на раннем этапе. Узнать о наличии предложений можно на специализированных сайтах по сделкам с недвижимостью, в агентствах недвижимости, из объявлений в прессе.
Далее надо проверить, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре, нет ли долгов, арестов и обременений. Запросить у цедента копию ДДУ, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, посмотреть его документы, подтверждающие личность.
Шаг 2. Получение согласия от застройщика (если требуется)
Участник долевого строительства должен уведомить застройщика о намечающейся сделке. Письменное согласие застройщика на переуступку прав потребуется в тех случаях, если ДДУ оплачен не полностью, а также если такое условие прописано в самом договоре. При отсутствии такого согласия Росреестр может отказать в регистрации сделки. В любом случае, участник долевого строительства должен уведомить застройщика о намечающейся сделке.
По словам Екатерины Носовой, нередко застройщик за сопровождение сделки взимает плату. Как правило, сумма варьируется от 10 000 до 50 000 рублей.
Шаг 3. Заключение договора переуступки прав требования (договора уступки) на квартиру
Договор составляется между текущим дольщиком и приобретателем прав на квартиру.
В нем указываются:
сумма сделки;
сроки оплаты;
объект уступки (ссылка на конкретный ДДУ);
обязательства сторон.
Документ подписывается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется.
Шаг 4. Государственная регистрация договора
Договор подлежит регистрации в Росреестре. Направить документы можно через МФЦ или онлайн (через сайт “Госуслуги” или сервисы застройщика). Помимо самого договора, необходимо предоставить:
копию ДДУ;
согласие застройщика (если требуется);
паспортные данные сторон;
ипотечный договор (если есть).
Регистрация занимает порядка пяти - семи рабочих дней.
Шаг 5. Расчет между сторонами
Финансовые расчеты между сторонами происходят в зависимости от согласованных условий: до регистрации сделки или после. Часто используется безопасный способ, такой как открытие аккредитивного счета или эскроу-счет, особенно, если речь идет о крупной сумме или участии банка.
Источник: РИА "Новости"
Шаг 6. Приобретение права требования на квартиру
Екатерина Носова пояснила, что после регистрации договора цессионарий становится новым участником долевого строительства с теми же правами, что и первоначальный дольщик. “Осталось дождаться завершения строительства, ввода жилого дома в эксплуатацию для последующего оформления права собственности на квартиру”, – уточнила она.
Стоит ли приобретать квартиру по переуступке: плюсы и минусы сделки
Приобретение квартиры через переуступку прав на нее имеет как свои преимущества, так и недостатки. К плюсам относятся:
более низкая, по сравнению с рыночной стоимостью у застройщика, цена на объект строительства;
широкий выбор квартир на различных этапах строительства;
при заключении договора переуступки на завершающих этапах строительства – возможность быстро получить и оформить в собственность квартиру в новом доме.
Из минусов выделим:
необходимость более тщательной проверки документов, более сложный, по сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи, процесс оформления;
условия сделки могут быть менее гибкими по сравнению с прямой покупкой недвижимости у застройщика;
необходимость получения согласия на сделку от застройщика (если требуется), что может занять достаточно много времени. При этом есть вероятность отказа застройщика давать такое согласие.
Кроме того, не стоит забывать и о рисках, которые существуют при приобретении жилья через переуступку прав требования.
Риски при покупке квартиры по переуступке
Эксперты рассказали о том, какие риски при переуступке прав на квартиру в новостройке могут поджидать принимающую сторону.
По словам Инны Красовской, при переуступке существует риск недостроя или задержек в строительстве, которые могут повлиять на сроки получения квартиры. При покупке готовой квартиры таких рисков нет. “Кроме того, на приобретение квартиры по переуступке распространяются риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, поэтому цедента также нужно проверять на юридическую чистоту (банкротство, согласие супруга и так далее)”, – пояснила она.
Екатерина Носова назвала следующие риски при переуступке прав на квартиру:
риск юридических ошибок в договоре;
наличие обременений;
отказ застройщика на переуступку;
банкротство застройщика;
недобросовестность цедента.
“К рискам можно отнести отсутствие рассрочки: в отличие от покупки напрямую от застройщика по ДДУ, при переуступке цеденту чаще всего необходимо оплатить полную стоимость квартиры сразу. Исключение – если уступка оформляется с переводом долга (например, по ипотеке или рассрочке продавца”, – разъяснила эксперт.
Нужно ли платить налог при переуступке прав на квартиру
Выясним, нужно ли платить налог при переуступке квартиры в новостройке. Лицо, уступающее права на квартиру, в случае получения дохода от уступки прав (например, в виде разницы между ценой, которую оно уплатило за долевое участие в строительстве, и ценой переуступки права) обязано выплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы дохода.
С 1 января 2025 года НДФЛ взимается по прогрессивной шкале. Для резидентов РФ установлены следующие ставки:
13% – для доходов (разницы между ценой переуступки права и ценой по ДДУ) до 2,4 млн рублей включительно;
15% – для доходов до 5 млн рублей включительно;
18% – для доходов до 20 млн руб. включительно,
20% – для доходов выше 20 млн руб. и до 50 млн руб. включительно;
22% – для доходов, превышающих 50 млн рублей.
Для нерезидентов РФ ставка не изменилась и составляет 30% от суммы дохода.
Для приобретателя права требования на квартиру такие налоговые обязательства не предусмотрены.
Рекомендации экспертов
Екатерина Носова посоветовала перед принятием права требования на квартиру внимательно изучить все документы: проверить регистрацию договора долевого участия, убедиться в отсутствии обременений, долгов и арестов. “Особое внимание следует уделить стадии строительства – ведь чем ближе сдача дома, тем меньше рисков”, – порекомендовала эксперт.
Инна Красовская советует по возможности проверять предыдущие цепочки сделок, если уступка прав не была первой. “Сделать это можно через юриста или с помощью специализированных сервисов по защите сделок с недвижимостью”, – пояснила она.
Вопросы и ответы
Ответим на самые часто встречающиеся вопросы, касающиеся переуступки прав на квартиру в новостройке.
Что делать, если застройщик обанкротится после переуступки?
Если застройщик признан банкротом после того, как был заключен договор уступки права требования на квартиру, то новый дольщик имеет право быть включенным в реестр требований участников строительства. Это означает, что он сохраняет свое право требования на квартиру или может претендовать на компенсацию.
“Важно подать заявление и документы в арбитражный суд в срок, установленный законодательством, чтобы не утратить право на защиту интересов. Шансы на получение жилья зависят от стадии строительства и наличия имущества у застройщика” – рассказала Екатерина Носова.
Можно ли переуступить права на квартиру, если строительство еще не началось?
Уступка прав возможна, даже если строительные работы еще не начались, при условии, что договор долевого участия уже зарегистрирован в Росреестре. Но важно учитывать, что некоторые застройщики ограничивают переуступку на ранних этапах строительства или устанавливают минимальный срок долевого участия в строительстве для возможности уступить свои права на квартиру новому дольщику (например, не менее шести месяцев после регистрации ДДУ).
Что делать, если в договоре переуступки обнаружены ошибки?
Если в договоре переуступки обнаружена ошибка до того, как он был направлен в Росреестр для госрегистрации, то можно составить и подписать новый, корректный вариант договора. Если договор уже направлен в Росреестр, то в регистрации, с большой долей вероятности, будет отказано, и документ будет возвращен. В данном случае также можно внести изменения в текст документа, исправив обнаруженные ошибки, и составить правильный вариант договора.
Если ошибка обнаружена после регистрации договора в Росреестре, необходимо внести в него изменения, составив и подписав дополнительное соглашение. В документе необходимо изложить часть текста , в которой была обнаружена ошибка, в исправленной редакции. Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре и будет являться неотъемлемой частью договора.
Автор: Оксана Лукьянова
Эксперты: руководитель цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости “Метр квадратный” Инна Красовская, генеральный директор агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова
