Инвестиции в недвижимость в 2024 году: виды вложений, оценка рисков и доходность

Цены на недвижимость в России стабильно растут каждый год, что связано с высоким спросом на первичном и вторичном рынках. Во многом он подогревается льготными ипотечными программами с государственной поддержкой. По данным Росстата, в первом квартале 2024 года средняя цена «квадрата» на первичном рынке составила 167,6 тыс. рублей, на вторичном — 108 тыс. рублей. За последние 15 лет показатели выросли примерно в три и в два раза соответственно, поэтому инвестиции в недвижимость считаются самым надежным инструментом сохранения капитала, но для этого нужно грамотно подойти к покупке. В нашем материале эксперты расскажут, какие объекты приносят максимальный доход в 2024 году, как оценить их достоинства и возможные риски вложений в зависимости от разных факторов.   

Что такое инвестиции в недвижимость

Это вложение средств в объекты жилой или коммерческой недвижимости с целью долгосрочного сохранения накоплений, перепродажи либо получения стабильного дохода от сдачи их в аренду. Как правило, речь идет о квартирах, офисах, торговых площадях, складских комплексах, парковках либо гаражах. Приобретаются они как на первичном, так и на вторичном рынках.   

Для чего инвестируют в недвижимость

Причин для вложения сбережений в объекты жилой и нежилой недвижимости может быть масса, но превалируют три основные: 

• сохранение денежных средств от инфляции;
• получение регулярного дополнительного дохода от сдачи в аренду; 
• перепродажа по более высокой стоимости после улучшения характеристик объекта. 

«Инвестиции в недвижимость вызывают интерес в силу понятности, осязаемости и надежности базового актива. Качественные и востребованные объекты генерируют стабильный денежный поток от сдачи в аренду, а также нивелируют инфляцию за счет роста стоимости. Именно поэтому вложения в недвижимость актуальны при любой макроэкономической конъюнктуре. Растут ставки — растет и стоимость строительства, и цена готового качественного объекта. Ставки снижаются — повышается спрос на недвижимость», — рассказал Руслан Надров, управляющий по коммерции УК «Современные фонды недвижимости». 

Плюсы и минусы

Несмотря на высокую надежность инвестиций в недвижимость, у таких сделок, помимо достоинств, есть еще и ряд недостатков, о которых стоит помнить при вложении средств. Расскажем подробнее о плюсах и минусах заработка на квадратных метрах. 

Плюсы: 

• высокая надежность инвестиции; 
• повышение стоимости в долгосрочной перспективе;
• долговременный пассивный доход при сдаче в аренду;
• разные варианты получения прибыли (перепродажа, аренда, улучшение характеристик, разделение на доли). 

Минусы:

• высокая стоимость инвестиционных объектов;
• долгая окупаемость; 
• риск связаться с мошенниками;
• текущее обслуживание, ремонт, ежемесячная оплата коммунальных услуг, а также ежегодная уплата налога на имущество;
• необходимость платить НДФЛ в случае быстрой перепродажи;
• риск уничтожения имущества в результате пожара, наводнения или другой чрезвычайной ситуации. 

Виды объектов недвижимости для инвестиций

Когда говорят о вложении средств в недвижимость, первым делом на ум приходит покупка квартиры для долгосрочной или посуточной сдачи в аренду. Но на самом деле существует масса вариантов получения дохода от разных объектов. Это могут быть офисы, торговые помещения, парковки, дачи и даже кладовки. Рассмотрим каждый из видов в отдельности в таблице ниже. 

Способы инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость помогают не только защитить сбережения от инфляции, но и заработать на купленных объектах. Есть несколько распространенных способов это сделать, расскажем подробно о каждом из них. 

1. Сдача в аренду

Жилую недвижимость можно купить у застройщика или на вторичном рынке и сдавать в аренду как посуточно, так и на долгосрочной основе. Важное условие — транспортная доступность и близость к крупным офисным, торговым центрам и университетам, а также наличие мебели и бытовой техники. Офисные и торговые помещения арендуют представители бизнеса для своей работы. Договоры аренды таких объектов могут заключаться на более длительный период. 

Особенности посуточной сдачи в аренду: 

• быстрая окупаемость объекта недвижимости; 
• частые вложения в ремонт техники, мебели и квартиры;
• высокий риск порчи имущества гостями;
• трудовые и временные затраты, связанные с ежедневной уборкой, поиском и заселением жильцов. 

Особенности долгосрочной сдачи в аренду:

• стабильный долговременный доход;
• долгая окупаемость объекта недвижимости;
• регулярные вложения в ремонт техники, мебели и квартиры для поддержания ее высокой стоимости. 

«Начинающему инвестору может быть сложно выбрать инструмент, через который стоит инвестировать в недвижимость. Большинство людей считает, что лучше всего вкладывать деньги в покупку квартиры для сдачи в аренду. Однако, по данным различных аналитических агентств, доходность таких инвестиций составляет не более 5% годовых. Плюс — инвестору необходимо постоянно тратить время и силы на подбор и коммуникацию с арендатором, ремонты. При этом коммерческая недвижимость, в частности складская, приносит более высокий рентный доход и растет в цене», — отметил Руслан Надров. 

2. Перепродажа

Можно использовать недвижимость исключительно для сохранения накопленных средств. Квартиры стабильно растут в цене с течением времени. После, например, 10-15 лет владения можно продать недвижимость в два или три раза дороже ее первоначальной стоимости. Единственный минус — ежемесячные расходы на содержание жилья и коммуналку, а также ежегодная уплата налога на имущество. 

Многие инвесторы приобретают жилье во время строительства дома, когда застройщики открывают продажи на этапе котлована с целью привлечения средств в проект. Но с появлением эскроу-счетов, замораживающих средства до сдачи строения, и стабильным ростом спроса в рамках льготной ипотеки этот механизм перестал работать — сейчас недвижимость при возведении зачастую стоит столько же, сколько и сданная в эксплуатацию. Но тут есть исключение — покупка квартиры на этапе строительства в перспективном районе, где в скором будущем, например, построят станцию метро или начнут активно развивать инфраструктуру, строить детские сады, школы и торговые центры. Такая недвижимость со временем сильно вырастет в цене и можно будет перепродать ее со значительной выгодой. 

3. Флиппинг

Это перепродажа недвижимости в старом жилом фонде после ремонта с целью заработать. Часто инвесторы покупают «убитые» квартиры или дома, ремонтируют их, обставляют мебелью, после чего продают по значительно более высокой цене. Но тут следует грамотно выбирать объект для вложения средств, чтобы его точно можно было продать после ремонта и заработать на этом. Это должен быть развитый район с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, сам дом должен выглядеть привлекательно. К тому же следует помнить, что при перепродаже вам придется уплатить налог с разницы между покупкой и продажей недвижимости, так что эти расходы следует включить в свой план доходов и расходов при оформлении сделки (1). В противном случае придется ждать три года или пять лет — в зависимости от того, есть у флиппера в собственности жилье или нет. 

4. Строительство дома или торгового центра 

Это может быть многоквартирный или частный дом, торговое или офисное здание, склад, которые впоследствии можно сдавать в аренду полностью или по частям либо продать. Минус этого способа в том, что для этих целей нужны земельный участок и вложения в проект, а также большой стартовый капитал для возведения строения и подведения к нему коммуникаций. 

5. Фондовые инструменты

Чаще всего речь идет о закрытых паевых фондах недвижимости, в основном коммерческой. Денежные средства вкладываются в объекты институционального качества, и инвестор зарабатывает рентную доходность от сдачи объекта в аренду, а также получает разницу в стоимости пая при его покупке и продаже.  

Также можно купить акции и облигации застройщиков на бирже, но их цена может сильно скакать в зависимости от господдержки отрасли, стоимости строительных материалов, эффективности работы конкретного девелопера и множества других факторов. 

6. Цифровые квадратные метры 

Это новшество на рынке недвижимости, и пока внедрили его лишь единицы застройщиков: они продают квартиры по метрам в домах на этапе их возведения. В этом случае инвестор покупает не целую квартиру, а лишь квадратный метр в ней или даже его часть по цене, которую устанавливает девелопер. Когда объект сдается, инвестор получает разницу в стоимости цифрового метра и реальной проданной жилплощади.

Цифровые квадратные метры привязаны к рыночной стоимости жилья и относятся к цифровым финансовым активам (ЦФА). Их выпускают по технологии блокчейна, а право собственности вносится в распределенный цифровой реестр. Опыт продажи токенов на квартиры пока только формируется.

7. Ипотечные облигации

Еще одно новшество на рынке недвижимости. Эти ценные бумаги выпускают банки, а купить их могут все желающие инвесторы. Доход по ипотечным облигациям обеспечивается за счет ежемесячного внесения платежей клиентами кредитной организации. Как правило, этот инструмент приносит более высокий доход, чем банковские вклады, а эмитенты привлекают дополнительные средства для оформления новых ипотечных кредитов либо работы с недвижимостью. 

Как правильно и выгодно начать инвестировать в недвижимость

К вложению средств в недвижимость нужно подходить грамотно, чтобы не потерять свои накопления и получить планируемый доход. На эффективность влияет целый ряд показателей, таких как объем инвестиций, вид объекта и оценка его привлекательности на рынке. От последнего фактора напрямую зависит цена аренды и последующей продажи. Расскажем обо всем по порядку. 

1. Объем инвестиций

Прежде всего нужно оценить, какой объем средств вы готовы вложить в недвижимость, и уже после этого определяться с ее разновидностью. При небольших капиталах это может быть кладовка, парковка или частичная покупка с помощью фондовых инструментов. При среднем бюджетном сегменте подойдет квартира на вторичном рынке, а для крупных вложений лучше рассмотреть коммерческую недвижимость — она всегда дороже жилой, но требует более тщательного юридического оформления. 

2. Вид недвижимости

После того как вы проанализировали объем инвестиций, следует выбрать конкретный объект. Назовем самые распространенные виды недвижимости: 

• жилая;
• коммерческая (офис, торговое помещение, склад);
• загородная;
• парковка или гараж;
• кладовка.

3. Оценка недвижимости

Перед приобретением обязательно следует оценить реальную рыночную стоимость объекта, который вы собираетесь купить. Она может зависеть от целого ряда факторов: 

• возраста и состояния дома;
• наличия ремонта;
• порядочности соседей;
• развитости инфраструктуры в районе;
• транспортной доступности жилья;
• потенциального развития территории. 

При необходимости для оценки недвижимости можно привлечь специалиста. Например, риелтора, девелопера или квалифицированного строителя.  

4. Оформление документов 

Это еще один пункт, на который следует обратить пристальное внимание, так как на рынке недвижимости орудует много мошенников. Важно убедиться в юридической чистоте сделки, отсутствии долгов и обременений на объект у бывшего собственника и подлинности самих бумаг, которые вам предъявляют. Для этого тоже можно обратиться к помощи риелторов или профильных юристов.  

«Мы считаем, что правильно начинать с инвестиций в паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Важно соблюдать баланс и не размещать весь свой портфель в недвижимость, а часть средств вкладывать в более ликвидные инструменты. Также нужно выбрать управляющую компанию с большим портфелем недвижимости и опытом управления и ознакомиться с рекомендациями специалистов в отношении выбранной стратегии и сектора», — отметил Руслан Надров. 

Как повысить доходность инвестиций в недвижимость

Даже если покупка недвижимости оказалась не совсем удачной, не стоит отчаиваться, так как существуют законные способы в разы повысить доходность имущества и быстро окупить вложенные средства. Расскажем подробно о каждом таком варианте.  

1. Разделение квартиры 

Можно сдавать одну трехкомнатную квартиру за 20 тысяч рублей, а можно найти арендаторов для каждой комнаты отдельно и брать за каждую по 10 тысяч рублей. 

2. Перепланировка 

Этот способ не только улучшит условия жизни в квартире, сделает ее более комфортной, но и повысит стоимость недвижимости на 30—40%. Чаще всего в рамках перепланировки расширяют кухню до просторной кухни-гостиной либо отделяют часть большого общего пространства и создают комнату. Но следует помнить, что любая перепланировка должна быть согласована с Бюро технической инвентаризации (БТИ), также все перемены должны быть отражены в техпаспорте квартиры. 

3. Пристройка 

Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду, подвал или дополнительную комнату, его стоимость сразу вырастет на 20—30%.

4. Перевод из жилого в нежилой фонд

Коммерческая недвижимость ценится выше, чем жилая, поэтому при переводе квартиры в нежилой фонд можно значительно выиграть при ее продаже. Чаще всего для этих целей подходят помещения на первом этаже многоквартирных домов старого жилого фонда. 

5. Качественный ремонт

Этот способ может повысить ценник недвижимости в два раза. Важно тщательно проанализировать объемы требуемого ремонта и инвестиций в объект, чтобы оценить целесообразность таких работ. Иначе вложения могут сильно превысить реальную рыночную стоимость жилого помещения. 

«Чтобы повысить доходность инвестиций в недвижимость, нужно выбрать сектор с большим потенциалом и профессиональную управляющую компанию. Важно помнить о том, что такие инвестиции приносят доход в самых разных экономических условиях, но наибольший эффект вы сможете наблюдать на долгосрочном горизонте. Поэтому лучше инвестировать в недвижимость регулярно для диверсификации своего портфеля», — считает Руслан Надров. 

Риски инвестиций в недвижимость

Несмотря на надежность вложений в недвижимость, существуют риски, угрожающие уничтожить объект либо привести к потере денежных средств. Перечислим основные. 

1. Чрезвычайная ситуация. Пожар, наводнение, землетрясение либо другое ЧП могут уничтожить или сильно повредить строение. В этом случае может спасти страхование недвижимости. 

2. Ухудшение инфраструктуры. Рядом с домом могут вырубить парк, построить другой дом либо скоростную многополосную магистраль, из-за чего спрос на квартиры в нем может сильно упасть. 

3. Неудачное расположение. Инвестор может рассчитывать на быстрое развитие инфраструктуры в выбранном районе, но этого может не произойти либо процесс растянется на долгие годы. В этом случае выгодно продать квартиру не получится. 

4. Недобросовестные арендаторы. Ваши клиенты могут нарушить обещание и перестать ежемесячно платить за квартиру либо могут разломать всю мебель и испортить ремонт. После этого придется вложить большую сумму в восстановление интерьера либо сдавать жилье по гораздо более низкой стоимости. 

5. Амортизация. С течением времени все дома ветшают, стареют, теряют внешний вид и качество постройки, что приводит к падению цен на недвижимость. Этот процесс происходит быстрее, когда рядом появляется новая жилая многоэтажка.  

6. Срыв сроков строительства. Застройщик может обанкротиться либо сдать объект в эксплуатацию гораздо позже обещанных сроков. 

7. Мошенничество. На рынке недвижимости вращаются большие деньги, привлекающие недобросовестных граждан. Поэтому важно проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры или дома, подлинность всех документов и грамотно составить договор купли-продажи, особенно если объект реализуется по подозрительно низкой цене.    

8. Неверная оценка стоимости. Можно купить квартиру по завышенной цене и потом не суметь продать ее дороже первоначальной стоимости. Поэтому важно проанализировать рынок недвижимости в конкретном районе, прежде чем вкладывать деньги в объект.  

9. Изменение цен на рынке. Недвижимость не всегда стабильно растет в цене и периодически под влиянием разных факторов дешевеет. Это может случиться как на рынке в целом в случае экономического спада или завершения льготных ипотечных программ, так и в локальном районе: например, из-за закрытия градообразующего предприятия и оттока людей из населенного пункта. 

10. Риск ликвидности. Недвижимость в целом не относится к ликвидным активам, ее продажа занимает продолжительное время, сделки готовятся несколько месяцев, требуется детальное изучение объекта, связанных с ним договоров и согласование цены. 

«Основной риск связан со снижением стоимости базового актива в результате экономических или социальных перемен, а также с неверным выбором сектора недвижимости или инвестиционной стратегии. Глубокая аналитика рынка — это большой и сложный массив информации, требующий значительного времени для погружения, что не оптимально для инвестора. Поэтому стоит выбрать крупную управляющую компанию с понятной историей на рынке и опытом управления недвижимостью. Экспертиза УК должна включать в себя качественный риск-менеджмент, корректную оценку бизнеса арендаторов и развития различных регионов», — дополнил эксперт.  

Отзыв эксперта об инвестировании в недвижимость

О том, какая именно недвижимость сейчас наиболее ликвидна в России, рассказал Руслан Надров. По его словам, в первую очередь нужно обратить внимание на рынок складской недвижимости и центры обработки данных (ЦОД). Повышенный спрос на эти объекты объясняется нехваткой качественных крупных складов.

«Например, сейчас из почти 52 млн кв. м складских площадей класса А и В вакантно всего 0,7% от всей площади. Это значит, что на рынке складов можно найти только небольшие блоки, наблюдается дефицит помещений», — пояснил специалист. 

Складская недвижимость требует инвестиций и со стороны арендатора: стеллажное, конвейерное оборудование по стоимости может доходить до половины цены здания, поэтому договоры аренды заключаются долгосрочные. Объекты строятся для конкретных арендаторов, а мощности девелоперов загружены на 100%.

«Смена парадигмы потребления, резкий рост e-commerce в России привели к взрывному росту на рынке складов, ставка аренды за прошлый год выросла более чем на 35%. Сектор ЦОД как арендный бизнес только начинает свое развитие, его востребованность связана с необходимостью хранения данных в РФ и общей цифровизацией экономики, включая рост потребности в качественных данных у государства. Это капиталоемкое строительство, а привлечение институциональных инвесторов позволяет снизить нагрузку на капитал операторов ЦОД и придать дополнительный импульс развитию этого направления. В свою очередь, инвесторы получают долгосрочные договоры аренды и регулярную индексацию», — рассказал Руслан Надров.

Конечно, самостоятельная покупка таких активов недоступна большинству инвесторов, поэтому оптимальным способом становятся паи закрытого паевого инвестиционного фонда. Это инструменты коллективных вложений. Управляющая компания объединяет средства пайщиков для приобретения активов, также на нее ложится административная нагрузка по подбору, приобретению, сдаче в аренду, коммуникациям с арендатором, получению арендной платы, организации эксплуатации и текущих ремонтов.

«При этом имущество фонда принадлежит пайщикам и юридически обособлено от имущества УК. Это значит, что в случае судебных претензий к управляющей компании обращение взыскания на имущество фонда невозможно. Деятельность УК регулируется Банком России, а все сделки и расходы согласовывает специализированный депозитарий», — добавил эксперт.

Управляющие компании предлагают широкую линейку фондов, ориентированных на различные классы активов: жилая недвижимость, различные сектора коммерческой недвижимости (торговая, офисная, складская, ЦОД). Основной плюс такого вида инвестирования — доступный размер вложений: стоимость пая не превышает 100 тысяч рублей. Фактически инвестор может стать совладельцем, например, части крупного складского центра всего за несколько десятков тысяч рублей.

«При этом УК имеют штат высокопрофессиональных сотрудников, которые изучают различные сектора недвижимости, заключают сделки на оптимальных условиях, контролируют качество эксплуатации. Управляющая компания получает комиссию как доверительный управляющий ЗПИФ. Размер комиссий разнится, но обычно состоит из постоянной комиссии, рассчитываемой от стоимости чистых активов, и «вознаграждения за успех» по результатам управления фондом», — заключил Руслан Надров. 

Что важно знать об инвестициях в недвижимость

Подведем итоги нашего материала и назовем ключевые моменты, которые стоит знать инвесторам, планирующим вложить деньги в недвижимость. 

1. Эта сфера по-прежнему остается наименее рискованной для инвестиций, поскольку недвижимость, как правило, стабильно растет в цене с течением времени. 

2. Инвестиции в недвижимость подразумевают не только вложения в квартиры, но также в офисные и торговые помещения, дома и дачи, парковки и кладовки. Выбор объекта зависит от суммы, которая есть в распоряжении. 

3. Существуют три основных способа заработать на недвижимости — перепродажа, флиппинг и сдача в аренду. Последняя может быть посуточной и долгосрочной. Выбор способа зависит от целей инвестора. 

4. Можно увеличить стоимость купленного объекта, отремонтировав его, расширив либо выполнив перепланировку, согласованную с БТИ. Также выигрышными вариантами могут стать перевод жилого фонда в нежилой и сдача квартиры в аренду по комнатам. 

Список источников: 

1. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации. 

2. Федеральный закон от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». 

3. Федеральный закон от 01.04.2020 года № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации».

4. Федеральный закон от 25.05.2020 года № 163-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 31.07.2020 года № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

6. Федеральный закон от 22.04.1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Автор: Оксана Артемова 

Эксперт: Руслан Надров, управляющий по коммерции УК «Современные фонды недвижимости»