Источник: Freepik
Программу льготной семейной ипотеки в России под 6% годовых продлили до 2030 года, именно ее считают главной причиной взрывного роста цен на рынке недвижимости страны. Также продолжают действовать еще несколько ипотечных программ со сниженными ставками: например, сельская, дальневосточная, арктическая, ИТ-ипотека. Поэтому специалисты ждут дальнейшего роста цен на жилье, особенно на первичном рынке. Это значит, что для оформления такого кредита с каждым годом нужен будет все больший стартовый капитал, накопить который молодой семье бывает трудно. Перечислим варианты, как взять ипотеку без первоначального взноса и быстрее ее выплатить.
Для чего банкам нужен первоначальный взнос
Первоначальный взнос по ипотеке помогает банкам снизить риски в случае падения стоимости залога. Его размер во многом зависит от решений регулятора. Банк России (ЦБ РФ) устанавливает макропруденциальные надбавки по ипотеке, которые впоследствии сказываются на политике банков по кредитованию заемщиков. Речь идет о надбавках к коэффициентам риска, которые финансовое учреждение должно учитывать при оформлении кредита. Чем выше риск, тем больший размер дополнительного капитала нужен для одобрения ипотеки и тем ниже для банка отдача от таких сделок.
«Например, теперь при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом банки вынуждены серьезно увеличивать резервы. Это снижает стимулы выдавать такие кредиты. В то же время финансовые организации могут сами корректировать размер первоначального взноса в зависимости от их подхода к оценке рисков и маржинальности, а также собственного взгляда на будущую динамику цен на недвижимость», — отметила Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка.
Но у первоначального взноса есть еще одна важная функция — он подтверждает платежеспособность клиента и доказывает его готовность регулярно вносить средства по назначенному банком графику. Как показывает практика, заемщики, предоставившие большой первоначальный взнос, реже допускают просрочку ежемесячных платежей или невыплату долга.
Наличие первого взноса выгодно не только банку, но и клиенту, так как снижает общую сумму долга перед кредитным учреждением и размер ежемесячных платежей, срок кредита и конечную стоимость недвижимости после его погашения.
Сколько нужно для первоначального взноса по ипотеке в 2024 году
Источник: Freepik
Если говорить о рынке новостроек, то здесь огромную роль играет регулирование Центробанка, так как львиная доля ипотечных кредитов выдается на льготных условиях. После завершения срока действия льготной ипотеки в России на первый план вышла семейная программа, по которой предусмотрен первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. Первый взнос по рыночным программам каждый банк устанавливает самостоятельно с учетом регулирования ЦБ РФ. Обычно он равен 10—20% полной стоимости квартиры или дома.
«Например, 1-комнатная квартира в новостройке в Московской области обойдется заемщику примерно в 5—6 млн рублей. Значит, по программе семейной ипотеки для первого взноса потребуется 1—1,2 млн рублей», — уточнила Анна Землянова.
Например, если квартира стоит 5 млн рублей, то банк сможет дать в кредит не больше 4 млн рублей.
Как взять ипотеку без первоначального взноса: 6 способов
Вариантов оформить жилищный кредит без стартового капитала не так много, но они есть. Перечислим самые распространенные способы, которыми пользуются россияне.
1. Заложить имеющееся жилье
Источник: Freepik
Это может быть квартира, частный дом, участок земли или апартаменты.
«Некоторые банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости. При этом максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 80% от стоимости имущества в залоге», — рассказала Анна Землянова.
Но есть несколько важных ограничивающих условий:
- в заложенной недвижимости не должны быть прописаны дети;
- квартира или дом не должны находиться в аварийном состоянии.
После оформления ипотеки на заложенную квартиру, дом или апартаменты будет наложено обременение, то есть собственник не сможет продать или сдать объект в аренду без одобрения банка, а также сделать в нем перепланировку. Обременение будет снято после полного погашения долга перед кредитным учреждением.
2. Взять потребительский кредит
С его помощью можно восполнить недостающую сумму сбережений для оформления ипотеки. Минус этого способа заключается в том, что придется платить два кредита параллельно, что может стать серьезным бременем для семейного бюджета. Зато вы сможете избежать повышенных ставок при получении жилищного кредита. Но стоит помнить, что процентная ставка по потребительским займам чаще всего значительно выше ипотечной.
3. Использовать маткапитал
Материнский капитал можно направить на оформление ипотеки сразу после рождения ребенка, для этого не нужно ждать, когда ему исполнится три года (4). При этом сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса либо потратить на погашение уже имеющегося жилищного кредита. Но не все ипотечные программы допускают использование маткапитала, поэтому эту информацию стоит заранее уточнить в выбранном банке.
4. Участвовать в программе «Молодая семья»
Источник: Freepik
Участникам льготной программы государство перечисляет до 35% стоимости жилья. Эти средства можно использовать как первоначальный взнос для оформления ипотеки. Но есть ряд требований к получателям субсидии:
- возраст до 35 лет;
- отсутствие собственного жилья или необходимость улучшения жилищных условий;
- официально зарегистрированный брак;
- высокий уровень дохода, позволяющий выплачивать ипотеку.
Помимо молодых женатых пар, участвовать в программе может одинокий родитель с ребенком. Получить социальную выплату наличными не получится — оплата пройдет через банк, которому местные власти перечислят средства (1).
5. Стать участником банковских акций
Кредитные учреждения регулярно организуют маркетинговые акции, позволяющие оформить потребительских кредит или ипотеку на более выгодных условиях, в том числе без первоначального взноса или по более низкой процентной ставке.
Иногда такие акции проходят совместно с крупными застройщиками, последние сами вносят банку первоначальный взнос вместо покупателя при оформлении жилищного кредита. Но выбор объектов недвижимости, которые можно приобрести по такой программе, сильно ограничен.
6. Взять военную ипотеку
Этот способ подойдет военнослужащим, которые не менее трех лет состоят в накопительно-ипотечной системе по закону №117-ФЗ (5). Государство каждый месяц перечисляет им на специальный счет субсидию, которую можно использовать в качестве первоначального взноса для покупки жилья в ипотеку. Но есть одно важное условие: такой заемщик должен быть старше 21 года.
Что делать, если ни один вариант не подходит
Если ни один из перечисленных способов оформить ипотеку без стартового капитала по какой-либо причине вам не подошел, перечислим варианты, которые помогут вам быстрее насобирать на первоначальный взнос либо купить жилье без участия банка.
1. Накопить нужную сумму. Процесс пойдет быстрее, если не откладывать часть заработанных средств под подушку, а направить на вклад, депозит или инвестировать в ценные бумаги.
2. Занять деньги у друзей или родственников. Этот способ позволит избежать высоких процентов за пользование банковскими деньгами и установить комфортный для обеих сторон срок возврата заемных средств.
3. Продать ценное имущество. Это может быть жилье, автомобиль, драгоценные металлы, ювелирные украшения, ценные бумаги, земля или дача.
Отзыв эксперта
Источник: Freepik
Анна Землянова дала свой экспертный совет, как максимально быстро заработать нужную сумму для оформления и погашения жилищного кредита.
«Чтобы накопить на первый взнос по ипотеке, можно использовать разные стратегии в зависимости от вашего риск-профиля, то есть отношения к риску и готовности потерять вложенные средства. Например, можно открыть вклад или инвестировать в облигации. Но в текущих условиях такая стратегия поможет накопить на первоначальный взнос только на вторичное жилье. Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, то необходимо будет постоянно увеличивать долю дохода, которую вы готовы откладывать на покупку жилья, так как цены на недвижимость на первичном рынке, вероятно, продолжат расти», — считает эксперт.
Памятка россиянину: как оформить ипотеку без первоначального взноса
Подведем итоги материала и назовем шесть проверенных способов оформить жилищный кредит без стартового капитала в России.
1. Заложить имеющееся жилье. Максимальный размер такого кредита не может превышать 80% от стоимости имущества в залоге.
2. Взять потребительский кредит и использовать заемные средства в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки. Но в этом случае придется платить два кредита одновременно, поэтому важно грамотно рассчитать финансовую нагрузку семьи.
3. Использовать маткапитал. Материнский капитал можно направить на оформление ипотеки сразу после рождения ребенка, для этого не нужно ждать, когда ему исполнится три года.
4. Участвовать в программе «Молодая семья». В этом случае государство перечисляет молодым супругам до 35% стоимости жилья, и эти средства потом не нужно возвращать. Деньги можно направить на первоначальный взнос для оформления ипотеки.
5. Стать участником банковских акций. В рамках маркетинговой кампании можно получить кредит или ипотеку по более низкой ставке и даже без первоначального взноса. При особом везении застройщик может оплатить банку первый взнос вместо покупателя, но в этом случае выбор объектов недвижимости будет сильно ограничен.
6. Взять военную ипотеку. Участникам накопительно-ипотечной системы государство ежемесячно перечисляет субсидию, которую можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Но такой заемщик должен быть старше 21 года.
Источник: Freepik
Если же ни один из перечисленных способов вам не подходит, можно накопить нужную сумму, выгодно ее инвестировав, или занять деньги у друзей или родственников. Также можно продать ценное имущество и направить эти средства на покупку новой недвижимости.
Список источников:
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 года № 1050 «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"».
2. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Федеральный закон от 21.12.2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
4. Федеральный закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
5. Федеральный закон от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Автор: Оксана Артемова
Эксперт: Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка
