Источник: Freepik
Современные квартиры привлекают внимание покупателей удобными планировками и большими площадями, поэтому ипотека на новостройки — одна из самых популярных сделок в банках. С помощью эксперта подробно опишем процесс оформления ипотечного договора, а также перечислим плюсы и минусы приобретения жилья по такой схеме.
Какая квартира считается новостройкой при покупке в ипотеку
Новостройкой считается только что возведенное жилье, приобретаемое у застройщика. Ключевые критерии:
- отсутствие предыдущих собственников, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- наличие заключенного договора долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в строящемся доме. Такие сделки регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 214-ФЗ (1);
- квартира может находиться на этапе строительства либо же в объекте, который недавно сдан в эксплуатацию.
При оформлении ипотеки банки относят к новостройкам жилье, купленное у юридических лиц — застройщика или его партнеров. Вторичный рынок, где продаются квартиры с предыдущими собственниками, не попадает в категорию новостроек.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке в ипотеку
Приобретение недвижимости в новостройке имеет не только очевидные преимущества, но и скрытые недостатки, которые важно учитывать перед принятием решения. Рассмотрим основные плюсы и минусы такой покупки.
Плюсы покупки в ипотеку жилья на первичном рынке
Перечислим основные преимущества такой сделки:
- современные квартиры и коммуникации: новостройки отличаются улучшенными планировками, новыми инженерными системами и современными технологиями строительства;
- низкие ставки на первичном рынке: банки часто предлагают сниженные процентные ставки для ипотеки на новостройки в рамках совместных с застройщиками программ;
- на этапе строительства можно выбрать этаж, планировку и расположение квартиры;
- минимальные риски скрытых дефектов: покупка нового жилья исключает проблемы, связанные с изношенными коммуникациями или повреждениями, характерными для вторичного жилья;
- государственные программы поддержки: на новостройки часто распространяются льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека.
Минусы покупки квартиры в ипотеку в новостройке
Несмотря на очевидные преимущества, ипотека в новостройке имеет и свои подводные камни. Перечислим их:
- дополнительные расходы: после покупки квартиры придется вложить средства в ремонт, если она сдается с черновой отделкой;
- продать квартиру в недостроенном доме может быть сложнее, особенно если объект находится в замороженном состоянии;
- долговая нагрузка: ипотека — это финансовое обязательство на долгие годы, что ограничивает возможности семейного бюджета.
Какие есть риски при покупке квартиры в новостройке в ипотеку
Источник: Freepik
Перечислим основные угрозы, которые могут поджидать владельцев новых «квадратов», решивших оформить ипотеку на свою недвижимость:
- возможна задержка сдачи дома или даже заморозка строительства, что может стать серьезной проблемой для покупателя;
- отсутствие инфраструктуры: на первых порах в новом жилом комплексе или районе можно столкнуться с неудобствами из-за недостроенных дорог, а также недостатком школ, медицинских учреждений, магазинов и общественного транспорта;
- риск потери дохода, что приведет к невозможности выплачивать ипотеку и грозит потерей жилья.
Ставки по ипотеке на новостройки в 2025 году
На рынке недвижимости ставки при оформлении ипотеки на новое жилье остаются привлекательными благодаря государственным мерам поддержки. Их средние значения в рамках льготной ипотеки варьируются в пределах 2–6% годовых. Однако стандартные условия предполагают ставки на уровне примерно 28–30% и более в зависимости от банка и кредитной истории заемщика. Связано это с высокой ключевой ставкой Центробанка РФ.
Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки на новостройки
В 2025 году он составляет от 20% стоимости жилья. Однако минимальный взнос может варьироваться в зависимости от условий банка и программы ипотечного кредитования. Например, для желающих купить квартиру в Белгородской области или на территории новых регионов первоначальный взнос составит от 10%.
Льготная ипотека на новостройки в 2025 году
Жилищные программы с господдержкой привлекают внимание россиян сниженной процентной ставкой и упрощенными условиями. В этом разделе разберем, кому доступна льготная ипотека.
| Вид льготной ипотеки | Условия | Ставка |
| Семейная ипотека | Наличие в семье ребенка до 6 лет, ребенка с инвалидностью или не менее двоих детей в возрасте от 7 до 17 лет | 6% |
| IT-ипотека | Специалист должен иметь стаж работы на текущем месте от 3 месяцев и зарабатывать не менее 150 000 руб. до вычета НДФЛ в Московской и Ленинградской области и в городах-миллионниках. В остальных населенных пунктах зарплата должна быть не менее 90 000 руб. Купить жилье в Москве и Петербурге по этой программе нельзя | 6% |
| Дальневосточная и арктическая ипотека | Доступно жилье на территориях Дальнего Востока или Арктической зоны России. Купить его могут молодые семьи, одинокие родители, участники программы «Дальневосточный или арктический гектар», переселенцы в рамках программ повышения мобильности трудовых ресурсов, медики, педагоги, вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, работники ОПК на территории ДФО, участники СВО и их семьи | 2% |
| Ипотека для жителей новых регионов | Заемщик должен иметь российское гражданство. Проживать он может где угодно на территории РФ. Покупатель должен быть участником СВО или членом семьи, в которой умер участник СВО, сотрудником вуза, школы или другой образовательной организации, медработником, соцработником, работником учреждения культуры, спорта, госслужащим или правоохранителем | 2% |
| Сельская ипотека | Подходит как для покупки нового жилья, так и для вторички. Максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей, срок погашения — до 25 лет | От 0,1 до 3% |
Как купить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Оформление ипотеки может показаться сложным процессом, особенно для тех, кто делает это впервые. Следуя пошаговой инструкции, вы сможете избежать ошибок и быстро заключить сделку.
1. Подготовьтесь финансово
Рассчитайте бюджет, учитывая сумму первоначального взноса (обычно от 20% стоимости квартиры), размер ежемесячного платежа и возможные дополнительные расходы, такие как страховка или комиссия банка. Проверьте кредитную историю — от нее зависит одобрение ипотеки и условия ее предоставления.
2. Оцените параметры ипотеки и предложения банков
Сравните условия в разных организациях: процентные ставки, сроки кредита и дополнительные требования. Уточните, доступны ли вам льготные программы, например семейная ипотека или сельская ипотека.
3. Определитесь со способом покупки квартиры
Это может быть готовое жилье в новостройке или на этапе строительства.
4. Соберите необходимые документы
Подготовьте паспорт, справку о доходах, трудовую книжку или договор, подтверждающий занятость, и другие документы, которые может запросить банк.
5. Подайте заявку на ипотеку
Выберите банк с наиболее выгодными условиями и подайте заявку. Финансовая организация проверит ваше финансовое положение и вынесет решение.
6. Выберите и забронируйте жилье
После одобрения ипотеки договоритесь с застройщиком о покупке конкретной квартиры. Убедитесь, что она соответствует вашим требованиям и бюджету.
7. Заключите договор и оформите сделку
Подпишите кредитный договор с банком и договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, если покупаете жилье на стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, вместо ДДУ оформляется договор купли-продажи.
8. Внесите первоначальный взнос
После этого начнется выплата ипотеки согласно графику.
Что выгоднее: покупать квартиру в ипотеку в новостройке или на вторичном рынке
Выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от ваших потребностей, финансовых возможностей и приоритетов. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.
Преимущества покупки квартиры в новостройке:
- современные технологии и планировки: новые дома отличаются улучшенными условиями проживания, в них установлены современные коммуникации;
- льготные ставки по ипотеке: в большинстве случаев они доступны только при покупке нового жилья;
- отсутствие износа: квартира в новостройке не требует ремонта после прежних владельцев и не имеет скрытых дефектов;
- рост стоимости: на этапе строительства цена жилья обычно ниже, а после сдачи дома в эксплуатацию она увеличивается.
Преимущества покупки квартиры на вторичном рынке:
- готовое жилье: в квартиру можно въехать сразу после сделки, не дожидаясь окончания строительства;
- сложившаяся инфраструктура: вторичное жилье чаще всего расположено в обжитых районах с магазинами, школами и хорошей транспортной доступностью;
- широкий выбор: на рынке больше вариантов с различными планировками, ремонтами и условиями.
Мнение эксперта об ипотеке на новостройки
Источник: Freepik
Дмитрий Осянин, кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова, рассказал о том, что влияет на ставку по ипотеке.
По его словам, она определяется несколькими ключевыми факторами, которые играют важную роль в формировании конечной стоимости кредита для заемщика:
- ключевая ставка Центрального банка: это главный инструмент денежно-кредитной политики, определяющий стоимость заемных средств. Чем выше ключевая ставка, тем дороже ипотечные кредиты;
- инфляция: высокий ее уровень заставляет банки учитывать дополнительные риски при расчете ставок, что приводит к их увеличению;
- политика банков: каждый из них устанавливает свои ставки, исходя из уровня затрат, целевой прибыли, собственной устойчивости и индивидуальных условий для клиента;
- государственная поддержка: льготные ипотечные программы и субсидированные ставки помогают снизить общую стоимость кредитов для определенных категорий граждан, повышая доступность жилья.
По словам Дмитрия Осянина, перспектива снижения ставок по ипотеке в ближайшем будущем будут зависеть от нескольких факторов:
- решения Центрального банка: если ключевая ставка будет снижаться, это приведет к уменьшению ставок по ипотеке. Смягчение денежно-кредитной политики стимулирует рост кредитования и экономики;
- стабильная инфляция: ее постепенное снижение положительно сказывается на уменьшении ставок;
- новые меры государственной поддержки: введение дополнительных льготных программ или расширение уже существующих может сделать ипотеку доступнее для населения.
Главное об ипотеке на новостройки
Это популярный способ приобрести современное жилье с минимальными первоначальными затратами. Однако перед оформлением такой сделки важно понимать ключевые особенности и нюансы, которые могут повлиять на ваши расходы и условия кредитования. В этом разделе мы перечислим самое главное, что нужно знать об ипотеке на новостройки.
1. Новостройка — это жилье, которое приобретается в недавно построенном доме и не имеет предыдущих собственников. Покупка осуществляется через застройщика или его партнеров. Может быть оформлен договор долевого участия, если дом еще возводится.
2. Плюсы ипотеки на новостройки:
- современные планировки, новые коммуникации и технологии строительства;
- возможность выбора подходящего варианта на этапе строительства;
- государственные программы поддержки, например семейная ипотека.
3. Минусы ипотеки на новостройки:
- недостаток инфраструктуры на первых порах;
- дополнительные расходы на ремонт в случае черновой отделки;
- меньшая гибкость при перепродаже жилья в строящемся доме;
- риски задержки или заморозки строительства.
4. В 2025 году льготные ипотечные программы предлагают ставки от 2% до 6%, без господдержки они достигают 28–30% и зависят от кредитной истории и условий банка.
5. Первоначальный взнос обычно составляет от 20% стоимости жилья.
6. Перечислим льготные ипотечные программы в 2025 году:
- семейная ипотека;
- IT-ипотека;
- дальневосточная и арктическая ипотека;
- сельская ипотека;
- ипотека для новых регионов.
7. Факторы, влияющие на ипотечные ставки:
- ключевая ставка Центрального банка;
- уровень инфляции;
- политика конкретного банка;
- государственная поддержка.
Список источников:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Раздел «Ипотека для сотрудников IT-компаний» на официальном сайте ВТБ.
3. Раздел «Дальневосточная и арктическая ипотека» на официальном сайте ВТБ.
Автор: Анна Катунина
Эксперт: Дмитрий Осянин, кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова
