Источник: Freepik
Термин «рефинансирование ипотеки» подразумевает улучшение условий кредитования, что позволяет клиенту банка уменьшить общую сумму переплаты, сохранить право на недвижимость и остаться при этом добросовестным заемщиком. С помощью эксперта разъясним, в каких случаях не стоит рефинансировать ипотеку и какими дополнительными расходами сопровождается этот процесс в 2025 году.
Что такое рефинансирование ипотеки
Это процесс получения нового кредита на более выгодных условиях для заемщика, чтобы погасить текущий ипотечный долг. Этот инструмент позволяет уменьшить процентную ставку, снизить ежемесячные выплаты или сократить срок кредита, улучшая финансовые условия обслуживания клиента банка.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
Рефинансирование ипотеки особенно выгодно, когда остаток задолженности больше половины от общей суммы займа, ведь в начале срока кредитования основная часть платежей направляется на уплату процентов, а сама сумма долга сокращается незначительно. Процедуру рефинансирования также стоит рассмотреть в следующих двух ситуациях.
1. Семья соответствует условиям программы «Семейная ипотека»
Рефинансирование целесообразно для тех, кто соответствует условиям программы «Семейная ипотека». Ранее льготы предоставляли только семьям с двумя и более детьми, но с 2024 года они распространяются на другие категории населения:
- семьи с одним ребенком до шести лет;
- семьи с ребенком с инвалидностью любого возраста;
- семьи, планирующие приобрести квартиру в новостройке в небольших городах (до 50 тысяч населения, за исключением Московской и Ленинградской областей) и имеющие двоих несовершеннолетних детей;
- семьи с двумя детьми, собирающиеся купить жилье в регионах с небольшим объемом строительства.
Процентная ставка по этой программе составляет 6% годовых, а первоначальный взнос — 20% от стоимости недвижимости (1).
2. Если есть кредиты
Если, помимо ипотеки, есть другие кредитные обязательства, стоит рассмотреть возможность их консолидации. Это позволит сократить ежемесячные платежи и упростит взаимодействие, так как придется общаться только с одним банком. Некоторые финансовые учреждения позволяют объединять до пяти кредитов от разных банков.
В каких случаях не стоит рефинансировать ипотеку в других банках
Переоформление ипотечного кредита в другом банке может оказаться нецелесообразным в ряде ситуаций. Перечислим самые распространенные.
1. Если в договоре ипотеки предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга
В этом случае клиенту придется заплатить за право досрочно погасить кредит, что может свести на нет всю экономию от рефинансирования.
2. Зарплатным клиентам или тем, кто получил ипотеку по льготной программе
В этом случае условия кредита могут быть более выгодными, чем те, которые предлагаются на рынке, поэтому рефинансирование может оказаться нецелесообразным.
3. Когда возраст заемщика приближается к пенсионному или уже пенсионный
В этом случае шансы на одобрение нового кредита снижаются, а процесс рефинансирования может оказаться слишком трудоемким и дорогим.
4. Если для погашения кредита использовали средства маткапитала
В этом случае заемщик обязан выделить доли в жилье детям сразу же после закрытия договора ипотеки в первом банке, что может создать дополнительные сложности и расходы.
Почему могут отказать в рефинансировании ипотечного кредита
Источник: Freepik
Рефинансирование ипотеки — процесс, который должен быть выгоден не только заемщику, но и банку. Каждая финансовая организация тщательно оценивает своих заемщиков и анализирует риск убытков, прежде чем одобрить сделку. Перечислим основные причины, по которым банк может отказать в рефинансировании ипотечного кредита.
1. Отсутствие подтвержденного дохода
Банк может потребовать от заемщика предоставить документы, подтверждающие его доход. Если клиент не может этого сделать, ему могут отказать в рефинансировании.
2. Использование материнского капитала
Если заемщик использовал материнский капитал для покупки жилья, и детям уже выделены доли в ипотечном доме или квартире, банк может отказать в рефинансировании.
3. Плохая кредитная история
Банк тщательно изучает кредитную историю заемщика, прежде чем одобрить рефинансирование. Если потенциальный клиент имеет плохую финансовую репутацию, ему откажут.
4. Низкая платежеспособность
Если после повторного расчета кредитоспособности заемщика выяснится, что он не сможет отдавать более 60% своего дохода на погашение ипотеки, банк может отказать в рефинансировании.
5. Снижение стоимости ипотечного жилья
Если стоимость ипотечного жилья снизилась с момента покупки, банк может отказать в рефинансировании, так как не захочет брать в залог неликвидную недвижимость.
6. Использование льгот
Если заемщик уже воспользовался льготой, например перешел на «Семейную ипотеку» с более низким процентом, банк может отказать в рефинансировании.
В каждом случае финансовое учреждение оценивает индивидуальные обстоятельства клиента и принимает решение, исходя из своих внутренних правил и требований.
Как оформить рефинансирование ипотеки
Процесс рефинансирования ипотеки состоит из нескольких ключевых этапов, расскажем подробнее о каждом.
1. Выбрать банк
При выборе финансового учреждения важно учитывать не только процентную ставку по ипотеке, но и репутацию банка, наличие его отделений и банкоматов в вашем городе, а также удобство обслуживания и возможности онлайн-банкинга.
2. Изучить условия кредита и процентные ставки
Эксперты рекомендуют сравнить предложения разных банков с помощью специализированных сайтов, таких как banki.ru или sravni.ru, чтобы найти наиболее выгодные условия.
3. Собрать документы
Для рефинансирования вам понадобятся:
- оригинал кредитного договора;
- паспорт;
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах;
- документы на залоговое имущество;
- справка о текущем остатке задолженности и отсутствии просрочек;
- военный билет для мужчин младше 27 лет.
4. Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — резюме заемщика. Банк использует эту информацию для оценки дохода и кредитной истории клиента, чтобы принять решение о выдаче кредита. Правильно заполненная заявка — это 50% успеха, поэтому важно подтвердить соответствие требованиям банка и способность погашать заем.
5. Закрыть долг перед старым банком
После проверки квартиры новый банк готовится погасить задолженность перед старым банком, чтобы перевести залог на себя. На этом этапе происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по новому кредиту, а банк закрывает долг перед предыдущим кредитором.
6. Вывод квартиры из залога
Эта процедура может проходить как с участием заемщика, так и по инициативе нового банка. После снятия обременения с квартиры начинается переходный период, в течение которого применяется базовая ставка по ипотеке без льгот, предусмотренных новым договором. Чтобы избежать дополнительных расходов в этот период, рекомендуется как можно быстрее сменить залогодателя, обратившись в МФЦ или Росреестр.
Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки
Источник: Freepik
При рефинансировании необходимо учитывать ряд дополнительных расходов:
- оценочный отчет по недвижимости: это документ, содержащий информацию о характеристиках и стоимости залогового жилья;
- оформление нового страхового полиса: в рамках рефинансирования ипотеки нужно получить новый страховой полис. Его необходимо оформить в компании, соответствующей требованиям банка, предоставляющего рефинансирование;
- справки из банков: обычно для рефинансирования требуется предоставить справку из предыдущего банка с реквизитами для перевода средств, суммой задолженности и графиком платежей;
- нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, если это необходимо. Согласие оформляется у любого нотариуса и должно содержать информацию о браке, объекте недвижимости и партнере, который дает согласие на процедуру (2);
- государственная пошлина за регистрацию обременения (3).
Кроме того, к расходам добавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заемщик не завершит процесс переоформления обременения на новый банк. Обычно он занимает около двух месяцев.
Отзыв эксперта о рефинансировании ипотеки
Как отметил руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин, рефинансирование ипотеки целесообразнее всего оформлять в первые два–четыре года кредита, ведь основные проценты у банка заложены в первые пять–шесть лет. Кроме того, до проведения этой процедуры необходимо учесть потенциальные расходы по оформлению кредита: новую страховку, оценку недвижимости и т. д.
«Может быть и так, что из-за дополнительных расходов рефинансировать тело ипотечного кредита будет невыгодно. Как правило, экономический эффект появляется при снижении ставки более чем на 4%», — отметил специалист.
Эксперт добавил, что банк может отказать в рефинансировании ипотеки в случае наличия большого количества просрочек по выплатам или если текущая оценочная стоимость не будет перекрывать остаток по кредиту.
«Чтобы повысить шансы для успешного проведения этой процедуры, нужно иметь хорошую кредитную историю, подтвержденный доход. По сути рефинансирование — это оформление новой ипотеки и здесь работают те же лайфхаки», — подытожил эксперт.
Главное о рефинансировании ипотеки
Перечислим ключевые моменты, которые необходимо знать о рефинансировании ипотеки.
1. Рефинансирование может быть выгодным решением, если вы погасили менее половины общей суммы кредита.
2. Некоторые кредитные организации устанавливают повышенный процент после рефинансирования, обычно на период переоформления залога на недвижимость в новом банке.
3. Процедура рефинансирования требует времени и дополнительных расходов. Необходимо будет снять прежнее обременение на квартиру и оформить новый залог, а также оплатить отчет об оценке недвижимости, страхование и госпошлину.
Список источников:
1. Новость «Новые условия семейной ипотеки» на сайте «Госуслуги». 2023.
2. Семейный кодекс Российской Федерации.
3. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации.
Автор: Кристина Семенчук
Эксперт: Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость»
