Когда проект только выводят на рынок и продаж еще нет, ставка по кредиту рассчитывается обычно как размер ключевой ставки плюс 3 процентных пункта, то есть сейчас для новых проектов она составляет 24%. По мере наполнения эскроу банки снижают ставку для девелопера по проектному финансированию, к моменту 100% наполнения эскроу она уже составляет 2,5−3%. То есть за весь период строительства кредитные средства обходятся застройщикам в среднем под 13%, до ужесточения денежно-кредитной политики этот показатель был в районе 6%", — рассказал вице-президент по финансам и экономике группы RBI Алексей Ефремов.
Директор департамента финансирования проектов NF Group Александр Пятыхин указал, что если до недавнего времени стоимость проектного финансирования для застройщиков увеличивалась пропорционально росту ключевой ставки, составляя в среднем ключевую ставку плюс 3 процентных пункта, но сейчас банки начали предоставлять кредиты застройщикам по ставке, которая выше ключевой на 6 процентных пунктов.
Опрошенные эксперты оценивают долю проектного финансирования в структуре затрат девелоперов в 20−25%. По словам Ефремова, на оплату процентов по проектному финансированию сегодня уходит 10−15% полной себестоимости проекта в зависимости от сегмента.
Директор по взаимодействию с инвесторами группы «А101» Анатолий Клинков считает, что сейчас наибольшее финансовое давление испытывают девелоперы, чьи проекты только начинаются и пока практически не имеют покрытия эскроу, так как бридж-кредиты на покупку земельных участков привязаны к ключевой ставке ЦБ, которая за год практически удвоилась. Кроме того, продажи на рынке жилья сильно сократились, и таким образом расходы на проект заметно увеличиваются, что наверняка скажется на стоимости квадратного метра в нем, считает он.
По словам Клинкова, в текущих условиях для девелоперов имеет смысл запускать новые проекты в тех регионах, где есть потенциал спроса, работают ипотечные программы с господдержкой, а также пользуются у девелоперов спросом рассрочки. Помимо столичных регионов это может быть Краснодарский край, а также регионы, в которых действуют программы дальневосточной и арктической ипотеки, добавил он.
