Поросли, и хватит. Новая льготная ипотека притормозит рост цен на квартиры

23 декабря стал черным днем для столичных застройщиков и инвесторов в квартиры.

В России вступили в силу новые правила льготной ипотеки. Теперь первоначальный взнос по льготной ипотеке составляет 30% вместо 20%, а максимальный размер кредита для всех регионов стал одинаковым — 6 миллионов рублей вместо 12 миллионов для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Это серьезно поменяет рынок новостроек, но не приведет к сильному снижению цен, рассказали aif.ru эксперты.

Как новые правила льготной ипотеки поменяют рынок.

«День 23 декабря 2023 года стал черным днем для рынка новостроек. Новые правила выдачи льготной ипотеки отсекают большие объемы продаж в этих четырех регионах. Если вы живете в других регионах, то лимит в 6 миллионов позволит вам приобрести жилье, но в Москве даже квартиры-студии часто стоят дороже», — говорит старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

В столичных банках, которые выдают жилищные кредиты, последние дни наблюдался необыкновенный ажиотаж, поскольку многие люди пытались «запрыгнуть в последний вагон» и успеть оформить ипотеку по старым правилам — с взносом 20% и на 12 миллионов рублей. В новых правилах выдачи льготной ипотеки есть акцент еще на одну важную деталь — теперь выдается только одна льготная ипотека в одни руки, заметил Смирнов.

«Если вы возьмете ипотеку с господдержкой по одной программе, то взять по другой уже не получится. Исключение — семейная ипотека, но там есть ряд требований: рождается последующий ребенок, площадь новой квартиры должна быть больше площади старой, предыдущую ипотеку сначала надо закрыть. Остается вопрос, будут ли отслеживать всех членов семьи, ведь фамилии супругов часто не совпадают. Если у вас уже сейчас есть больше одной льготной ипотеки, то волноваться не надо, эти требования актуальны только с 23 декабря», — добавил эксперт.

По словам Смирнова, москвичи и петербуржцы не смогут обойти новые ограничения путем использования комбинированной ипотеки, когда часть кредита выдается по льготной ставке 8%, а другая часть — по рыночной, поскольку власти запретили банкам использование этой схемы.

«Власти закрутили гаечки и здесь, и теперь при покупке квартиры не получится сочетать льготную ипотеку с рыночной. Это ставит московских застройщиков в тупик. Возможно, они станут шире применять рассрочки и траншевые ипотеки. Уже в январе посмотрим, как они будут выкручиваться из этой ситуации», — сказал специалист.

Что будет с ценами.

Ситуацию, в которой оказались московские и петербургские застройщики, можно описать поговоркой «не все коту масленица», заявила aif.ru президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Ситуация для девелоперов неприятная, но они наверняка придумают, как не снижать цены. Могут начать людям в лизинг квартиры предлагать, в аренду с последующим выкупом или что-нибудь еще изобретут», — сказала она.

Ожидать полномасштабного снижения цен покупателям квартир не стоит даже в новых условиях, уверена Радченко. «Разные скидки и акции могут быть, но всерьез снизить цены застройщики не смогут. В отличие от ситуации 10-летней давности, когда на рынке все продавалось через договора долевого участия, а цены от своих пиков 2013 года упали примерно на 20%. Тогда цены снижались от безвыходности, ведь финансирование стройки прямо зависело от притока денег покупателей. Сейчас этого не дадут сделать банки с их проектным финансированием стройки и слабеющий курс рубля», — пояснила эксперт.

На стройках жилых многоэтажек в России занята иностранная рабочая сила, эти люди отправляют заработки домой, пересчитывая их через курс доллара. Если рубль продолжит слабеть, то подрядчикам придется поднимать гастарбайтерам зарплаты, что автоматически приведет к росту себестоимости стройки.

«Снижать цены в сложившейся ситуации особенно некуда, а вот снова вырасти они могут. Если население снова увидит доллар по 120 рублей и выше, то оно по традиции побежит спасать сбережения, в том числе в бетон и квадратные метры. Высокие цены их не остановят, ведь россияне хранят в банках порядка 40 триллионов рублей и ради спасения сбережений от девальвации они будут готовы к новым покупкам», — спрогнозировала Радченко.

Кто выиграет от новых правил.

Поскольку цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти сильно выросли в последние годы, сокращение максимальной суммы кредита переключит спрос на другие регионы, полагает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

«Предложенные меры должны способствовать переключению внимания на новостройки в областных центрах, где в последние год-полтора появились высокооплачиваемые рабочие места. Там у населения снизилось желание переехать, а значит, именно там все больше потенциальных покупателей», — рассказал aif.ru эксперт.

Если раньше обеспеченные жители регионов стремились купить жилье в столице, то теперь они могут отказаться от этой идеи, говорит Цыганов. «Пока они более интересовались приобретением столичной недвижимости, в том числе в инвестиционных целях. Сейчас же все больше условий для успешного развития нового жилищного строительства в регионах. В целом же новые меры должны помочь снизить кредитные риски для банков и заемщиков, а также стабилизировать рынки недвижимости в Москве и самых крупных городах страны», — заключил он.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях новые правила выдачи льготной ипотеки будут работать на тех людей, кто готов жить сам или инвестировать в самые малогабаритные квартиры. Цена за квадратный метр там останется высокой, но за счет очень скромного этажа можно будет уложиться в лимит 6 миллионов рублей. Вопрос о том, нужно ли государству за счет бюджетных денег стимулировать спрос на микроквартиры — пока остается без ответа.