Дифференцирование ставок по ипотеке в зависимости от региона может привести к росту стоимости жилья и не поможет простимулировать спрос, заявили опрошенные РБК крупные застройщики.
Идея дифференциации ставок ипотеки в зависимости от региона в четверг, 16 ноября, обсуждали в Госдуме, в ходе доклада главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной об основных направлениях единой денежно-кредитной политики. «Вот депутаты предлагают, что касается ипотеки, рассмотреть возможность ее дифференциации в привязке к средней зарплате по регионам. Потому что у нас страна огромная, разная зарплата в регионах, но при этом ипотечная ставка, ставка кредитов — она одинакова, — заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин. — Да, есть у нас социальные вопросы, есть льготная ипотека, есть ипотека для дальневосточных регионов, есть ипотека льготная для жителей, проживающих в селе. Но, допустим, Кострома, Костромская область, города Костромской области и Москва. Заработная плата в Москве отличается в разы от заработной платы в Костроме». Массовая программа ипотеки для новостроек привела к региональным перекосам, согласилась Набиуллина: значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье. «И конечно, нужно дифференцировать», — отметила глава ЦБ.
Пока четко прописанных критериев программы нет. В пресс-службе Минстроя сообщили РБК, что инициатива пока не поступала на рассмотрение в министерство, а ответственным в правительстве за регулирование ипотечных программ остается Минфин. РБК направил запрос в пресс-службу Минфина.
Сколько россияне платят за использование ипотеки.
Самые массовые льготные программы — льготная ипотека и семейная — действуют во всех регионах, предельные ставки по ним едины для всех субъектов и составляют 8 и 6% соответственно. Также в 2019 году была запущена отдельная программа «Дальневосточная ипотека», которая подразумевает выдачу кредитов под 2% на покупку жилья в 11 регионах Дальневосточного федерального округа. Максимальная сумма займа — 6 млн руб., но до конца этого года она будет увеличена до 9 млн руб.
О каких рисках предупреждают участники рынка.
«Адресное снижение ипотечных ставок, как видно на примере дальневосточной ипотеки, может привести к увеличению стоимости жилья, что потенциально уменьшает его доступность», — заявил РБК управляющий партнер компании «Самолет Финтех» Кирилл Гурбанов. Если стоимость новостройки увеличивается вдвое, платеж при ставке 2% может оказаться сопоставимым с платежом при ставке 8%. «Динамика ставок ипотеки в течение последних трех лет показала, что потенциал для удешевления ипотеки есть практически всегда. Открытым лишь остается вопрос, как при этом будет меняться стоимость недвижимости. Если рост цены будет бесконтрольным, то желаемого эффекта сделать новое жилье более доступным предлагаемая мера не принесет», — считает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Однако разные ставки по ипотеке — эффективный инструмент для увеличения объемов строительства, констатирует Гольдберг. В качестве примера он приводит программу «Дальневосточная ипотека»: «Темпы роста ввода жилья в Дальневосточном федеральном округе сегодня уже выше, чем в среднем по стране. Иными словами, дифференциация ставок может применяться именно в качестве целевого инструмента по развитию стратегических регионов страны. В этом контексте большие надежды возлагаются на недавно запущенную арктическую ипотеку», — продолжает Гольдберг. Но он предупреждает, что на рынке жилья должен соблюдаться баланс спроса и предложения: «Как показывает практика, избыточное стимулирование спроса на тот или иной товар, в том числе и квартиры, приводит к опережающему росту цен», — подчеркнул эксперт.
«На мой взгляд, разбивка ставок по ипотеке в зависимости от региона не сможет простимулировать продажи и, как следствие, рост объемов ввода жилья», — полагает руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская. «Москвичи не поедут покупать жилье в другие города из-за более низкой ипотечной ставки, вместе с тем мы потеряем и трафик региональных покупателей в столицу, который сегодня составляет заметную часть», — предупреждает Архангельская.
Если ипотечные ставки, особенно льготные, значительно увеличатся в тех регионах, где зарплаты чуть выше относительно других, это не приведет к стимулированию покупательской активности в остальных регионах, а, напротив, снизит спрос повсеместно, предупреждает руководитель группы по развитию ипотеки девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева. «Мы придерживаемся мнения, что для того, чтобы люди захотели купить квартиру в своем домашнем регионе, захотели там остаться и развиваться, а не переезжать в более экономически развитый регион, недостаточно изменения ипотечных ставок: важно обеспечить людей рабочими местами, достойным доходом и насыщенной инфраструктурой в регионе», — отметила Казанцева.
«Дифференциация ипотечных ставок по регионам в целом здравая идея, так как уровень цен на жилье и заработной платы сильно варьируется по России. Дорогая ипотека может лишить жителей некоторых регионов возможности купить квартиру», — рассуждает генеральный директор «ОМ Девелопмент» Александр Пахоленко. Однако он подчеркивает, что сохранил бы программы льготной ипотеки и доступные ипотечные ставки по всей России, поскольку это «стимулирует спрос и развитие нашей индустрии». У большинства столичных застройщиков комфорт- и экономкласса до 70−90% продаж приходится на собственные или государственные льготные ипотечные программы.
