Налог с продажи квартиры для физических лиц в России в 2025 году

Для многих жителей России собственная квартира — главная ценность, на которую они копят большую часть своей жизни. Поэтому покупка и продажа жилья затрагивает интересы всей семьи. В ряде зарубежных стран налог на недвижимость достаточно высокий и зависит от ее стоимости. Например, в Литве он составляет 1% в год, а в Германии — до 2,1%. В России налогообложение на порядок ниже. Здесь налоговая ставка на жилье — не более 0,1%, а НДФЛ при совершении сделок нужно уплачивать не всегда. Выясним, что такое налог с продажи квартиры для физических лиц в 2025 году и при каких условиях он не взимается.

Что такое налог с продажи квартиры

Это требование уплатить НДФЛ в бюджет государства от продажи недвижимости. Ставка налога составляет 13% для дохода до 2,4 млн рублей. При превышении этого порога она увеличивается до 15%. Однако платить налог нужно не со всей суммы, а только с разницы между стоимостью покупки и продажи жилья. При этом квартира должна находиться в собственности менее 3–5 лет, в зависимости от ситуации. Если этот срок больше, налог не взимается.

Кто платит налог с продажи квартиры

Налог обязан уплатить именно продавец, а не покупатель. 13% или 15% отчисляют собственники российской недвижимости, если они проживали на территории РФ не менее 183 дней в году, в котором совершалась сделка. В противном случае придется внести в бюджет государства 30% от стоимости продаваемого жилья (1).

Когда налог с продажи квартиры платить не нужно

Далеко не с каждой проданной квартиры нужно уплачивать налог. Рассмотрим случаи, когда весь доход от реализации недвижимости можно по закону оставить себе.

1. Когда срок владения квартирой более 3-5 лет

Чаще всего купленная или полученная в подарок квартира продается в течение трех лет с целью получения прибыли, поэтому такой доход облагается НДФЛ.

Через три года квартиру можно продавать без уплаты налога в том случае если:

• это единственное жилье;
• квартира получена в наследство либо в подарок от близкого родственника;
• она приватизирована (2).

В остальных случаях необходимо выждать пять лет, тогда налог платить не придется.

2. Если в семье двое и больше детей

Для поддержки семей с двумя и более детьми с 2022 года была введена льгота на досрочную продажу квартиры без уплаты налога. Правда, здесь также есть свои условия:

• возраст детей — до 18 лет или до 24 при очном обучении;
• кадастровая стоимость продаваемого жилья должна быть менее 50 млн рублей;
• новое жилье нужно купить до 30 апреля следующего года;
• кадастровая стоимость и площадь купленного жилья должна быть больше, чем проданного;
• семье на момент продажи не принадлежит более 50% другого жилья, площадь которого превышает покупаемое.

3. Подарок квартиры близкому родственнику

Если подарить квартиру близкому родственнику (супругу, ребенку, внуку, родителям, брату, сестре, дедушке, бабушке), то платить налог за это не придется. Но если уже родственник захочет продать жилье, полученное в дар, то ему придется ждать три года, чтобы не перечислять в бюджет НДФЛ.

4. Продажа квартиры без прибыли

При совершении сделок с недвижимостью налог берется с разницы между ценой ее покупки и продажи. Если эти цены совпадают (например, квартира куплена за 4 млн рублей и продана за ту же сумму), то налог не платится. Нужно соблюсти два условия: 

• подтвердить документами цену покупки жилья;
• цена не может быть менее 70% стоимости недвижимости по кадастру.

5. Продажа квартиры менее чем за 1 млн рублей

Когда квартира продается меньше чем за 1 млн рублей, НДФЛ не взимается. Но если цена проданного жилья меньше 70% его кадастровой стоимости, то будет начислен налог.

Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры

Эту сумму можно вычислить самостоятельно. Для этого следует из цены продажи жилья вычесть цену его приобретения и умножить на 13%, если значение не превышает 2,4 млн рублей. Сумма сверх этого лимита облагается налоговой ставкой 15%. Сделки должны быть подтверждены договором купли-продажи и платежными документами. Следует сравнить также разные варианты расчетов (с использованием налогового вычета и без него), чтобы выбрать оптимальный.

Пример расчета

В 2022 году была куплена квартира за 8 млн рублей. В 2025 году ее продали за 10 млн рублей. Поскольку три года с момента покупки не прошло, требуется заплатить НДФЛ. Рассмотрим разные варианты оплаты.

Вариант 1. Без использования налогового вычета (НВ)

(10 млн – 8 млн) х 13% = 260 тысяч.

Поскольку налогооблагаемая сумма составила 2 млн рублей, то налог равен 260 тысячам рублей.

Вариант 2. С использованием НВ

(10 млн – 1 млн) = 9 млн рублей.

Налогооблагаемая база — 9 млн рублей, поэтому расчет налога будет двухступенчатым:

• 2,4 млн х 13% = 312 тысяч рублей;
• 6,6 млн х 15% = 990 тысяч рублей.

Суммируем полученные значения и получаем сумму налога в размере 1,3 млн рублей. Следовательно, первый вариант уплаты НДФЛ гораздо выгоднее.

Как уплатить налог с продажи квартиры

Нужно собрать документы и подать декларацию 3-НДФЛ.

1. Необходимые документы

Чтобы подтвердить информацию, отраженную в декларации, продавцу квартиры потребуется предоставить:

• договор купли-продажи;
• паспорт и его копию;
• свидетельство о праве собственности;
• документы о покупке недвижимости (квитанцию из банка, расписку, чеки и др.).

2. Подача декларации

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. К примеру, если квартира была продана 20 октября 2024 года, то отчитаться в налоговой следует до 30 апреля 2025 года. Декларация включает в себя:

• титульный лист, где отражены данные налогоплательщика;
• раздел 1, содержащий информацию о сумме налога к уплате;
• раздел 2, в котором производится расчет налоговой базы;
• приложение 1, где указывается полученный от продажи жилья доход;
• приложение 6, отражающее сумму имущественного вычета либо сумму расходов, которую понес продавец при покупке квартиры;

• расчет к приложению 1, содержащий окончательный доход от продажи жилья с указанием его кадастровой стоимости.

Подать декларацию можно лично в отделении налоговой инспекции либо в онлайн-формате: на сайте «Госуслуги» или в личном кабинете на сайте ФНС.

Сроки уплаты налога с продажи квартиры

Налог нужно уплатить до 15 июля следующего года. Например, если жилье продали 10 августа 2024 года, то декларация подается до 30 апреля 2025 года, а НДФЛ оплачивается до 15 июля 2025 года.

Как получить налоговый вычет при продаже недвижимости

Максимальная величина НВ при продаже жилья составляет 1 млн рублей. Для его получения нужно предпринять следующие действия:

• вовремя заполнить налоговую декларацию;
• приложить необходимые документы (договор купли-продажи, чеки, расписки и т. п.);
• предоставить в налоговую декларацию и документы.

Штрафы за неуплату налога

Если продавец квартиры попытается незаконными способами избежать налогообложения, то предусмотрена целая система штрафных санкций:

• при непредставлении декларации в срок штраф составит 5% от суммы НДФЛ в месяц;
• в случае неуплаты налога штраф достигнет уже 20% от начисленной суммы;
• если налог занижен или не уплачен сознательно, штраф повышается до 40%;
• неуплата НДФЛ превращается в налоговую задолженность, на величину которой начисляется пеня — 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• при неуплате штрафов начинается процедура взыскания, должнику могут ограничить выезд за границу (3).

Отзыв эксперта о налоге с продажи квартиры

Мы попросили рассказать о налоге с продажи квартиры, о возможных случаях его неуплаты и особенностях подачи декларации 3-НДФЛ в 2025 году Юлию Усачеву, генерального директора АН «Городской риэлторский центр». 

«Физлица, продавшие недвижимость на территории России, обязаны уплатить налог, размер которого зависит от стоимости имущества. НДФЛ облагаются сделки с жилой и коммерческой недвижимостью, участками земли и т. д. Продав недвижимость в нашей стране, налоговый резидент должен перечислить в государственный бюджет 13% или 15% от полученной суммы. Отметим, что у нерезидентов также есть право распоряжаться принадлежащими им объектами недвижимости. Однако НДФЛ для них будет значительно выше — 30%», — рассказала эксперт. 

Для этого необходимо подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ в строго установленные сроки. В 2025 году это нужно было сделать до 30 апреля.

В некоторых случаях платить налог с продажи жилой недвижимости не придется. Это касается семей, выполнивших ряд условий:

• имеют минимум двоих детей до 18 лет либо младше 24 лет, если они учатся очно;
• приобрели иное жилье не позднее 30 апреля следующего после продажи года;
• новое жилье либо больше по площади, чем проданное, либо с более высокой кадастровой стоимостью;
• кадастровая стоимость проданного объекта — менее 50 млн рублей;
• если у кого-то из членов семьи есть в собственности доля в другом жилье, более просторном, чем новое, то она не должна превышать половину этого объекта. 

При соблюдении всех этих требований не имеет значения, сколько времени квартира находилась в собственности, — налога не будет.

«Налогоплательщики не платят НДФЛ, если продают жилье, которым владели определенное время. Срок три года распространяется на недвижимость, которую получили по договору приватизации, в качестве дара от близкого родственника или по ренте (за пожизненное содержание с иждивением предыдущего владельца). Этот же срок можно применить и при сделке с единственным жильем. В расчет не принимается новая недвижимость, купленная не ранее чем за 90 дней до продажи», — добавила Юлия Усачева. 

Если налогоплательщик не входит в категорию льготников и не соответствует критериям трехлетнего минимального срока, продать жилье и не заплатить налог он может только спустя пять лет владения объектом.

Что важно запомнить о налоге с продажи квартиры

Перечислим основные нюансы, которые следует учитывать при купле-продаже жилой недвижимости. 

Список источников:

1. Федеральный закон от 02.07.2021 года № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

2. Статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая).

3. Статья 67 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». 

Автор: Игорь Геращенко 

Эксперт: Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»