Первоначальный взнос по ипотеке в 2024 году: для чего он нужен, его размер и как оплатить

В 2024 году исполняется своеобразный юбилей – 270 лет с момента возникновения ипотеки в России. Именно в 1754 году во времена правления Елизаветы Петровны по инициативе графа П. И. Шувалова появились первые дворянские банки, начавшие выдавать кредиты под залог каменных домов. Первая попытка оказалась неудачной: все банки, занимавшиеся ипотекой, обанкротились, поэтому Александру II пришлось в 1859 году издать указ о полном прекращении кредитования жилья. Новый расцвет ипотеки в России начинается с момента отмены крепостного права в 1861 году, когда появляются городские кредитные общества. К 1917 году сложилась разветвленная кредитная система. Новый этап ипотечного кредитования начинается уже в 1990 году и продолжается до настоящего времени. Как же обстоят дела с этими кредитами сейчас и какой минимальный и максимальный первоначальный взнос по ипотеке в 2024 году, расскажем в материале.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Это та сумма, которую приобретатель жилья оплачивает из своих средств. Остальную долю в соответствии с ипотечным договором вносит кредитная организация. Размер первоначального взноса по ипотеке (ПВИ) зависит от выбранной программы и стратегии банка. Как правило, он находится в диапазоне от 10 до 30% от стоимости квартиры или дома.

Нельзя путать ПВИ и задаток, который вносится до оформления договора купли-продажи жилья. Сумма задатка считается гарантией для покупателя и продавца в заключении сделки. Она значительно меньше первоначального взноса, но при несовершении сделки по вине покупателя задаток остается у продавца, а в случае его отказа от продажи недвижимости он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотечном кредитовании

ПВИ играет важную роль, как для кредитной организации, так и для заемщика (2). Для банка он дает следующие гарантии:

• снижаются риски просрочек по платежам: чем больше взнос, тем ниже риски несвоевременной оплаты, что, в свою очередь, делает заемщика более привлекательным для банка;
• уменьшается убыточность: в случае непредвиденных обстоятельств, когда заемщик не может оплачивать кредит, банк минимизирует свои потери за счет ПВИ;
• оценивание платежеспособности клиента: величина первоначального взноса считается показателем финансовой дисциплины кредитуемого лица.

ПВИ важен для заемщика по таким причинам:

• возрастает вероятность одобрения ипотеки: чем больше первоначальный взнос, тем привлекательнее клиент для кредитной организации;
• уменьшение ставки по ипотеке: если ПВИ большой, банк может создать более льготные условия для заемщика путем снижения процентной ставки по кредиту;
• снижение ежемесячных платежей: меньшая сумма кредита за счет крупного ПВИ ведет к снижению переплаты по ипотеке.

Какой размер первоначального взноса по ипотеке в России

В 2024 году произошли существенные изменения, касающиеся размера первоначального взноса. Его величина увеличилась, что связано с финансовой политикой ЦБ и изменениями условий льготной ипотеки.

Минимальный

С начала 2024 года минимальный размер ПВИ в стране увеличился с 20 до 30% от стоимости приобретаемого жилья при оформлении ипотеки с государственной поддержкой. По программам семейной ипотеки минимальная сумма ПВИ осталась на прежнем уровне — 20,1% от стоимости недвижимости, что делает ее более доступной для семей с детьми.

Минимальный размер ПВИ зависит от политики конкретного банка и может находиться в пределах от 0 до 10%. На сумму взноса влияет вид приобретаемого жилья (первоначальный взнос на дом, как правило, выше, чем на квартиру). Пониженный взнос банки устанавливают обычно для зарплатных клиентов. Окончательные условия по ПВИ оговариваются в каждой кредитной организации индивидуально.

Максимальный

Увеличение размера ПВИ в 2024 году связано с тем, что лимиты на льготную ипотеку уже закончились, а количество заявок не снижается. Исходя из этого, банки поднимают сумму первоначального взноса, чтобы охладить спрос. Максимальный размер ПВИ по льготной ипотеке начинается с 30%. Семейная ипотека в ряде банков также демонстрирует повышение взносов. Например, ВТБ увеличил первоначальный взнос по этому виду ипотеки до 50,1%. Максимальная величина ПВИ может доходить даже до 90% от стоимости жилья.

Какие банки предлагают минимальный процент первоначального взноса от ипотеки в 2024 году

Несмотря на сложную ситуацию с ипотекой, ряд российских банков предлагают минимальный процент ПВИ. Но за это клиентам придется заплатить повышенной ставкой. Некоторые кредитные организации предоставляют ипотеку вообще без первоначального взноса, однако ставка в таком случае будет выше на 2% и более.

Назовем банки, устанавливающие минимальный размер ПВИ в 2024 году.

Льготные ипотечные программы и условия по первоначальному взносу

Программа льготной ипотеки была запущена в России в 2020 году и завершена 1 июля 2024 года. Несмотря на это, льготные ипотечные программы продолжают действовать для определенных категорий лиц, но уже на измененных условиях. Разберемся, какой размер ПВИ установлен в 2024 году для действующих программ.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Если отсутствуют средства на ПВИ, есть возможность получить ипотеку без первоначального взноса. Это следующие варианты:

• взять потребительский кредит: с его помощью можно собрать недостающую сумму для оформления ипотеки. Однако придется выплачивать два кредита одновременно. Причем ставка потребительского кредита значительно выше, чем ипотечного;
• заложить имеющуюся недвижимость: если имеется частный дом, апартаменты, квартира или участок земли, то можно взять ипотеку без ПВИ под залог этой недвижимости, при этом, размер кредита не может превышать 80% от ее стоимости;
• воспользоваться военной ипотекой: этот вариант подойдет только военнослужащим старше 21 года и состоящим не менее трех лет в накопительно-ипотечной системе (3);
• принять участие в программе «Молодая семья»: в этом случае государство выделит до 35% от стоимости жилья, но участники льготной программы должны состоять в официальном браке, быть моложе 35 лет, обладать высоким уровнем дохода и не иметь собственного жилья;
• использовать материнский капитал: это можно сделать сразу после рождения ребенка, однако не все кредитные организации допускают использование маткапитала в качестве ПВИ;
• участвовать в банковских акциях: банки регулярно проводят маркетинговые акции, иногда совместно с застройщиками, позволяющие взять ипотеку без ПВИ, но выбор объектов недвижимости может быть ограничен.

Как влияет тип недвижимости на размер первоначального взноса

На размер взноса существенное влияние оказывает тип недвижимости. Наибольшие размеры первоначального взноса банки устанавливают для коммерческой недвижимости и жилых домов, наименьшие — для квартир. На вторичное жилье величина ПВИ обычно ниже, чем на квартиры в новостройках.

Вторичное жилье

Для вторичного жилья первоначальный взнос составляет, как правило, 10,1% от стоимости жилья и больше. В случае ипотеки по государственной программе он равен 20%.

Новостройка

ПВИ при покупке квартиры в новостройке традиционно выше, чем на вторичном рынке недвижимости. В 2024 году первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья.

Жилой дом

Для загородных домов банки обычно требуют более высокий ПВИ, чем при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке. В 2024 году это, как правило, 30% и выше. Кроме того, дом должен отвечать определенным требованиям (быть каменным, иметь металлические или железобетонные перекрытия и др.). На приобретение деревянного дома ипотеку, скорее всего, не дадут.

Коммерческая недвижимость

Стартовый взнос на покупку коммерческой недвижимости в 2024 году начинается от 30%. К получателям средств банки предъявляют достаточно строгие требования (нахождение недвижимости в регионе присутствия банка, предоставление свободного доступа сотрудников банка в помещения объекта, наличие технического паспорта и др.).

Как оплатить первоначальный взнос по ипотеке

Для этого следует рассмотреть несколько вариантов и выбрать наиболее подходящий. Первоначальный взнос нужно внести до получения ипотечного кредита. Существуют такие способы оплаты:

• наличными: деньги передаются непосредственно продавцу, а покупатель получает от него расписку;
• через сервис безопасных расчетов (СБР): крупные банки предлагают услугу, когда сумма ПВИ хранится на защищенном счете, а после регистрации перехода права собственности средства переводятся продавцу;
• на аккредитив: деньги вносятся покупателем на банковский счет, затем они переводятся на аккредитив вместе с заемными средствами и передаются продавцу после завершения сделки купли-продажи;
• на счет эскроу: при покупке жилья по договору долевого участия или на вторичном рынке деньги зачисляются на специальный счет эскроу, откуда поступают продавцу после перехода права собственности на жилье.

Как внести первоначальный взнос с помощью материнского капитала

После рождения или усыновления ребенка и получения сертификата на материнский капитал эту сумму можно полностью либо частично использовать на оплату ПВИ. Жилье, приобретаемое с помощью материнского капитала, должно отвечать ряду условий:

• находиться на территории РФ;
• не быть аварийным;
• продавец не должен быть близким родственником заемщика.

В банк необходимо предоставить сертификат на материнский капитал и выписку об остатке средств на этом счете. В Социальный фонд нужно подать заявление о направлении средств материнского капитала на ПВИ. Срок рассмотрения заявления составляет обычно 5–10 дней, после чего средства перечисляются на счет банка.

Как накопить на первоначальный взнос

Чтобы накопить на ПВИ, рекомендуем придерживаться следующей стратегии.

1. Четко сформулируйте цель накопления и установите сумму, которую необходимо собрать.

2. Определите конкретные сроки достижения цели и ежемесячные суммы, которые намерены откладывать.

3. Распланируйте свой бюджет: например, 50% — необходимые расходы на питание и жилье, 20% — непредвиденные траты, 30% — деньги на накопления.

4. Откройте накопительный вклад (счет) — либо под максимальный процент, либо в том банке, где собираетесь брать ипотеку.

5. Ведите строгий учет расходов и избегайте ненужных трат.

6. Найдите дополнительные источники дохода: придется потратить свое свободное время, чтобы ускорить процесс накопления требуемой суммы.

7. Используйте возможности государственной поддержки: если имеется материнский капитал или жилищный сертификат, это значительно ускорит сбор необходимых средств.

Советы и рекомендации эксперта

О способах накопления на первоначальный взнос рассказывает Юлия Коваленко, к. э. н., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова: «Говоря о первоначальных взносах по ипотеке в 2024 году, следует отметить, что они очень сильно растут и в некоторых случаях достигают 50% стоимости объекта недвижимости. Встает вопрос о том, как же накопить на первоначальный взнос и воспользоваться ипотечным продуктом. В первую очередь нужно обратить внимание на депозитные продукты — процентная ставка по ним достаточно высокая, если гражданин впервые пользуется вкладом конкретного банка, то ставка может быть порядка 23%. Кроме этого, на последующие вклады ставка также достаточно высокая и может быть в районе 15–17 процентов».

Нельзя также не брать во внимание ценные бумаги и инвестиции, так как это тоже инструмент, который позволяет преумножить накопления конкретного человека, отмечает эксперт.

«Еще одним вариантом будет мультивалютная корзина, которая при грамотном управлении может принести доход, что позволит накопить на первоначальный взнос. Плюс к этому очень важно регулярно откладывать средства с доходов, чтобы накопления увеличились. А также необходимо оптимизировать доходы и расходы, что очень важно в рамках планирования бюджета и выделения средств на накопления», — подчеркнула Юлия Коваленко.

Главное о первоначальном взносе по ипотеке в 2024 году

Выделим ключевые моменты статьи.

1. ПВИ — это сумма, оплачиваемая приобретателем жилья по ипотеке из своих средств. Оставшуюся долю вносит кредитная организация.

2. Для банка ПВИ выгоден по следующим причинам:

• снижается убыточность;
• легче оценить платежеспособность клиента;
• уменьшаются риски просрочек по платежам.

3. Заемщику ПВИ позволяет:

• повысить вероятность одобрения ипотеки;
• уменьшить ставку по ипотеке;
• снизить ежемесячные платежи.

4. Минимальный размер ПВИ в 2024 году составляет от 0 до 10% стоимости жилья, максимальный — от 30 до 50% и выше.

5. По льготным ипотечным программам в 2024 году процент первоначального взноса от 0 до 20.

6. Размер ПВИ, как правило, возрастает от вторичного жилья к новостройкам, загородным домам и коммерческой недвижимости.

7. Оплатить ПВИ можно:

• наличными;
• при помощи аккредитива;
• через СБР;
• на счет эскроу.

8. Для оплаты первоначального взноса можно использовать материнский капитал и жилищный сертификат.

Список источников:

1. «История ипотеки в России с 1754 года до наших дней», сайт «Русипотека».

2. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Федеральный закон от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Автор: Игорь Геращенко

Эксперт: Юлия Коваленко, к. э. н., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова