На практике встречается ситуация, когда арендатор земельного участка в силу каких-либо обстоятельств решает передать права и обязанности по договору аренды другому лицу. Выясним, что представляет собой переуступка прав аренды земельного участка в 2025 году, как ее можно оформить и на кого, в чем преимущества и недостатки такой сделки.
Что такое переуступка прав аренды на земельный участок
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру переуступки прав аренды на земельный участок, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ), в частности — статья 22 ЗК РФ. Исходя из смысла пункта пятого названной статьи, под переуступкой понимают передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.
Подробнее о данной процедуре Финансам Mail.ru рассказала кандидат юридических наук, член экспертного совета Комитета Государственной думы, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева. Она пояснила, что к особенностям переуступки прав аренды на земельный участок можно отнести следующее:
происходит смена только одной стороны сделки — арендатора, остальные условия по договору (сроки, размер платы за аренду, целевое условие, назначение и другое) остаются прежними;
за собственником земельного участка сохраняются его права на участок;
права и обязанности нового арендатора переходят к нему после вступления в силу соответствующего соглашения.
«Передача арендных прав может осуществляться по разным основаниям, включая необходимость оплаты аренды, смену бизнес-планов или желание освободиться от обязательств», — уточнила эксперт.
Кто может арендовать участок по переуступке прав: требования к новому арендатору
Оксана Васильева разъяснила, что арендовать земельный участок по переуступке вправе как физическое, так и юридическое лицо, то есть, любое лицо, обладающее правоспособностью. Каких-то особых требований к новому арендатору в законодательстве не предъявляется. Прежде всего он должен быть:
правоспособным, то есть иметь юридическую возможность совершать сделки;
финансово состоятельным, чтобы иметь возможность оплачивать стоимость аренды участка и другие связанные с этим расходы.
Что касается земельного участка, то он не должен находиться в залоге, также на нем не должно быть иных обременений.
Как правильно выбрать земельный участок для принятия прав аренды по переуступке
Выясним, как для переуступки прав аренды на земельный участок в 2025 году подобрать подходящий вариант участка. Эксперт отметила, что для этого необходимо:
определиться с целью использования земельного участка;
определить категорию земли: нужно убедиться, что имеется разрешение на использование земельного участка, что на нем разрешено строительство (при необходимости);
оценить расположение земельного участка, а именно: транспортную доступность, инфраструктуру и окружающую среду;
обратить внимание на сеть инженерных коммуникаций;
убедиться, что отсутствуют какие-либо обременения на земельный участок;
проверить наличие всех необходимых документов на участок у арендатора;
желательно провести личный осмотр участка, чтобы оценить его состояние, рельеф и так далее.
При выборе земельного участка для принятия прав аренды по переуступке важно убедиться, что условия переуступки четко регламентированы в документах и никаким образом не нарушают права и интересы нового арендатора.
Какие документы необходимы для переуступки прав аренды земельного участка
В соответствии с пунктом пятым статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе оформить его переуступку третьему лицу в одностороннем порядке, без согласия арендодателя, если это не предусмотрено в договоре аренды. В соответствии с пунктом девятым вышеназванной статьи, не требуется согласия арендодателя, если земельный участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, предоставлен на срок свыше пяти лет.
Собственнику участка направляется уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24.03.2005 № 11, данное уведомление необходимо направить после заключения соответствующей сделки в разумный срок, в письменной или иной форме.
Важно! Имеется ряд исключений, при которых согласие собственника земельного участка на переуступку прав аренды все же потребуется. В частности, если земельный участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, предоставлен на срок менее пяти лет. Кроме того, в соответствии с пунктом пятым статьи 22 ЗК РФ, согласие собственника необходимо, если земельные участки расположены в особых экономических зонах (включая Республику Крым и город Севастополь) и предоставлены в аренду без проведения торгов, а также если земельные участки предоставлены в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства или гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления ими соответствующей деятельности.
Помимо вышеназванного уведомления (или согласия) для переуступки прав на земельный участок понадобится договор аренды на земельный участок, срок действия которого не истек, а также следующие документы:
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок или кадастровый паспорт;
в случае, если земельный участок не стоит на кадастровом учете — межевой план на него;
план-схема расположения земельного участка;
для заявителей — физических лиц: документ, удостоверяющий личность (паспорт), для юридических лиц — уставные документы и доверенность на представителя юрлица;
акт приема-передачи;
квитанция об оплате государственной пошлины.
На основании собранных документов заключается договор переуступки прав аренды на земельный участок (по сути, это цессия, при которой арендатор (цедент) передает права аренды новому арендатору (цессионарию)). Как было сказано выше, меняется лишь одна из сторон договора аренды — арендатор. Остальные условия остаются неизменными. Так, например, если договор аренды был заключен на 15 лет, и ежемесячная арендная плата по нему, которую арендатор платил собственнику участка, составляла 15 тысяч рублей, то в случае переуступки прав аренды через пять лет, новый арендатор получит землю в аренду сроком на оставшиеся десять лет. Арендная плата при этом не изменится и составит 15 тысяч рублей. Сохранятся и целевое назначение участка, его категория, собственник.
Как арендовать земельный участок по переуступке прав в 2025 году
Выясним, что представляет собой процесс переуступки прав на земельный участок, как арендовать землю указанным способом. Рассмотрим пошаговый алгоритм действий.
Шаг 1. Поиск нового арендатора
Арендатор (цедент) осуществляет поиск нового арендатора (цессионария), который готов принять права и обязанности по договору аренды на земельный участок по переуступке со всеми предлагаемыми условиями, включая размер арендной платы, целевое назначение земельного участка, категорию земель, срок аренды и так далее.
Шаг 2. Сбор документов
Арендатор собирает все необходимые документы, список которых был указан выше. Владельцу участка, в зависимости от ситуации, направляется уведомление или от него берется согласие на переуступку.
Шаг 3. Заключение договора
Подготавливается и подписывается договор переуступки. В нем отражают все условия сделки, права и обязанности сторон. Договор составляется в трех экземплярах — по экземпляру сторонам и один экземпляр для регистрации в Росреестре.
Шаг 4. Регистрация сделки
Если договор переуступки арендных прав на земельный участок заключен на срок от одного и более года, то в соответствии с пунктом вторым статьи 609 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, его надо зарегистрировать в Росреестре. Для этого сначала нужно оплатить госпошлину, размер которой регламентирован статьей 333.33 Налогового кодекса РФ, и подать заявление (сделать это можно либо через МФЦ, либо обратившись напрямую в Росреестр).
Справка: если заявление на регистрацию подано через Росреестр, то его рассмотрение занимает до пяти дней, если через МФЦ, то до семи дней.
После регистрации договора его копию в течение семи дней необходимо направить в орган местного самоуправления или иной государственный орган, являющийся арендодателем.
Образец договора переуступки прав аренды земельного участка
Ниже приведем образец договора переуступки прав по договору аренды на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности:
Договор переуступки прав по договору аренды на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, стр. 1. Источник: фото автора
Договор переуступки прав по договору аренды на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, стр. 2. Источник: фото автора
Договор переуступки прав по договору аренды на земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, стр. 3. Источник: фото автора
Стоит ли арендовать участок по переуступке: плюсы и минусы сделки
Оксана Васильева рассказала обо всех преимуществах и недостатках заключения договора переуступки прав аренды на земельный участок. К плюсам можно отнести:
быстроту сделки — процесс переуступки проходит, как правило, быстрее, чем покупка или первичная аренда земельного участка;
сбор меньшего числа документов, так как их часть уже была подготовлена при оформлении первичного договора аренды;
возможность выбора — зачастую на вторичном рынке можно найти большее число участков с наиболее подходящими характеристиками или расположением.
Из минусов аренды участка по переуступке выделим:
ограничение срока договора (он не может быть больше срока первоначального договора аренды);
риск получить отказ в регистрации договора в Росреестре (например, если право аренды земельного участка было приобретено на торгах, то передавать арендные права по такому участку нельзя, исполнить обязательства по договору аренды должен непосредственно победитель торгов);
в некоторых случаях на участке могут быть установлены ограничения по его использованию, что может повлиять на дальнейшие планы.
«Кроме того, могут возникать другие непредсказуемые нюансы: если первоначальный собственник не выполнил свои обязательства (например, имеет долги по арендной плате), то это может иметь юридические последствия для нового собственника», — дополнила эксперт.
Особенности переуступки прав аренды под ИЖС и коммерческую застройку
Выясним, каковы особенности переуступки арендных прав на земельный участок в 2025 году под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и коммерческую застройку. Если под индивидуальное жилищное строительство выбран земельный участок, находящийся в аренде, то оформление переуступки по нему осуществляется в соответствии со всеми стандартными положениями, установленными в статье 22 ЗК РФ. Менять целевое назначение такого земельного участка нельзя.
Что касается коммерческой застройки, то, как правило, особенных требований к такому виду застройки в договоре аренды не указывается. Условия по переуступке прав аренды на земельный участок под коммерческую застройку могут подпадать под дополнительные нормы и требования, включая градостроительное законодательство, и меняться в зависимости от региона. В договоре обычно указывается лишь вид разрешенного использования земельного участка. Некоторые земельные участки изначально не предусмотрены под предоставление в аренду под коммерческую застройку.
Мнение эксперта
По мнению Оксаны Васильевой, переуступка арендных прав на земельный участок в 2025 году заключает в себе много нюансов, которые важно соблюдать. «Переуступка прав аренды на земельный участок может быть выгодной сделкой, но требует тщательной проверки всех аспектов, включая правовой статус, документы и условия договора», — считает эксперт.
Главное о переуступке прав аренды земельного участка
Выделим основные моменты вопроса переуступки прав по договору аренды земельного участка:
основным нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру переуступки прав аренды на земельный участок, является Земельный кодекс РФ, в частности — статья 22 ЗК РФ;
арендовать земельный участок по переуступке вправе как физическое, так и юридическое лицо, то есть, любое лицо, обладающее правоспособностью;
арендатор вправе оформить переуступку третьему лицу без согласия арендодателя, если это не предусмотрено в договоре аренды, а также если участок предоставлен на срок свыше пяти лет, собственнику при этом направляется соответствующее уведомление;
согласие арендодателя на передачу прав аренды на земельный участок потребуется, если участок предоставлен на срок менее пяти лет, если расположен в особой экономической зоне и предоставлен в аренду без проведения торгов, а также если предоставлен в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства или гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления ими соответствующей деятельности;
если договор переуступки арендных прав на земельный участок заключен на срок от одного и более года, его надо зарегистрировать в Росреестре.
Переуступка арендных прав на земельный участок является процедурой, требующей достаточного количества знаний и внимательной проверки документов.
Автор: Оксана Лукьянова
Эксперт: кандидат юридических наук, член экспертного совета Комитета Государственной думы, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
