В сентябре 2023 года банки в Москве и Московской области выдали заемщикам 180,4 млрд рублей в рамках ипотеки, рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу. Это исторический рекорд. Люди старались взять ипотеку по ранее одобренным условиям, накануне повышения ключевой ставки ЦБ на 200 базисных пунктов до 15% годовых. Спрос на жилищные кредиты также вырос на фоне ожиданий повышения первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Чем чревата такая активность заемщиков — в нашем материале.
По данным ЦБ, предыдущий пик объема выдач ипотеки в Московском регионе был зафиксирован в августе — 166,1 млрд рублей, а до этого — в декабре докризисного 2021 года (154,1 млрд).
«Выдача ипотеки в сентябре увеличилась до рекордных значений из-за ожиданий ужесточения условий льготных программ и стремления людей взять кредит по ранее одобренным ставкам до их повышения вслед за ключевой ставкой. Аналогичная ситуация наблюдалась в августе. При этом средневзвешенные процентные ставки по рублевой ипотеке в России с учетом льготных программ в сентябре этого года даже снизились на 0,5 процентных пункта по сравнению с июнем 2023 года. Они составили 7,9%», — прокомментировала начальник экономического управления Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Елена Буздалина.
Она уточнила, что в Москве и Московской области ставки по жилищным кредитам упали на 0,5 п.п. и 0,6 п.п. до 8% и 7,9% соответственно.
Такая ситуация возникла из-за повышения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач жилищных кредитов и перенаправления спроса в ипотеке на рынок новостроек.
По данным ЦБ, за сентябрь этого года в Москве и области было выдано 11 056 ипотечных кредитов на сумму 85,2 млрд рублей в рамках льготной ипотеки и 9 717 ипотечных кредитов на сумму 77,7 млрд рублей по программе «Семейная ипотека».
По данным ЦБ, всего за июль-сентябрь этого года банки в Московском регионе выдали жилищных займов на 473,8 млрд рублей. Это в 1,6 раза больше, чем в третьих кварталах 2022 года и 2021 года. Доля просроченной задолженности составила 0,5% от общего объема выдач (в среднем по России — 0,4%).
Число выданных ипотечных кредитов за июль-сентябрь этого года выросло в 1,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 73 тыс.
В Москве за указанный период банки выдали 40,1 тыс. кредитов для приобретения недвижимости на общую сумму 292,5 млрд рублей, а в Московской области — 32,9 тыс. кредитов на сумму 181,3 млрд рублей.
«Всего за третий квартал 2023 года в Московском регионе было рефинансировано 956 ипотечных кредитов на сумму 5,9 млрд рублей, что почти в два раза ниже показателей июля-сентября 2022 года. Ожидается дальнейшее снижение спроса на рефинансирование ипотечных кредитов из-за растущих процентных ставок по рыночным программам», — прокомментировали в пресс-службе Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу.
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения уже имеющегося.
В чем плюсы
«Отчасти высокий спрос на ипотеку в Московском регионе может быть связан с повышением уровня благосостояния части жителей Москвы и Подмосковья, которые в то же время столкнулись с ограничением возможности расходования средств на Западе — покупка недвижимости, туризм, элитные услуги», — сказал доцент кафедры Государственное и муниципальное управление Финансового университета при Правительстве РФ Константин Харченко.
По его словам, это может положительно сказаться на экономическом росте региона и в целом страны.
«Большое количество ипотечных займов может способствовать развитию и совершенствованию финансовой системы. Банки будут вынуждены улучшать процессы выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что в долгосрочной перспективе может способствовать развитию финансового сектора. Также доходы банков могут повыситься», — считает Осянин.
Экономист уточнил, что увеличение количества ипотечных заемщиков приводит к росту конкуренции между банками и ипотечными кредиторами. В результате банки начинают предлагать более выгодные условия кредитования, что позволяет заемщикам рассчитывать на заманчивые процентные ставки и улучшенные условия кредитования, подытожил эксперт.
В чем минусы
При этом высокая активность ипотечных заемщиков может повысить риск неплатежей по кредитам, особенно в условиях, когда большая часть дохода заемщика уходит на такие выплаты, предположил Осянин. По его словам, некоторые заемщики могут попасть в зону такого риска, принимая на себя большую кредитную нагрузку.
Так, к невозможности выплачивать кредит может привести не только потеря работы, которая для многих маловероятна, но и рост цен на товары первой необходимости, возникновение сложных жизненных ситуаций, пояснил экономист.
«Не исключен рост общей задолженности по ипотеке, что в последнее время и беспокоит ЦБ РФ. Если люди берут ипотечные кредиты с высокой долговой нагрузкой, то создают риски по невозврату долгов. Это может привести к увеличению числа просроченных платежей. Кроме того, высокая активность ипотечных заемщиков обычно приводит к росту цен на жилье, а в будущем к возможному перегреву рынка недвижимости», — спрогнозировал Осянин.
Многие заемщики и даже целые семьи отдают на обслуживание долгов не меньше 40% ежемесячного дохода, привел данные экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода.
«И чем больше будет таких заемщиков, тем больше вероятность надувания кредитного пузыря», — сказал он.
Кандидат экономических наук, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Михаил Зельцер уверен, что в ближайшие месяцы высокие ставки по ипотеке дадут о себе знать, а нереализованный спрос со стороны заемщиков по большей мере удовлетворится. Иные предпочтут взять паузу с покупкой дорогой недвижимости до лучших времен, когда ставки опустятся, заключил он.