Этап 1
Первым шагом при выборе земельного участка специалисты Росреестра советуют определить вид разрешенного использования (ВРИ), который позволит реализовать задуманные цели. Например, строительство жилого дома возможно только на территории с соответствующим разрешенным назначением — «для индивидуального жилищного строительства» или «для личного подсобного хозяйства».
Проверить ВРИ можно онлайн — через раздел «Публичная кадастровая карта» портала «Национальная система пространственных данных» (НСПД), указав кадастровый номер или адрес объекта и авторизовавшись через Госуслуги, после чего достаточно выбрать участок на карте и использовать слой «Земельные участки из ЕГРН» для получения необходимой информации.
Эксперты напоминают: изменение ВРИ после приобретения допустимо лишь в том случае, если такое использование установлено правилами землепользования и застройки, ознакомиться с которыми можно через Государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) после авторизации через аккаунт mos.ru.
Специалисты подчеркивают, что использование земли не по целевому назначению может повлечь привлечение к административной ответственности в соответствии со статьёй 8.8 КоАП РФ.
Этап 2
После подтверждения всех зарегистрированных собственников и отсутствия ограничений или обременений в выписке из ЕГРН рекомендуется убедиться в точном соответствии приобретаемой площади участка заявленным данным. В практике встречаются случаи, когда недобросовестные владельцы самовольно увеличивают земельные наделы за счет прилегающих территории, устанавливая ограждения за пределами официально оформленного участка. Также при переходе земли по наследству новые собственники зачастую могут не знать о допущенных ранее нарушениях. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, установление и отражение в ЕГРН точных координат границ участка является обязательным для регистрации любых сделок с недвижимостью, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
«При осуществлении государственного земельного контроля, должностные лица Управления будут принимать решения о выполнении или нарушении требований законодательства уже в отношении нового собственника. Чтобы избежать проблем нужно убедиться, что фактическое расположение земельного участка соответствует данным в ЕГРН, например, воспользовавшись услугами кадастрового инженера оформив услугу по выносу границ земельного участка на местности. Специалист наглядно покажет, где на самом деле начинается и заканчивается участок», — сообщил начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Москве Роман Дубовицкий.
Этап 3
При выборе земельного участка для строительства дачи тщательно изучите его расположение и границы. Особое внимание рекомендуется уделять вопросам доступа: недвижимость не должна перекрывать путь к соседним владениям и, наоборот, собственники смежных участков не должны ограничивать ваш доступ. Если доступ к участку возможен исключительно через соседнюю территорию, законодательство предусматривает право на установление сервитута — ограниченного пользования чужой землей (ГК РФ, ст. 274).
На некоторых землях могут быть расположены пункты государственной геодезической, нивелирной или гравиметрической сети. Такие объекты не препятствуют купле-продаже недвижимости, однако новый собственник становится ответственным за их сохранность и обязан своевременно уведомлять органы о любых повреждениях или уничтожении подобных пунктов.
Информацию о наличии охраняемых пунктов на участке можно получить, заказав выписку из ЕГРН или воспользовавшись порталом НСПД, где доступны сведения Росреестра по пунктам государственной геодезической сети (ГИС ФППД — Сведения о пунктах ГГС).
Этап 4
Покупатели загородной недвижимости все чаще ориентируются на участки с уже возведенными жилыми и хозяйственными постройками. Специалисты Росреестра советуют на этапе выбора объекта внимательно проверить наличие государственной регистрации жилого дома, а также уточнить количество объектов капитального строительства на участке. Для минимизации рисков рекомендуется запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости, отражающую сведения обо всех зарегистрированных на участке капитальных строениях.
Этап 5
Потенциальным покупателям рекомендуется тщательно оценивать текущую инфраструктуру и перспективы развития выбранного района. В случае отсутствия инженерных коммуникаций — запрашивать у представителей местных органов власти информацию о планах по развитию и модернизации инфраструктуры. Так, собственники недвижимости в ряде садоводческих товариществ с официальной регистрацией могут претендовать на участие в государственных программах, таких как социальная догазификация.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
