Российский рынок жилья, конечно, является частью экономики всей страны, и зачастую спрогнозировать, куда он двинется дальше, бывает совсем не просто. Эксперты назвали РИА Недвижимость факторы, оказывающие влияние на его динамику и помогающие спрогнозировать, что будет происходить с рынком в ближайшей перспективе и как будут меняться цены на жилье.
Политика и экономика
К важным факторам, которые влияют на российский рынок недвижимости, относятся общие экономические и политические процессы в стране, рассказывает глава офиса «Тургеневское» агентства «Инком-Недвижимость» Мария Варьяс. Критически влияют динамика доходов населения, ситуация на рынке труда и настроение покупателей, перечисляет руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
«Правда не всегда связь бывает линейной. Например, ковид в 2020 году: экономическая ситуация плохая, казалось бы, рынок должен пойти вниз, но льготная ипотека привела к чрезвычайной активизации спроса на новостройки и росту цен на них, что, в свою очередь, спровоцировало повышение стоимости вторичного жилья», — напоминает Варьяс.
Госпрограммы, такие как массовая льготная или семейная ипотека, в последние годы во многом определяли и продолжают определять динамику российского рынка жилья, добавляет директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.
Безусловно, решения о старте таких программ, а также об их продлении при приближении окончания срока их действия, по словам Тумина, провоцируют скачок спроса на жилье и способствуют росту цен на него. Отмены или изменения в этих инициативах также мгновенно отражаются на поведении покупателей, приводя к снижению спроса.
Все внимание на ставку
Одним из ключевых факторов, определяющих динамику российского рынка жилья, является изменение ключевой ставки Банка России, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко.
Повышение ставки по причине высокой инфляции стандартно ведет к удорожанию ипотеки и охлаждению спроса на недвижимость, рассказывает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.
«Логика рынка в теории тут такова: чем выше ставка ЦБ, тем дороже кредиты, тем меньше людей могут позволить себе купить жилье», — объясняет риелтор агентства недвижимости Oxe Capital Константин Гладков.
Стандартно при увеличении ставки ЦБ растут ставки по ипотеке, спрос на жилье снижается, как следствие, цены стагнируют или идут вниз, говорит аналитик финансовой группы «Финам» Кристина Гудым. При снижении ставки ипотека становится доступнее, в результате происходит рост спроса и цен.
По словам Репченко, сегодня российский рынок недвижимости ждет снижения ключевой ставки с текущих 20%, полагая, что это разморозит спрос, покупатели жилья устремятся на рынок ипотеки и продажи восстановятся.
«Но, на самом деле, до определенного момента снижение ставки ЦБ может иметь и противоположный эффект. Если ставку начнут плавно снижать, то вместо того, чтобы броситься быстрее брать ипотеку, ставки по которой опустятся с нынешних 27% до условных 23−25%, люди займут выжидательную позицию с расчетом, что ставки постепенно дойдут до тех уровней, на которых были в лучшие годы. Соответственно, цены, которые обычно идут вверх вслед за растущим спросом, тоже будут смотреть в другую сторону», — говорит Репченко.
Вклад или квартира
Еще одним важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является доходность по банковским вкладам обращает внимание Тумин. Ставки по банковским депозитам также напрямую зависят от уровня ключевой ставки.
«Когда ставки по банковским вкладам высокие и превышают потенциальную доходность от аренды, люди, конечно, выбирают депозиты вместо кирпичей», — констатирует Цогоев.
На начало июля средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 российских банков для физлиц составляет около 15,5−16%, приводит данные Тумин. По его словам, это выше уровня средней доходности аренды жилья.
«Люди массово вернутся к инвестициям в недвижимость, когда доходность по вкладам упадет минимум до 12%», — прогнозирует Цогоев, добавляя, что до этого времени они предпочтут держать деньги на банковских депозитах, а не покупать жилье.
Вместе с тем эксперты полагают, что при снижении ставок по банковским вкладам резкого скачка цен на жилье не произойдет, так как ставки будут сокращаться плавно и деньги не хлынут на рынок недвижимости одномоментно.
Рубль против доллара
Еще один достаточно важный для рынка показатель, хотя и имеющий опосредованный характер, — это курс рубля, отмечают эксперты.
В сегментах, в которых используется большое количество импортных строительных материалов, ослабление национальной валюты бьет по девелоперам, увеличивая себестоимость строительства, что в конечном итоге приводит к росту цен на жилье, отмечает Гудым. Правда, это актуально в основном для высокобюджетного жилья, в комфорт-классе в основном используются отечественные стройматериалы.
Вместе с тем в моменты, когда рубль резко падает, многие пытаются переложить свои накопления в недвижимость, говорит Цогоев.
«Например, резкое ослабление рубля в 2014 году и в 2022-м вызвало всплеск спроса на жилье: люди убегали из рублей в квадратные метры. В результате цены подскочили. Правда, потом рынок затормозил — покупатель просто выдохся», — вспоминает Гладков.
Ожидание и действие
Вероятно, до существенного понижения ключевой ставки Банка России — до уровня менее 15% — рыночная ипотека продолжит оставаться малодоступной и рынок жилья в России будет неактивным, говорят эксперты. По прогнозам ЦБ, ставка может опуститься до таких значений не раньше второй половины 2026 года, предупреждает Цогоев.
Следовательно, до этого времени российский рынок недвижимости будет испытывать дефицит спроса, отмечают эксперты. Но, несмотря на это, в сегменте новостроек цены в ближайшей перспективе вряд ли упадут, так как застройщики просто не имеют возможности понижать их. На рынке вторичного жилья цены будут стагнировать, что связано с нежеланием продавцов снижать цены — они просто ждут лучших времен, предпочитая отложить продажу.
