Жилищное кредитование в стране резко затормозилось, ипотека под бешеный процент стала практически недоступной даже для более-менее состоятельных граждан. А вот квадратные метры, вопреки ожиданиям, не упали в цене, а даже наоборот- поднялись. Как же чувствует себя рынок недвижимости сегодня, каковы его перспективы на завтра и на что надеяться гражданам, все еще не решившим свой квартирный вопрос? Об этом мы поговорили с экспертом — аналитиком Freedom Finance Global Владимиром Черновым.
— Как изменился рынок недвижимости за год без льготной ипотеки?
— Он явно вступил в фазу масштабных изменений. Уже по итогам первых пяти месяцев 2025 года объем продаж новостроек сократился почти на 16% в годовом выражении, до 9 млн кв. м. Число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось до 228 тыс, а ипотечные сделки в массовом порядке уступили место рассрочкам и покупкам за наличные. На этом фоне доля кредитных сделок на первичном рынке упала с 77% до 58%.
— Ну, а как за это время изменились цены на квадратные метры?
— Надо сказать, что несмотря на снижение спроса, выручка застройщиков сократилась лишь на 2%, до 1,9 трлн руб. Это объясняется как раз таки ростом цен, так как в среднем по России новостройки подорожали на 4,3% с начала года, до 147,6 тыс. руб. за «квадрат». Особенно заметный рост зафиксирован в Москве, где цены достигли 416,1 тыс. руб. за кв. м (+6,6% с начала года), и в региональных центрах, таких как Нижний Тагил и Грозный, где прирост составил 20−30%.
— И что, люди покупают квартиры по таким ценам?
— Повышение стоимости при высокой ключевой ставке сузило круг реальных покупателей жилья. Покупатель среднего класса оказался вытеснен с рынка, уступив место более состоятельным клиентам, так как по статистике на них приходится свыше 85% новых ипотечных сделок по госпрограммам, тогда как в 2020 году доля обеспеченных заемщиков составляла менее 60%.
— Может быть, на вторичном рынке ситуация с ценами и спросом иная?
— На вторичном рынке также наблюдается хоть и сдержанный, но рост цен (+5% за год) при снижающейся активности. Средняя стоимость «квадрата» здесь достигла 115,1 тыс. руб., а ипотечные сделки стали менее доступными без государственной поддержки. Особенно это касается регионов, где реальные доходы населения отстают от темпов роста цен и ставок. По оценкам профильных ведомств, суммарный спрос на рынке жилья за год снизился на четверть.
— Изменится ли ситуация на рынке недвижимости во втором полугодии 2025-го?
— По нашим прогнозам, рынок продолжит адаптацию к новым условиям. В отсутствие новых субсидий и на фоне высоких ставок, активность покупателей, скорее всего, останется подавленной. Тем не менее, если в июле Банк России решится на новое снижение ключевой ставки, хотя бы до 17−18% годовых с нынешних 20%, это может стать первым импульсом к оживлению. Рынок будет подогревать отложенный спрос и постепенное накопление капитала домохозяйствами.
В принципе, устойчивый разворот рынка возможен лишь при снижении ипотечных ставок до 12−13% годовых и появлении новых адресных программ поддержки. В противном случае цены стабилизируются, но рынок останется «плоским» — с невысокой активностью и постепенным смещением спроса в пользу арендного жилья.
— Как изменятся цены на жилье до конца текущего года?
— Ожидаем, что по итогам 2025 года средняя цена на первичном рынке в целом по стране, вероятнее всего, вырастет на 7−9%, главным образом за счёт роста себестоимости строительства (материалы, логистика, кредиты), а также за счёт подорожания жилья в столичных городах и крупных региональных центрах. В то же время темпы роста цен в менее благополучных регионах будут ниже, примерно в диапазоне 4−7%, а в отдельных случаях возможна ценовая стагнация.
— Давайте заглянем еще дальше, в 2026 год. Что там будет с рынком недвижимости и ценами на жилье?
— В 2026 году многое будет зависеть от траектории ключевой ставки и возможности запуска новых программ поддержки. Если ЦБ снизит ставку до 12−14% годовых и на рынке появятся новые меры стимулирования (например, адресные субсидии), то рост цен на новостройки может ускориться до 9−12% в годовом выражении. В противном случае рост будет ближе к 5−6%, и рынок останется преимущественно покупательским.
— А что изменится на вторичном рынке?
— Здесь цены также продолжат расти, но более умеренно. Полагаем, что в 2025 году они повысятся в пределах 4−6%, а в 2026 году — около 5%, при условии постепенного оживления ипотечной активности. При этом динамика будет зависеть от локальных факторов, например в дефицитных сегментах (старый фонд в центре, малогабаритки, квартиры с отделкой) рост может быть выше среднего.
Таким образом, рынок в целом сохраняет потенциал роста цен, но основной драйвер этого роста — не спрос, а увеличение себестоимости строительства и ожидания по инфляции. Возврат к двухзначному росту возможен только при масштабной программе господдержки или резком снижении ставок по ипотеке.
