
Он напомнил, что квартира, приобретенная супругами в период брака, считается их совместной собственностью. При разводе она делится между супругами, как правило, поровну, если иное не предусмотрено брачным договором или соглашением о разделе имущества.
Если же квартиру купил один из супругов до брака, разделу при разводе она не подлежит. Однако есть исключение — вложения (общие или личные), произведенные в период брака, в имущество, которые значительно увеличили его стоимость. Сюда эксперт относит капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование и другие улучшения. По его словам, в данном случае имущество можно признать совместным и поделить между супругами пропорционально вложенным средствам.
Митин уточнил, что квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, бывшие супруги могут разделить по соглашению между собой, по брачному договору или через суд.
«Они также могут продать квартиру и поделить вырученные деньги, либо один из супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Даже если квартира оформлена только на одного из супругов, она все равно будет делиться как совместно нажитое имущество», — подчеркнул он.
Юрист уточнил, что если между супругами достигнуто соглашение о разделе квартиры и долга, такое соглашение возможно только при согласии банка, поскольку квартира находится в залоге. При наличии брачного договора раздел будет происходить по условиям этого договора. Если один из супругов отказывается от своей доли безвозмездно или за компенсацию, банк может согласовать изменение состава заёмщиков и переоформить кредит на второго супруга при условии его платежеспособности.
«Другой вариант — супруги погашают остаток ипотечного долга, продают жилье и делят полученные деньги. Продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия банка. Если в квартире зарегистрированы дети, также потребуется разрешение органов опеки. Если достичь соглашения не удаётся, вопрос раздела квартиры и долгов решает суд. Суд может определить доли супругов, обязать их выплатить друг другу компенсации или, например, передать квартиру одному супругу с возложением оставшегося долга. Во всех случаях банк, как залогодержатель, участвует в процессе», — проинформировал Митин.
Как пояснил специалист, квартира, купленная одним из супругов до брака, считается его личной собственностью и не подлежит разделу. Однако второй супруг вправе требовать компенсацию или долю, если в браке за счет совместных средств погашалась ипотека по этой квартире — размер доли или компенсации будет зависеть от вложенных денежных средств.
«После решения суда о разделе или признании права собственности одному из супругов необходимо обратиться в банк для изменения условий ипотечного договора и внесения изменений в закладную. При отказе банка бывшие супруги могут обратиться в суд для принудительного изменения состава заемщиков (ст. 353 ГК РФ, п. 7, 8 ст. 13, п. 1 ст. 13.1, ст. 38 Закона № 102-ФЗ). Продажа квартиры без согласия второго супруга, пусть даже при согласии банка, может быть признана судом недействительной (п. 3 ст. 253 ГК РФ)», — подчеркнул юрист.
Митин отметил, что использование средств материнского капитала при покупке жилья подразумевает, что согласно закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», после приобретения жилья с использованием маткапитала родители обязаны оформить жилье в общую собственность всех членов семьи — супруга, супруги и детей с определением размера долей по соглашению.
Распределение долей производят следующим образом:
• Доля жилья, приобретенная за счет средств материнского капитала, делится поровну между супругами и всеми детьми.
• Доля жилья, приобретенная за счет других средств, делится только между супругами в равных частях (если иное не предусмотрено соглашением или фактическими вложениями личных средств).
Например, если квартира стоимостью 4,5 млн руб. куплена с использованием 450 тыс. руб. маткапитала, то на эту сумму (450 тыс.) выделяются равные доли родителям и детям. Оставшаяся стоимость (4,05 млн) делится между супругами по общим правилам.
«При разводе это жилье делится с учетом прав всех собственников, включая детей. Их доли не могут быть уменьшены или переданы кому-либо из супругов», — подытожил Митин.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».