О грядущем дефиците предложения на рынке жилья эксперты говорят уже долго, но в последнее время появляется все больше таких прогнозов на уровне правительства. Это значит, что теория становится реальностью. Более того, скорость сокращения новых запусков оказалась выше ожиданий. По данным Дом.РФ, в мае 2025 года объем ввода новых проектов достиг пятилетнего минимума.
Заявлялось высокими лицами и ожидалось экспертами отрасли, что с дефицитом мы столкнемся не раньше 2027 года. Но теперь, на мой взгляд, становится очевидно: локальный дефицит может наступить уже к концу 2025 года. Особенно это заметно уже в сегменте комфорт-класса в крупных городах. Например, в Москве на рынке качественных новостроек внутри МКАД квартир этого уровня в высокой стадии готовности осталось даже сейчас мало.
Почему проекты не стартуют
Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг. Застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые очереди. Причина в низкой предсказуемости спроса и высоких издержках. Основные факторы:
Высокие процентные ставки. Рыночная ипотека сегодня стоит около 25% годовых, что сдерживает в первую очередь вторичный рынок недвижимости. А это негативно сказывается на сегменте реинвестиций.
Рост себестоимости строительства. Подорожали материалы, рабочая сила, логистика. Более того, становится сложнее создать бизнес-модель из-за низкой предсказуемости расходов и доступности материалов.
Регуляторные барьеры и осторожность банков. Хотя механизм проектного финансирования с эскроу-счетами работает уже несколько лет, банки не торопятся кредитовать новые проекты без убедительных экономических оснований. Это замедляет запуск строительства.
При этом важно понимать: проблема не в самих эскроу-счетах. Это давно отлаженный механизм. Проблема в том, что старт новых проектов требует уверенности в спросе и рентабельности — а ее сейчас нет. Именно поэтому те застройщики, которые готовы рискнуть с новыми стартами, выходят на рынок с очень небольшими проектами, в которых можно продавать по 10−15 квартир в месяц до конца строительства. И этот объем стартов никак не влияет на рынок недвижимости.
Почему рынок все еще живет
Вопреки ожиданиям, высокий уровень ипотечных ставок не обрушил спрос на новостройки. На первичном рынке сохраняется устойчивая активность. Объясняется это несколькими причинами:
Семейная ипотека под 6% по-прежнему занимает большую часть рынка. По данным агентства «Смарент», доля льготных ипотек в новой выдаче составляет почти 80%.
Застройщики субсидируют ставку по ипотеке до 10−15%, что заметно ниже рыночных условий.
Рассрочки активно используются как альтернатива ипотеке, хотя выгодность этого инструмента начала снижаться вместе со смягчением монетарной политики ЦБ на июньском заседании. По данным «Смарент», доля рассрочек в мае составила около 35% от сделок на первичном рынке.
Ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки во второй половине 2025 года и продолжающийся рост цен создают у покупателей ощущение, что «входить» сейчас — разумно. Это, в свою очередь, формирует дополнительный спрос.
Также хотелось бы обратить внимание на новые ограничения Центробанка, которые вступают в силу с 1 июля 2025 года для банков в отношении рискованных заемщиков, которые берут ипотеку при заключении ДДУ. Рискованными ЦБ видит тех, у кого долговая нагрузка превышает 50%, а первоначальный взнос составляет менее 20%. Теперь доля таких сделок не должна быть более 2% от выданных ипотек за квартал.
Цель — снизить риски для банка и заемщиков. Но на практике эта мера, думаю, ударит по доступности жилья для тысяч потенциальных покупателей. Особенно тех, кто рассчитывал купить новостройку на этапе долевого участия. С одной стороны, это негативно для спроса на первичном рынке: часть заемщиков просто не пройдут ипотечный фильтр и в итоге уйдут на рынок вторички или переуступок, где нет таких ограничений. Но, с другой стороны, согласно данным ЦБ, доля таких заемщиков не превышает сейчас 3%, поэтому влияние этой меры вряд ли будет ощутимым.
Сокращающееся предложение — главный риск
Главная проблема сегодня — это не спрос, а предложение. То, что не запускается сейчас, не будет построено через два — три года. Девелоперы приостанавливают новые проекты, особенно в массовом сегменте. А старые активные стройки близки к завершению.
Также нужно отметить, что многие проекты, запущенные ранее, уже успели морально устареть: маленькая кухня, большие коридоры, избыточная площадь, один санузел на 2−3-комнатную квартиру — все это снижает привлекательность объекта недвижимости. И покупатель, который может себе позволить покупку квартиры, такие проекты обходит стороной, выбирая более ликвидные варианты с большой кухней-гостиной и мастер-спальней. А это, в свою очередь, еще сильнее сокращает объем предложения новостроек.
По данным Дом.РФ, снижение строительной активности с начала года отмечено в большинстве регионов, и в первую очередь в Ростовской области (-59% г/г до 0,3 млн кв. м), в Москве (-42% г/г до 1,4 млн кв. м) и в Краснодарском крае (-38% г/г до 0,6 млн кв. м). Это тревожная динамика.
Парадокс в том, что спрос все еще есть, но физически нечего продавать. Особенно это заметно в столице: в I квартале предложение массового сегмента упало на 16,4?%. Если же выбрать качественные проекты в хороших локациях и с рыночной ценой, то дефицит чувствуется уже сейчас. В новых проектах стартов практически не было.
Что это значит для цен
Дефицит предложения закономерно толкает цены вверх. В Москве средняя цена «квадрата» в массовом сегменте, по данным Метриума, уже достигла 341 тыс. рублей, прибавив 5% за квартал. В регионах рост может быть не таким резким, но тренд аналогичный.
И даже высокая ставка Центробанка не может затормозить рост цен — потому что альтернативы нет. Люди по-прежнему воспринимают недвижимость как способ сохранить капитал. Это особенно актуально на фоне нестабильного рубля и ограниченного доверия к финансовому рынку.
Что дальше
Если в ближайшие месяцы не появятся новые стимулы — финансовые или регуляторные, — предложение продолжит сжиматься. А это означает, что в 2027—2028 годах нас ждет настоящий дефицит новостроек в массовом сегменте. Не абстрактный, а вполне реальный: застройщикам просто нечего будет продавать.
В результате впервые за последние 10 лет рынок недвижимости в России может столкнуться не с падением спроса, а с реальным дефицитом предложения. Причем не в отдаленной перспективе, а уже к концу текущего года.
Если не произойдет масштабного разворота в политике поддержки строительства, ситуация будет только ухудшаться. Покупатели уже начинают чувствовать нехватку новых предложений — и реагируют ростом активности. А значит, в ближайшие месяцы нас ждет дальнейший рост цен, как минимум в сегменте первичного жилья.
