В условиях нестабильной экономической ситуации и колебаний процентных ставок по кредитам вопрос досрочного погашения ипотеки становится особенно актуальным для многих заемщиков. Это позволяет уменьшить финансовое бремя, снизив переплаты по процентам, указывают эксперты. Однако позволить себе погашение до срока могут лишь 5% россиян. Более чем половине из них для этого приходится экономить на крупных покупках, приобретении автомобиля или отпуске. Какие существуют стратегии досрочного погашения ипотеки — в материале «Известий».
Совместные усилия
Всего 5% россиян полностью погасили ипотеку раньше срока. И 67% из них для этого пришлось экономить на крупных покупках, приобретении автомобиля или отпуске. Лишь четверть россиян, досрочно закрывших ипотеку, смогли сделать это, ни в чем себе не отказывая. Об этом свидетельствуют данные исследования, проведенного компанией Level Group (имеется в распоряжении «Известий»).
Отказ от покупки автомобиля является наиболее частой стратегией накопления — об этом заявил каждый третий опрошенный (34%). На втором месте идет сокращение расходов на крупную бытовую технику, такую, как телевизоры и стиральные машины. Экономия на отпуске замыкает топ-3 списка. В куда меньшей степени досрочному погашению ипотеки способствовал отказ от повседневных трат, например, на одежду, подписки на сервисы, кофе и прочие мелочи.
Достичь дисциплины в сборе средств многим опрошенным помогало партнерство — 8 из 10 респондентов (82%) состоят в отношениях. Более половины из них (53%) — в официальном браке. В компании связывают это с тем, что партнерам проще отказаться от спонтанных покупок ради долгосрочной цели.
«Один из супругов имеет возможность поддержать другого, а значит, в паре появляется дополнительная уверенность в регулярности платежей по кредиту. Пары чаще обсуждают планирование бюджета, ставят цели и придерживаются их. Кроме того, ипотека — некоторый символ стабильности, и в браке она часто ассоциируется с общим будущим», — объяснили результаты в пресс-службе Level Group.
Стратегии погашения
Досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику, поскольку оно позволяет уменьшить финансовое бремя, снизив переплаты по процентам, подчеркивает руководитель отдела ипотеки Lеvel Group Юлиан Овечкин. Освободившиеся после закрытия ипотеки деньги можно потратить другие нужды: инвестиции, образование детей и так далее.
У недвижимости, находящейся в полной собственности, выше ликвидность — ее проще продать, подарить, использовать в качестве залога для других кредитов или передать по наследству, уточняет собеседник «Известий».
Существуют две базовые стратегии досрочного погашения ипотечного кредита — сокращение его срока и уменьшение ежемесячного платежа, отмечает эксперт по недвижимости, управляющий партнер Delta estate Елена Земцова. Также возможна их комбинация — так называемое двойное досрочное погашение.
— С точки зрения экономической выгоды целесообразнее уменьшать срок кредита, это позволяет сократить переплату — общее количество начисленных процентов тем меньше, чем короче срок кредитования. Для этого необходимо вносить ежемесячный платеж в полном размере плюс сумму сверху на протяжении всего срока кредита. Размер базового платежа в этом случае остается неизменным, — разъясняет специалист.
Для ощутимой экономии на переплате по процентам частичное досрочное погашение стоит производить как можно раньше, подчеркивает руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Вносить средства лучше в дату ежемесячного платежа, рекомендует она. В этом случае вся «лишняя» сумма пойдет в оплату основного долга. При этом на деле снизить переплату помогают даже небольшие суммы в 5−10 тыс. рублей.
Уменьшение ежемесячных платежей, в свою очередь, позволяет заемщику снизить в будущем финансовую нагрузку при сохранении изначального срока кредитования, указывает Земцова. Для этого необходимо один раз внести довольно крупную сумму сверх ежемесячного платежа, которая будет зачтена в тело долга. После этого банк пересчитает график с меньшими ежемесячными платежами.
— То есть, если стоимость квартиры составляет около 16 млн рублей, а ежемесячный платеж — 115 тыс. рублей, человек может единоразово внести дополнительных 500 тыс. рублей и попросить банк сократить ежемесячный платеж до 108 тыс. При этом он продолжит платить ипотеку в течение тех же 25 лет, — приводит пример Овечкин.
При единоразовом внесении крупной суммы можно выбрать и другой сценарий, обращает внимание он. При передаче этих 500 тыс. рублей банку заемщик может попросить сократить срок кредита без изменения ежемесячного платежа. Тем самым он не будет платить проценты за последние несколько лет кредита.
Эти стратегии можно комбинировать, что позволит сэкономить на переплате по процентам и высвободить дополнительные средства на случай форс-мажоров, отмечает Земцова.
— При этой схеме заемщику необходимо внести единовременно крупную сумму для сокращения размера платежа и продолжать вносить ежемесячные платежи в прежнем объеме, — рассказывает эксперт.
Учет расходов
Выбор стратегии погашения зависит от финансового положения заемщика, отмечает Елена Земцова. Чем больше он уверен в стабильности своего заработка в будущем, тем больше шансов закрыть ипотеку максимально быстро. Обеспеченные заемщики обычно выбирают схему сокращения срока кредита либо комбинированный метод.
Для досрочного погашения ипотечного займа в этом случае нужен стабильный доход выше среднего, уточняет эксперт. Это необходимо, чтобы платежи не стали серьезной нагрузкой на бюджет, составляя не более 20−25% от дохода.
Максимальной же безопасной финансовой нагрузкой при ипотечном кредитовании считается до 35% дохода, указывает Юлиан Овечкин. Желательно, чтобы после внесения этой суммы у человека оставалось 30% дохода для оплаты бытовых расходов и 10% — на форс-мажоры.
— Оставшиеся 10−30% могут пойти в счет досрочного погашения. При этом важно, чтобы у человека была финансовая подушка, равная сумме от трех до шести месяцев привычных расходов. Не стоит отдавать последние накопления для досрочного платежа: это рисковая финансовая стратегия, — предостерегает собеседник «Известий».
Для заемщиков, не уверенных в стабильности своего заработка, и тех, кому предстоит в будущем увеличение расходов, больше подходит стратегия уменьшения платежей, полагает Земцова. Но даже в этом случае доход в текущий момент должен быть выше среднего, что позволит накопить крупную сумму для единовременного внесения.
Для этого можно использовать банковские вклады. Однако это не будет универсальной стратегией для всех ипотечных заемщиков, поскольку многие из них даже в условиях высоких ставок по депозитам отдавали предпочтение досрочным ипотечным платежам, обращает внимание Инна Солдатенкова. Выбираемый заемщиком подход зависит от даты и программы ипотеки, а также условий по вкладам.
Ставки сделаны
На последнем заседании ЦБ сделал серьезное заявление, впервые за три года снизив ключевую ставку, напоминает независимый эксперт в сфере частных инвестиций Руслан Пичугин.
— Этот шаг представляет собой важное событие, демонстрирующее готовность регулятора перейти к более гибкой и мягкой денежно-кредитной политике (ДКП). Такое решение обусловлено рядом позитивных экономических показателей, таких как уменьшение инфляции, стабилизация курса рубля и снижение темпов кредитования, — отмечает он.
Несмотря на положительные тенденции, сохраняется высокая степень неопределенности, обусловленная внешними факторами и общей ситуацией на рынке. Начала следующего этапа смягчения ДКП эксперт ожидает не раньше второй половины 2025 года. К концу года ставка может опуститься до 18−19%, но это будет зависеть от многих факторов.
Снижение ипотечных ставок, которое начнется вслед за понижением ключевой, положительно повлияет на ипотечный рынок, считает Елена Земцова.
— Некоторые крупные игроки уже начали снижать ставки по кредитам, включая ипотеку. Скидки по ипотечным программам составляют от 2 до 3,5% в зависимости от условий займа. Эти меры привели к снижению минимальной ставки по ипотеке на покупку недвижимости в новостройках до 22,4%, на вторичное жилье — до 22,8%, а на индивидуальное жилищное строительство — до 23,8%, — указывает Пичугин.
Однако в большей степени это актуально для новых займов. На условиях действующих кредитов снижение ключевой ставки не отразится, поскольку во всех договорах процентная ставка зафиксирована и не подлежит изменению ни в большую, ни в меньшую сторону, полагает Юлиан Овечкин.
— Правда, у заемщика всегда есть возможность письменно обратиться в свой банк с заявлением на снижение процентной ставки по его кредитному договору, если в кредитной организации произойдет снижение процентных ставок по аналогичной программе для новых клиентов, — обращает внимание собеседник «Известий».
Смена условий
Если же банк-кредитор отказал заемщику в этом, имеет смысл подать заявку в другую кредитную организацию по программе рефинансирования, рекомендует Юлиан Овечкин.
Законодательных ограничений на количество процедур рефинансирования одной ипотеки сегодня нет, уточняет он. Поэтому главное — отслеживать снижение ставок на рынке и подавать заявку, когда банки начнут корректировать условия вслед за очередным решением ЦБ.
Однако уменьшение для этого должно быть значительным, поскольку сокращение на 1−2% ситуацию существенно не изменит, убеждена Земцова.
— Действительно выгодным рефинансирование становится, если разница в ставках составляет хотя бы 5% и более. В этом случае получится сэкономить на процентах. В остальных — финансовые и временные потери на переоформление кредита, оплату нотариусов и оценщиков несопоставимы с полученной выгодой, — предупреждает эксперт.
Есть и другие ситуации, при которых рефинансирование не выгодно. Среди них собеседница «Известий» выделяет оформление льготных кредитов и перекредитование займов, в которых прошло более половины срока.
В целом для того, чтобы ипотечный рынок действительно ожил, необходимо снижение ипотечных ставок минимум до размера заградительной — 15−17% годовых, уверена Земцова. Этот процент всё еще остается высоким, но психологически будет восприниматься лучше, чем 28−29% годовых.
— В ближайшее время такой сценарий малореализуем: уровень инфляции остается по-прежнему высоким, и ЦБ РФ не сможет так сильно снизить ключевую ставку. Заемщики, обладающие финансовыми возможностями, будут всеми силами стараться закрыть ипотеку быстро, независимо от размера ставок по ней, — резюмирует эксперт.
