Основной индикатор «перегрева» рынка, который Банк России использует для мониторинга, — так называемый «индекс пузыря», основанный на пяти ключевых показателях:
В первом квартале 2025 года этот показатель достиг 1,6 пункта — максимального значения с 2016 года. Для сравнения: в периоды относительной стабильности это значение не превышало 1,2.
Рост «индекса пузыря», как подчеркивает регулятор, происходит на фоне ухудшения доступности жилья: покупатель со средним доходом может позволить себе все меньшую площадь при покупке квартиры на рыночных условиях.
По данным ЦБ, в начале 2025 года по ставке льготной ипотеки (до 8%) можно было приобрести в среднем 39 кв. м, тогда как по рыночной ставке (22−30%) — лишь 10 кв. м. На вторичном рынке ситуация также ухудшилась: доступная площадь по рыночной ипотеке сократилась до 16 кв. м против 27 кв. м годом ранее. Это говорит о том, что рост цен значительно опережает не только номинальные, но и реальные доходы россиян.
Разрыв между «первичкой» и «вторичкой»
Особенно ярко перегрев проявляется в разрыве цен между первичным и вторичным рынками. Новостройки на сегодняшний день стоят на 50−60% дороже вторичного жилья (по данным Росстата и СберИндекса). В нормальной рыночной ситуации такой разрыв оправдан, если новостройки значительно выигрывают по качеству, инфраструктуре или расположению. Однако в текущих условиях, по мнению регулятора, столь масштабная ценовая дельта указывает скорее на дисбаланс, вызванный искусственным стимулированием спроса, чем на реальные рыночные причины.
«Строительные компании в 2023—2024 годах активно поднимали цены, опираясь на рекордный приток покупателей, которые стремились зафиксировать выгодные ставки по льготным государственным ипотечным программам до их повышения. Кроме того, новостройки стали для многих россиян альтернативой депозитам и фондовому рынку в период санкционной неопределенности. Это и привело к росту инвестиционного спроса, разогнав цены на первичном рынке гораздо сильнее, чем на вторичном», — так объясняет возникший дисбаланс рынка Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
Этот разрыв может создать проблемы в случае падения цен. Если заемщик решит продать квартиру, купленную в ипотеку в новостройке, он может получить на открытом рынке сумму, не перекрывающую остаток долга. Такая ситуация особенно опасна в условиях экономической нестабильности и высокой ключевой ставки, когда риски неплатежей по ипотеке возрастают.
Просрочки и нестандартные схемы
Уже сейчас начинает расти доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Так, по оценке Банка России, доля кредитов с просрочкой более 90 дней увеличилась до 0,9% против 0,5% год назад и может к концу года превысить 1%. Наиболее уязвимыми оказались ипотечные портфели, сформированные в 2023 году, когда на фоне ожиданий завершения льготных программ граждане активно брали кредиты, нередко с минимальным первоначальным взносом.
В попытке сохранить продажи, застройщики начали активно продвигать альтернативные схемы финансирования — в частности, рассрочки и субсидированные ставки, где часть платежей берет на себя сам девелопер. По последним данным, доля таких сделок достигла 50%, а в Москве этот показатель и вовсе весной составил 70%. Применение таких программ для покупки жилья, конечно, поддерживают спрос, но искажают картину реальной платежеспособности и могут скрывать риски как для самих покупателей, так и для банков, если они участвуют в таких сделках через аккредитованные ипотечные продукты.
Что дальше?
ЦБ уже начал «охлаждение» рынка: были введены ограничения по доле льготной ипотеки в портфелях банков, ужесточены требования к застройщикам, обсуждаются меры по ограничению использования схем с субсидированием ставок. Все эти действия направлены на то, чтобы минимизировать системные риски и не допустить резкого обвала.
Но это все — мягкий сценарий. При негативном развитии событий рынок может столкнуться с целым рядом проблем: падением спроса, снижением ликвидности, остановкой новых проектов, банкротствами девелоперов и ростом доли невозвратных кредитов в банковской системе. В этом случае, как показал опыт 2008 и 2014 годов, последствия могут быть долговременными.
«Центробанк уже дал понять, что будет постепенно ужесточать регулирование в сегменте ипотечного кредитования. Речь идет о новых макропруденциальных надбавках (повышения коэффициента риска — прим. ред.) по рискованным ипотечным программам, таких как нулевой первоначальный взнос или субсидируемая застройщиками ставка. Кроме того, ЦБ может пересмотреть параметры расчёта долговой нагрузки (ПДН) и рекомендовать банкам быть более консервативными при выдаче кредитов в “перегретых” сегментах. Все это должно снизить как доступность “дешевых” ипотек, так и привлекательность первички в качестве спекулятивного актива», — считает Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS.
Чем ситуация эта чревата для покупателей?
Для конечного потребителя рынок недвижимости больше не выглядит таким безопасным и предсказуемым, как раньше. Если раньше стратегия «купить квартиру в новостройке на котловане и через два года перепродать с прибылью» казалась почти гарантированной, то теперь она сопряжена с высокими рисками. Не исключено, что ценовой рост сменится стагнацией, а в некоторых регионах возможна даже коррекция.
Покупателям, особенно тем, кто собирается использовать ипотеку, стоит критично подходить к оценке своей долговой нагрузки и потенциальных рисков. Нужно учитывать не только ставку по кредиту, но и общую стоимость владения, а также сценарии снижения доходов или роста платежей. Альтернатива в виде вторичного жилья может быть более рациональной: цены там стабильнее, а перегрева, по оценке ЦБ, не наблюдается.
«В первую очередь мы рекомендуем взвешивать личные финансовые возможности перед покупкой квартиры, избегать спонтанных решений, которые могут приниматься на эмоциях. В идеале, когда платеж составляет не более 40−45% от совокупного дохода, и сформирована подушка безопасности на случай непредвиденных обстоятельств», — советует Юлия Архангельская, руководитель управления развития коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея».
«Кроме того, — продолжает она, — сейчас мы начинаем наблюдать своеобразный тренд, что клиенты больше спрашивают про программу краткосрочных околонулевых ипотек, когда низкая ставка фиксируется на 1−3 года, с возможностью рефинансирования ее в дальнейшем».
ЦБ сигнализирует о реальных структурных рисках на рынке новостроек. Хотя резкого кризиса в ближайшее время не ожидается, фаза безудержного роста, подпитываемого льготной ипотекой и оптимизмом покупателей, по сути завершена. Теперь наступает период переоценки — как для девелоперов, так и для частных инвесторов. Рынок входит в зону турбулентности, и поведение игроков станет определяющим фактором: смогут ли они адаптироваться, или перегрев перейдет в фазу «остывания» с неприятными последствиями.
