Существенных оснований для снижения ставки нет, считает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, но если это произойдет, такой шаг может спровоцировать лавинообразные изменения, которые отзовутся в первую очередь существенным скачком цен на квартиры.
В среднем по России прирост цен на квартиры на вторичном рынке составляет сегодня 5−7% год к году, на первичном рынке — 6−8%, поясняет он. Эти показатели ниже даже официальной инфляции. По данным Росстата на 26 мая, годовая инфляция составила уже 9,94%, при этом цены на некоторые группы товаров за год выросли гораздо заметней — на 15−20%.
«Когда смотришь на динамику цен на картофель и помидоры, поневоле задаешься вопросом — а почему не дорожает недвижимость? Цены на квартиры на вторичном рынке в некоторых городах сейчас не достигают даже приблизительной стоимости стройматериалов, которые понадобились бы для её возведения и ремонта, — говорит Александр Чернокульский. — Но цены не растут, и эта ситуация может продолжаться при сохранении текущих условий неопределенно долго, поскольку рынок недвижимости находится в метастабильности: он сдавлен высокими ставками по ипотеке с одной стороны, а с другой — объемом денег, размещенных на депозитах. К слову, за время действия высокой ключевой ставки только проценты по депозитам принесли инвесторам такой доход, которого достаточно, чтобы купить весь объем нераспроданных новостроек в России. Разумеется, часть держателей депозитов могут переложить эти инвестиции в недвижимость и рано или поздно сделают это, люди в России традиционно охотно инвестируют “в кирпич и бетон”. Массовость такому тренду может придать любой триггер, и особенно такой, как снижение ключевой ставки».
При этом снижение может быть даже незначительным, отмечает эксперт: просто в текущей динамике такой шаг может быть воспринят как сигнал, что пик пройден. «Даже непрофессиональные инвесторы понимают, что снижение ставки приведет к увеличению спроса и росту цен, поэтому перекладывать депозиты в недвижимость надо будет быстро — пока не достигнут предел значения цен, при котором это уже будет лишено смысла», — говорит он. Тренд на активизацию спроса, вымывание предложения и рост цен, по мнению Чернокульского, может быть лавинообразным, и даже примерно трудно предположить, на каких значениях он остановится, если рынок выйдет из состояния нынешней метастабильности.
Если ставка ЦБ хоть немного снизится — рынок моментально отреагирует, считает гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев: не потому, что ипотека вдруг станет дешёвой, а потому что психологический барьер у многих покупателей уже на грани. «Люди устали ждать. Даже движение с 21% до 20% — не спасение, но сигнал: пора выходить на сделку. Начнётся всплеск спроса на доступные квартиры — эконом и комфорт — примерно на 15−20% за квартал. Инвесторы, державшие валюту, пойдут в новостройки. Скидки на новостройки исчезнут, акции на новые квартиры девелоперы быстро свёрнут», — прогнозирует Бондарев. При ставке хотя бы 18% рынок уйдёт в рост: цены поднимутся на 8−12% до конца года, считает он.
Ожидать смягчения политики Центробанка — преждевременно, скорее наоборот: ставка может пойти вверх, считает руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. «Если же представить, что снижение всё-таки произойдёт, пусть даже на 1 процентный пункт, — это не изменит условия по ипотеке, но сработает как психологический сигнал. Многие держат деньги на депозитах, наблюдая за динамикой. Как только появится ощущение, что доходность по вкладам пошла вниз, деньги начнут выходить в недвижимость как в самый понятный и физически ощутимый актив». На вторичке это приведёт к возвращению «спящих» продавцов, которые ждали сигнала. На первичке девелоперы быстро уберут скидки и бонусы. Поэтому, если снижение начнётся — даже формально — цены сразу пойдут вверх.
Другие эксперты даже в случае движения ставки вниз кардинальных изменений на рынке пока не ожидают. Если ЦБ немного снизит ставку, это даст рынку недвижимости позитивный сигнал, однако существенных изменений объема продаж вряд ли стоит ожидать, так как ипотечные ставки продолжат оставаться на высоком уровне, считает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Александр Диваков. Вероятна кратковременная позитивная динамика спроса, однако вряд ли стоит ожидать резкого роста покупательской активности. Более заметный позитивный эффект, по его мнению, возможен при последовательном снижении ключевой ставки или значительном снижении в моменте.
Снижение ключевой ставки вряд ли глобально повлияет на рынок недвижимости, считает директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. Большинство тех, кто занимал выжидательную позицию, продолжат это делать. Во-первых, ставки по краткосрочным вкладам в ряде банков, скорее всего, продолжат оставаться приемлемыми. Во-вторых, клиенты будут понимать, что снижение ключевой ставки на 1−1,5% не приведет к значительному уменьшению платежей. Кроме того, снижение ставки в летний период часто имеет ограниченный эффект, добавляет Ушаков: многие потенциальные клиенты уходят в отпуска, смещая фокус с крупных финансовых решений в сторону отдыха.
Чтобы люди начали вытаскивать деньги с депозитов и перекладываться в недвижимость, нужно как минимум два-три заседания ЦБ подряд с понижением, считает эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе. Тогда появится уверенность: начался тренд, а не разовое послабление. Только после этого владельцы миллионов на счетах начнут переводить деньги в активы. Если ставка пойдёт вниз и появится стабильность, рынок быстро изменится: скидки исчезнут, а продавцы начнут диктовать условия.
«Небольшое снижение ключевой ставки само по себе не станет драйвером резкого роста спроса или цен, — считает Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS. — Говорить о системном росте цен пока рано — рынок остается чувствительным к платежеспособности».
Рассчитывать, что со снижением ключевой ставки спрос разморозится и продажи начнут расти — не стоит, уверен руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Во-первых, это психологический момент, объясняет он: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент. Когда же их снижают, то, напротив, все продолжают ждать их еще большего падения.
«Если ЦБ и начнет снижать ключевую ставку, то медленно и постепенно, — говорит Репченко. — И вместо желаемой активизации ипотечники (за исключением тех, у кого решение квартирного вопроса по каким-то причинам не терпит отлагательства), займут выжидательную позицию, что притормозит продажи. Во-вторых, продолжает эксперт, если рассчитывать на “депозитный” спрос, то пока депозиты приносят 10 и более процентов годовых, они все равно будут более привлекательными по сравнению с недвижимостью, так что основная масса их владельцев не пойдет на рынок жилья, а скорее всего останется на вкладах.
