Застройщики в условиях высоких ипотечных ставок продолжают привлекать покупателей рассрочками и скидками, увеличивая длительность первых и размер последних. Причем на столичном рынке новостроек уже появились предложения с рекордным дисконтом в 55−60%.
Разбираемся, как изменились скидки на московские новостройки с начала года и действительно ли сейчас можно купить в столице новую квартиру за полцены.
Захватили новостройки
По оценкам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», доля проектов со скидками на рынке новостроек Москвы в мае варьируется от 56% до 85% (с учетом скрытых дисконтов). Речь идет о рынке новостроек Москвы с учетом апартаментов, но без учета элитного сегмента. По данным риелторской компании «Метриум», в мае доля проектов со скидками на рынке новостроек столицы составила 56%, примерно на таком же уровне она была в начале года. «То есть, по сути, в каждой второй новостройке Москвы девелоперы предлагают дисконт», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценивают долю новостроек со скидками в Москве выше — 85% против 70% в начале года. В данном случае учитываются не только скидки, которые представлены в открытом доступе (на сайтах застройщика, площадках объявлений), но и скрытые дисконты, которые выявляются экспертами при прозвоне девелоперов и/или посещении офиса продаж. «Скидки на квартиры в новостройках могут быть и у 100% застройщиков. Разговоров про скидки много, на фоне этого формируются и определенные ожидания у покупателей. Так что маркетинговые стратегии практически всех застройщиков сейчас включают скидки и в рекламных кампаниях, и в индивидуальных предложениях для покупателей», — добавил руководитель отдела по работе с новостройками сервиса TYMY Александр Перевозников.
Среди трендов эксперты называют рост предложения со скидками при оформлении рассрочки, особенно на небольшой срок (до шести месяцев) и с высоким первоначальным взносом. При этом стало меньше дополнительных инструментов привлечения покупателей (например, машино-место в подарок). «Эти варианты еще встречаются, но реже, чем год назад. В основном застройщик привлекает покупателя скидкой», — пояснила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Средние дисконты выросли
Чтобы повысить продажи, московские застройщики в этом году увеличили размеры скидок — средних и максимальных. По данным «НДВ Недвижимости», средний размер скидки на рынке новостроек с начала года повысился с 3−4% до 5−7%. «За последние пять лет дисконт вырос в среднем в три раза», — отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. По ее словам, сейчас в большинстве проектов уровень скидок составляет от 5 до 10%.
Аналитики из «Метриума» средний размер скидки на первичном рынке Москвы также оценивают в 7% (+1 п.п. с января). «Средний диапазон объявленной скидки действительно вырос. Если год назад в прайсах можно было видеть диапазон 5−12% дисконта при 100%-ной оплате, сейчас этот диапазон существенно расширился» — отметила Ирина Доброхотова. Чаще всего скидка выглядит так: 5−22% при 100%-ной оплате/ипотеке на выделенный пул квартир или возможна скидка при обращении в офис продаж, пояснила она.
По словам экспертов, скидки на новостройки имеют разную природу происхождения. Во-первых, может быть изначально завышена цена на квартиру, чтобы в рекламе предложить больший размер дисконта. «Это классическая история продаж», — отметил Александр Перевозников. Во-вторых, скидки чаще дают при определенном способе оплаты (например, за наличные или по рыночной ипотеке) и/или на определенный пул квартир или апартаментов. «Однако сейчас есть застройщики, продающие по акции весь объем недвижимости», — отметил Руслан Сырцов.
В-третьих, у конкретного лота или проекта со скидками могут быть проблемы. «Например, продажи провалились, не выполняются условия финансирования ЖК, что может привести к срыву сроков строительства и сдачи в эксплуатацию, если не привлечь какие-то деньги в коротком периоде», — привел пример представитель сервиса TYMY.
Новостройка со скидкой до 60%
В этом году заметно выросли максимальные скидки на новостройки — в мае они достигали 55−60%, что является рекордным значением. В данном случае речь идет о единичных лотах и акциях, которые доступны в моменте. Согласно статистике «НДВ Недвижимости», с начала года максимальная скидка была на уровне 30−35%, сейчас показатель достигает 40−50%. «Самый высокий дисконт в 50% предлагается в одном проекте, скидки от 20 до 28% — в 45% проектов», — рассказала Елена Чегодаева. «Но, как правило, самые высокие дисконты носят маркетинговый характер», — уточнила эксперт.
Аналитики из «Метриума» и bnMAP.pro размер максимальных скидок в новостройках Москвы оценивают выше — в 55−60% — и называют эти цифры рекордными. «Реальные скидки на некоторые лоты достигают беспрецедентных 55%. Такая скидка предоставляется в апарт-комплексе комфорт-класса на западе столицы со сроком ввода в текущем квартале. Столь существенный дисконт распространяется на шесть двухкомнатных лотов. Благодаря акции можно сэкономить до 11 млн руб. Размер крупнейшей маркетинговой скидки еще выше — 60%», — рассказал Руслан Сырцов. «Максимальный размер скидки на данный момент — до 60% на апартаменты в одном проекте», — подтвердила Ирина Доброхотова.
По словам эксперта, максимальные скидки застройщики чаще всего дают на единичные лоты с определенными нюансами. Например, цена лота может быть уже завышенной или квартира имеет неудачные параметры — например, окна смотрят в стену, пояснила основатель bnMAP.pro.
При этом большие скидки в этом году можно получить и на ликвидные лоты. По данным «Метриума», средние скидки от 30% в мае были установлены в 14 проектах на первичном рынке Старой Москвы. «Сейчас появились очень крупные скидки на вполне ликвидные варианты первичного жилья. Раньше подобные дисконты встречались, но только на финальный пул помещений в готовых новостройках, который долго не удается распродать», — отметил Руслан Сырцов.
Что будет дальше
Что касается дальнейшей политики застройщиков относительно скидок, то эксперты расходятся здесь во мнении. Управляющий директор компании «Метриум» считает, что в ближайшей перспективе размер дисконта и число скидочных акций начнут сокращаться. «Это связано с вероятным смягчением денежно-кредитной политики ЦБ на фоне укрепления курса рубля и снижения проинфляционных рисков, постепенной стабилизацией международной обстановки», — пояснил свою точку зрения эксперт.
Не ждет дальнейшего роста предложения новостроек со скидками представитель сервиса TYMY. По его мнению, критический период спада продаж для застройщиков пройден, ситуация выровнялась и стала вполне прогнозируемой. Поэтому если не произойдет существенных изменений (например, проблемы с лимитами по льготным программам), то причин «запускать истеричные распродажи у застройщиков не должно быть», считает он.
Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости», наоборот, прогнозирует появление новых сезонных акций для активизации продаж летом — традиционно невысокого сезона. «Застройщики будут использовать и увеличенный размер дисконта в качестве маркетингового хода, и реальные скидки на выделенные пулы квартир», — полагает она.
По мнению Ирина Доброхотовой, снижение цены возможно в первую очередь в проектах, где фиксируется высокий процент нераспроданных объемов, и застройщику нужно наполнять эскроу-счета, обеспечить поток средств от продажи. «В таком случае скидка и снижение цены могут стать действенным инструментом», — заключила она.
