«По итогам 11 месяцев 2024 года объем сделок на первичном рынке в среднем по стране снизился на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, с учетом роста стоимости кредитования снижение по итогам года окажется несколько выше. Однако снижение спроса на строящиеся квартиры не привело к обвалу цен», — отметил эксперт.
Изменение спроса и цен во всех регионах было неоднородным, тем не менее общий тренд сохранился. В среднем по стране за 11 месяцев цены на квартиры выросли на 8,7%, что в целом соответствует текущим темпам официальной инфляции. Таким образом, внешне выглядит, что реальные цены на строящиеся квартиры в 2024 году, по сути, не росли.
Он подчеркнул, что речь идет об официальном прайсе на квартиры: на фоне заградительных рыночных ставок по ипотеке застройщики совместно с банками стали искать способы предоставить покупателям возможность получения комфортной ипотечной ставки, пусть и на ограниченный период. Поэтому сегодня они вынуждены компенсировать банкам сниженные ставки за счет комиссий, именно эта комиссия и является скрытым снижением цены. Для клиентов, приобретающих квартиры без банковского кредита, сумма скидки с официального прайса будет значительно выше, чем для покупателя с ипотекой.
Банкротства и бизнес
Рост ключевой ставки негативно сказывается не только на покупателях квартир, но и на застройщиках, поскольку стоимость кредитного финансирования растет вместе с ключевой ставкой, напомнил аналитик.
«При этом избыточная кредитная нагрузка может привести не только к удорожанию стоимости строительства, но в отдельных случаях и к утрате собственного капитала и банкротствам застройщиков. Не стоит ожидать в 2025 году масштабной волны банкротств, но исключать банкротства отдельных застройщиков, которые недооценили собственные кредитные риски, тоже нельзя», — отмечает Игорь Талалов.
В рамках особенностей проектного финансирования с использованием механизмов эскроу при строительстве многоквартирных жилых домов ставка кредита зависит от общей стоимости проданных квартир в проекте. Чем выше эта общая стоимость, тем ниже для застройщика стоимость кредитования. Так, для объектов, начатых в 2023 — начале 2024 года, в которых объем проданных квартир может составлять до 70%, ставка останется комфортной для застройщика, и он сможет позволить себе увереннее отстаивать цены на свои квартиры.
Для проектов, которые будут начаты в 2025, все будет сложнее: на фоне высокой ключевой ставки объем текущих продаж будет иметь крайне важное значение.
В связи с этим застройщики будут вынуждены более взвешенно подходить к выводу новых объектов на рынок. Вероятнее всего в этот период предпочтения будут отдаваться уже не масштабным проектам «в поле», а более компактным проектам в хорошей локации. Это даст возможность покупателям просить у застройщиков более высокие скидки, чем при покупке квартир в проектах с высокой готовностью (но риски покупки могут быть выше).
Кроме того, в 2025 году застройщики будут вынуждены более активно продавать и обменивать площадки, которыми они запасались под будущее развитие. «Такие площадки, как правило, приобретались с использованием кредитных средств, долговая нагрузка по которым сегодня значительно выросла. В итоге, на фоне снижения продаж застройщикам придется отказаться от части активов», — добавил собеседник.
Как следствие работы над оптимизацией долговой нагрузки, кроме вынужденных продаж, мы увидим и различные варианты коллабораций застройщиков для совместной реализации наиболее перспективных проектов, рассказал эксперт.
Однако, несмотря на все эти меры, планы по выводу новых проектов на рынок точно будут скорректированы, что скажется на объемах предложения в последующие пару лет.
Меры поддержки
Также не стоит забывать, что строительная отрасль очень важна для развития государства, поскольку от нее зависит значительное количество смежных отраслей. Поэтому с большей долей вероятности в случае критического ухудшения ситуации в отрасли будут использованы меры государственной поддержки, как это было ранее, прогнозирует специалист.
И это будет касаться не только мер федерального, но и регионального регулирования. «Можно ожидать, что на фоне слабеющего спроса региональные власти могут позволить переносить сроки строительства социальных и коммерческих объектов в рамках проектов комплексного развития территории, улучшат условия доступа к централизованным сетям, а также упростят часть административных процедур. На федеральном уровне возможны меры как прямой точечной поддержки, так и через введения дополнительных программ стимулирования спроса», — добавляет Игорь Талалов.
В связи с этим, в 2025 году даже при сохранении высокой ключевой ставки и снижении объемов продаж новостроек в пределах 20% (по сравнению с 2024 г.), ожидать обвала цен на рынке жилья не следует. Вероятнее всего, чтобы сбалансировать рынок застройщики сократят вывод нового предложения и будут совместно с банками искать варианты стимулирования спроса. При этом возможен дальнейший рост цен в пределах инфляции для компенсации возрастающих издержек застройщиков. «Существенное снижение средней стоимости квадратного метра следует ожидать после изменения структуры предложения на рынке, когда доля объектов “на котловане” будет значительно выше, чем сейчас, а это может произойти уже в 2026 году», — резюмировал Игорь Талалов.
