Базовый расчет
Покупку квартиры в ипотеку следует всегда начинать с калькуляции, особенно если речь идет о рыночной ставке, которая сейчас стала почти заградительной. Специалисты по финансовому планированию напоминают, что приемлемая доля кредитной нагрузки составляет 30% от семейного дохода.
Среднемесячный платеж по ипотеке в России, по данным «Домклика», сейчас составляет чуть менее 35 тысяч рублей. Правда, нельзя говорить, что эта цифра абсолютно показательна, так как во многом отражает по-прежнему все еще достаточно высокую долю льготных ипотечных программ, говорит аналитик ФГ «Финам» Юлия Афанасьева. Но как минимум на нее можно опираться при расчетах. Средний срок ипотечного кредита в России — 25 лет, а ставки по рыночной ипотеке стартуют от 20% годовых.
При этом средняя зарплата по стране во втором квартале 2024 года, по данным Росстата, составила 86,5 тысячи рублей.
Региональные качели
Поскольку российские регионы сильно отличаются друг от друга по уровню средних доходов и стоимости жилья, то дать типовую формулу расчетов для всех не получится. Даже потребительская корзина в России, которая по данным Росстата в среднем составляет 15,5 тысячи рублей, в каких-то городах тяжелеет.
Так, по данным исследования РИА Новости, лидером по зарплатам в 2024 году является Чукотка. Средняя месячная зарплата в Анадыре в январе-июне 2024 года превысила 164 тысячи рублей. А в Новом Уренгое, Салехарде и Южно-Сахалинске средняя зарплата составляет 156, 142 и 133 тысячи рублей соответственно. То есть в этих регионах выплаты по ипотеке даже с рыночными ставками будут посильны, так как цена квадратного метра там ниже, чем в среднем по России. К примеру, в Анадыре это 38,9 тысячи рублей, а в Салехарде 76 тысяч рублей, в Южно-Сахалинске 100 тысяч рублей при средней стоимости «квадрата» по стране в 120 тысяч рублей.
А вот самые низкие средние месячные зарплаты в январе-июне 2024 года были зафиксированы в Элисте и Владикавказе — 44,3 и 44,4 тысячи рублей соответственно. Также невысокие доходы у жителей Нальчика и Грозного: уровень средней чистой зарплаты в первом полугодии 2024 года в этих двух городах составил 44,7 тысячи рублей.
Поэтому даже семья из двух работающих взрослых не сможет взять ипотеку по рыночной ставке — банк просто не одобрит такой кредит. А если и одобрит, то работать придется только на ипотеку.
Многое зависит, конечно, и от стоимости недвижимости в регионе. По данным «Домклика», самое дешевое жилье в новостройках (72 тысячи рублей за квадратный метр) расположено в Псковской и Оренбургской областях, а также в Курганской области (77,4 тысячи рублей).
На вторичном же рынке в лидерах по самой низкой стоимости квадратного метра — Смоленская область (68,6 тысячи рублей), Оренбургская область (69,6 тысячи рублей) и Владимирская область (73,4 тысячи рублей).
Таким образом, чтобы остаться в допустимой кредитной нагрузке без снижения качества жизни, общий доход семьи в регионе должен начинаться от 200 тысяч рублей в месяц.
Столица не шикует
В Москве ситуация с выплатой рыночной ипотеки очень непростая, несмотря на то, что, согласно данным исследования РИА Новости, столица занимает второе место в России по уровню средних зарплат — 160,3 тысячи рублей в месяц.
Это связано с высокой стоимостью жилья, констатируют эксперты.
«Ведь если рассматривать покупку квартиры в Москве по цене 10 миллионов рублей по ставке 20%, то даже если банк даст человеку ипотеку на 30 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит почти 134 тысячи рублей», — предупреждает Афанасьева.
Есть еще один важный нюанс. С осени банки повысили требование к первоначальному взносу по рыночной ипотеке до 30%, обращает внимание замгендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. То есть для покупки квартиры в Москве за 10 миллионов рублей нужно иметь на руках хотя бы 3 миллиона.
На покупку московской квартиры в одиночку сейчас вряд ли стоит рассчитывать, так как со средней для города зарплатой в 160 тысяч рублей кредитное бремя на длительный срок лишит человека привычного комфорта и уж тем более излишеств.
Таким образом, для того чтобы выплаты по рыночной ипотеке были относительно комфортными и хватало на коммуналку, школу/садик, еду, одежду и первостепенные бытовые нужды, московской семье нужно получать от 300−400 тысяч рублей в месяц. Комфортное соотношение примерно такое 60% — на проживание и свои потребности и 40% — на кредит, указывает гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
Но при покупке недвижимости важно также сразу вписывать в семейные расходы ремонт. А это очень существенные и растянутые во времени траты. Если купить квартиру в новостройке, то стоимость ремонта будет начинаться от 2 миллионов рублей, говорит владелец строительно-отделочной компании «Аксенов Сервис» Кирилл Аксенов. Минимальная же стоимость косметического ремонта однокомнатной квартиры на вторичном рынке, по его словам, составит 25 тысяч рублей за квадратный метр, то есть для квартиры в 40 квадратных метров это будет от 1 миллиона рублей.
Ограничения неизбежны
Заемщикам, которые все-таки решились на рыночную ипотеку, в любом случае придется идти на какие-то ограничения, даже если их семейный бюджет в целом осиливает и ипотечные платежи, и насущные бытовые траты. В конце концов, всегда нужно иметь финансовую подушку безопасности и держать в голове, что экономическая ситуация семьи может измениться не в лучшую сторону.
Прежде всего эксперты призывают отказаться от импульсивных покупок не первой необходимости. Скажем, если у вас работающий гаджет, то покупку нового только потому, что он моднее, лучше отложить. Придется пересмотреть формат и географию поездок в отпуск и виды дорогостоящих хобби.
С другой стороны, эмоциональные покупки и траты на досуг обеспечивают тот самый моральный комфорт, который позволят сохранять не только психологическое, но и физическое здоровье. Поэтому совсем запрещать их себе на весь срок выплаты ипотеки в 20−25 лет — жестоко, особенно если в семье есть дети, которым зачастую трудно объяснить, почему нужно отказаться от тех или иных трат. Так что перед тем, как взять ипотеку, нужно серьезно оценить свои способности к самоограничению, скажем, готовы ли вы сменить вид туризма с заграничного, на внутрироссийский.
Кроме того, стоит подумать над тем, можно ли заменить, к примеру, дорогостоящее хобби на что-то менее затратное. К примеру, не ходить в спортзал, а просто бегать по утрам в ближайшем парке.
Также зачастую, по словам Тумина, надо будет отказаться от машины в пользу общественного транспорта.
При этом ни в коем случае нельзя экономить на здоровье, так как крайне важно постоянно работать, подчеркивает Афанасьева. За здоровьем нужно постоянно следить — регулярно посещать врача и не запускать хронические болезни. Проходить диспансеризацию вполне возможно по полису обязательного медицинского страхования (ОМС), хотя работающим людям не всегда удобно записываться в городские поликлиники. Для своего комфорта можно потратиться на полис добровольного медицинского страхования.
Однако такой полис на семью из двух взрослых и ребенка обойдется недешево: в 65−80 тысяч рублей в год, и это только по амбулаторно-поликлиническому обслуживанию, указывает руководитель управления андеррайтинга личных видов страхования страховой компании «Абсолют Страхование» Ольга Румянцева.
В целом большинство семей все-таки не готовы брать ипотеку по текущим рыночным ставкам, резюмирует Пысин. К таким кредитам прибегают в основном те, кто продает какую-то квартиру и полученные средства направляет на улучшение жилищных условий. Те, у кого нет недвижимости вообще, предпочитают аренду, а накопления стараются положить на депозит в банк. С учетом высоких ставок доход по вкладу может быть соизмерим с той суммой, которую они платят арендодателю.
