Рынок «вторички» чувствительно отреагировал на подорожание ипотеки и продолжает адаптироваться под нынешние реалии. Что будет с ценами на квартиры в октябре, разбирались Финансы Mail.
Текущая ситуация на рынке вторичного жилья
Рынок вторичного жилья, по сравнению с рынком новостроек, чувствительно реагирует на повышение ключевой ставки ЦБ РФ и последующий за этим рост рыночных ипотечных ставок. Сейчас они в среднем составляют 19,6% и могут достигать 24,2%. На рынке «первички» действуют льготные программы, есть спецпредложения от девелоперов, например, траншевая ипотека, рассрочка, дисконты на выделенный пул квартир, которые помогают удерживать покупателей. В целом же на рынке недвижимости наблюдается выраженное смещение предложения от продажи в сторону аренды.
Рынок «вторички» в сентябре продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра от собственников практически не меняется. Так, в старой Москве средняя цена квадратного метра держится на уровне 285,1 тысячи рублей с июля, что на три процента выше, чем за аналогичный период прошлого года. В Новой Москве медианная цена квадратного метра с июля находится на уровне 206,6 тысячи рублей. Рост за год — 1,4%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра составляет 142,1 тысячи рублей, что на 0,2% ниже значения июля и на 1,4% выше августа-сентября прошлого года.
Спрос на рынке вторичного жилья остается невысоким и все лето был примерно на 20−25% ниже в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. В Москве в августе число сделок снизилось в среднем на 15% по сравнению с июлем текущего года и на 40% по сравнению с августом прошлого года.
Кроме того, наблюдается постепенное пополнение предложения. В течение августа количество лотов в продаже в среднем по всем городам-миллионникам выросло на 2,5%.
Что будет с ценами в октябре
Обычно на рынке «вторички» в октябре начинается оживление, но в этом году он продолжит адаптироваться под текущие реалии. На фоне дорогой ипотеки всплеска спроса не предвидится, а его снижение будет компенсировано уменьшением предложения и перекосом в сторону аренды. Какие-либо радикальные изменения маловероятны до конца года.
Существенное влияние на рынок также будет оказывать инфляция. При повсеместном подорожании вряд ли найдется товар, который будет падать в цене. Высокие ипотечные ставки, скорее всего, не смогут компенсироваться снижением стоимости жилья. Цены зафиксируются, либо будут «плавать» в диапазоне 0,1−0,5%.
В ближайшей перспективе участники рынка, скорее всего, продолжат решать вопросы с жильем путем альтернативных сделок, при которых продается одна имеющаяся в собственности квартира и на вырученные средства покупается другая. В данном случае, даже если требуется доплата, сумма займа получается относительно небольшая — примерно два-три миллиона рублей.
Интерес к готовым квартирам снизится в первую очередь у покупателей с заемными средствами. Скорее всего, они временно отсрочат приобретение собственного жилья, будут копить нужную сумму на ипотеку и арендовать жилье.
Вместе с тем некоторые собственники могут задуматься о пересмотре цены в сторону снижения. Они будут охотнее торговаться и предлагать дисконты выше стандартных 3−5%. В основном к ним относятся продавцы, которые не готовы долго ждать покупателя и намерены реализовать квартиру быстрее в связи с какими-либо жизненными обстоятельствами. Скидки у таких продавцов могут достигать 15−25%.
Собственники, которые не спешат реализовывать свои объекты, не намерены снижать цену, готовы ждать изменений ипотечных условий и повышения спроса, скорее всего, переориентируются на долгосрочную аренду. В нынешних условиях данный тренд может только усиливаться.
Отметим, что элитный сегмент является наименее эластичным, так как на нем специфическая и небольшая целевая аудитория с хорошими доходами. Недорогие студии и «однушки» в нем всегда дорожают и будут быстро уходить с рынка. Данная тенденция наиболее четко будет прослеживаться в Москве, где с августа 2024 года начал действовать запрет на строительство домов со студиями площадью менее 28 квадратных метров.
Сегмент ИЖС на 90% зависим от программы «Семейная ипотека». Поэтому «вторичка» здесь интересует покупателей с наличными деньгами либо альтернативой. На данный сегмент не так сильно оказывает влияние индексация цен на материалы и работы. Значительного изменения стоимости объектов в октябре, скорее всего, не предвидится.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
