Рынок «вторички» чувствительно отреагировал на подорожание ипотеки и продолжает адаптироваться под нынешние реалии. Что будет с ценами на квартиры в октябре, разбирались Финансы Mail.
Текущая ситуация на рынке вторичного жилья
Рынок вторичного жилья, по сравнению с рынком новостроек, чувствительно реагирует на повышение ключевой ставки ЦБ РФ и последующий за этим рост рыночных ипотечных ставок. Сейчас они в среднем составляют 19,6% и могут достигать 24,2%. На рынке «первички» действуют льготные программы, есть спецпредложения от девелоперов, например, траншевая ипотека, рассрочка, дисконты на выделенный пул квартир, которые помогают удерживать покупателей. В целом же на рынке недвижимости наблюдается выраженное смещение предложения от продажи в сторону аренды.
Рынок «вторички» в сентябре продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра от собственников практически не меняется. Так, в старой Москве средняя цена квадратного метра держится на уровне 285,1 тысячи рублей с июля, что на три процента выше, чем за аналогичный период прошлого года. В Новой Москве медианная цена квадратного метра с июля находится на уровне 206,6 тысячи рублей. Рост за год — 1,4%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра составляет 142,1 тысячи рублей, что на 0,2% ниже значения июля и на 1,4% выше августа-сентября прошлого года.
Спрос на рынке вторичного жилья остается невысоким и все лето был примерно на 20−25% ниже в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. В Москве в августе число сделок снизилось в среднем на 15% по сравнению с июлем текущего года и на 40% по сравнению с августом прошлого года.
Кроме того, наблюдается постепенное пополнение предложения. В течение августа количество лотов в продаже в среднем по всем городам-миллионникам выросло на 2,5%.
Что будет с ценами в октябре
Обычно на рынке «вторички» в октябре начинается оживление, но в этом году он продолжит адаптироваться под текущие реалии. На фоне дорогой ипотеки всплеска спроса не предвидится, а его снижение будет компенсировано уменьшением предложения и перекосом в сторону аренды. Какие-либо радикальные изменения маловероятны до конца года.
В настоящее время предпосылки для роста цен отсутствуют. Стагнация объясняется тем, что пополнение предложения идет медленно, есть дефицит ликвидных объектов.
Существенное влияние на рынок также будет оказывать инфляция. При повсеместном подорожании вряд ли найдется товар, который будет падать в цене. Высокие ипотечные ставки, скорее всего, не смогут компенсироваться снижением стоимости жилья. Цены зафиксируются, либо будут «плавать» в диапазоне 0,1−0,5%.
В ближайшей перспективе участники рынка, скорее всего, продолжат решать вопросы с жильем путем альтернативных сделок, при которых продается одна имеющаяся в собственности квартира и на вырученные средства покупается другая. В данном случае, даже если требуется доплата, сумма займа получается относительно небольшая — примерно два-три миллиона рублей.
Интерес к готовым квартирам снизится в первую очередь у покупателей с заемными средствами. Скорее всего, они временно отсрочат приобретение собственного жилья, будут копить нужную сумму на ипотеку и арендовать жилье.
Вместе с тем некоторые собственники могут задуматься о пересмотре цены в сторону снижения. Они будут охотнее торговаться и предлагать дисконты выше стандартных 3−5%. В основном к ним относятся продавцы, которые не готовы долго ждать покупателя и намерены реализовать квартиру быстрее в связи с какими-либо жизненными обстоятельствами. Скидки у таких продавцов могут достигать 15−25%.
Собственники, которые не спешат реализовывать свои объекты, не намерены снижать цену, готовы ждать изменений ипотечных условий и повышения спроса, скорее всего, переориентируются на долгосрочную аренду. В нынешних условиях данный тренд может только усиливаться.
Отметим, что элитный сегмент является наименее эластичным, так как на нем специфическая и небольшая целевая аудитория с хорошими доходами. Недорогие студии и «однушки» в нем всегда дорожают и будут быстро уходить с рынка. Данная тенденция наиболее четко будет прослеживаться в Москве, где с августа 2024 года начал действовать запрет на строительство домов со студиями площадью менее 28 квадратных метров.
Сегмент ИЖС на 90% зависим от программы «Семейная ипотека». Поэтому «вторичка» здесь интересует покупателей с наличными деньгами либо альтернативой. На данный сегмент не так сильно оказывает влияние индексация цен на материалы и работы. Значительного изменения стоимости объектов в октябре, скорее всего, не предвидится.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
