Счетная палата проанализировала эффективность реализации пяти льготных ипотечных программ: льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых (свернута с 1 июля), «Семейной ипотеки» под 6%, «Дальневосточной» под 2%, «Сельской» под 3% и IT-ипотеки под 5% (теперь — 6%).
Всего в рамках этих программ выдано в общей сложности почти 3 млн кредитов на 12,8 трлн руб. Как следует из отчета госаудиторов, за 2021−2026 годы на их субсидирование из бюджета будет выделено более 1,6 трлн руб. (в 2021—2023 годах по факту израсходовано 568 млрд руб.). Объем таких ассигнований ежегодно рос в силу, в частности, роста ключевой ставки, поясняет СП. Отметим, что ее повышение приводило к приостановке выдачи программы сельской и IT-ипотеки. Сейчас же у крупных банков практически исчерпаны лимиты выдачи в рамках «Семейной ипотеки» (см. «Ъ» от 19 сентября) — ДОМ.РФ до 10 октября планирует их перераспределить.
В целом, констатируют госаудиторы, программы оказались эффективны: заявленные цели в основном достигнуты, притом что практически по всем программам (кроме IT-ипотеки) целевые показатели повышались.
Например, в рамках «обычной» льготной ипотеки к 2024 году улучшены жилищные условия 1,3 млн граждан при плане в 1,1 млн, «Семейной ипотекой» воспользовались 615 тыс. семей с двумя и более детьми (план на конец 2025 года — 410 тыс.), «Дальневосточной» — 62,8 тыс. семей (цель — 46 тыс. к концу 2023 года).
На этом фоне СП отмечает и ряд проблем, о которых ранее говорили лишь участники рынка и эксперты. Так, госаудиторы подтвердили взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на первичном рынке жилья.
Как отмечается в отчете, «снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 0,9% до 2%».
Это, признают госаудиторы, не единственный фактор подорожания — среди других отмечается рост доходов населения (рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов), а также переход на эскроу-счета. На этом фоне в СП считают правильным сворачивание льготной ипотеки на новостройки.
Отметим, ДОМ.РФ ранее прогнозировал замедление роста стоимости жилья и даже возможность его снижения в некоторых регионах после завершения этой программы. Но в случае нарастания «негативных тенденций в экономике» и снижения стоимости залогового имущества по ипотечным кредитам на 20% и более, предупреждает Счетная палата, банкам может понадобиться «досоздание резервов в объеме до 4,5 трлн руб.» (24% значения собственных средств топ-13 банков, которые занимают более 95% рынка ипотеки). В таком случае государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор, считают в СП. С одной стороны, уже повышены размеры первоначального взноса и ужесточено макропруденциальное регулирование, но, отмечает палата, «в 2020—2023 годах на фоне конкуренции среди банков накоплен существенный объем ипотечных кредитов низкого качества» (по данным на 1 января, почти половину задолженности по льготным кредитам составили займы с первоначальным взносом менее 20%), что «может негативно повлиять в случае снижения цен».
В Минстрое, комментируя выводы СП, сообщили лишь, что находятся в «постоянном диалоге» с госорганами, с ДОМ.РФ и с профессиональным сообществом по вопросам развития ипотечных программ с господдержкой и в оперативном режиме прорабатывают сценарии развития рынка.
