В ближайшие один-два месяца будут сформированы условия по льготным ипотечным программам на пять лет, заявил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. «В целом эта дверь под названием льготная ипотека прикрывается», — отметил он.
По словам депутата, из массовой ипотека превратится в адресную. «В последние годы льготная ипотека — это во многом инвестиции, а не улучшение жилищных условий», — подчеркнул парламентарий. Адресность решит данную проблему. Останутся семейная ипотека, дальневосточная, сельская, IT-ипотека, добавил Пахомов.
Цены замерли
После ужесточения Банком России условий кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой и увеличения ставки ЦБ до 16% объемы ипотечного кредитования в первом квартале текущего года упали в два раза по сравнению с предыдущим кварталом, а в годовом сравнении — в 1,4 раза, согласно данным регулятора. Заключение сделок замедлилось, как и рост цен. Количество сделок по договорам долевого участия по новостройкам снизилось на 23% в апреле за год, на вторичном рынке число сделок упало на 12,5%.
Это отражает ситуацию, когда из-за дорогой ипотеки стало выгоднее снимать жилье вместо его покупки.
По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, спрос поддерживается в основном за счет ипотечников, которые спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки.
«Цены на первичном рынке Москвы стагнируют. По крайней мере, в прайсах. Но многие застройщики предлагают скидки, в апреле — до 30% в проектах с квартирами», — отметил он.
Директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома назвал рост средних цен на вторичном рынке «символическим и условным, происходящим механически за счет вымывания более дешевых объектов». Однако и значительного снижения не наблюдается, считает эксперт. По его словам, цены в среднем пока на месте, поскольку рынок инертен. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы составляет 406 тысяч рублей против 282,7 тысячи рублей на вторичном рынке. С марта средняя цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 2,68%, за год — на 17,13%.
Покупать или продавать?
Если жилищный вопрос стоит остро, то его решают и в текущей сложной ситуации. «Первичный рынок сейчас сильно переоценен, но можно присмотреться ко вторичному, например, где цены уже развернулись в сторону снижения. Цены в апреле ушли в минус, хоть и символически, впервые с декабря 2022 года», — пояснил Олег Репченко.
Он полагает, что продать квартиру сегодня может быть затруднительно — покупателей с живыми деньгами не так много, а ставки по рыночной ипотеке заградительные и ждать их быстрого пересмотра не стоит. Поэтому быстро реализовать квартиру по подходящей продавцу цене может не получиться.
«Если квартирный вопрос не требует оперативного решения, то, на мой взгляд, лучше положить деньги на депозит под 15% годовых сейчас. Через год-два сумма существенно прирастет и тогда купить квартиру, которая точно не подорожает за это время, а может, напротив, станет дешевле на фоне падения спроса после отключения льготной ипотеки. Но, опять же, все индивидуально, и жизненные ситуации у всех разные», — подчеркнул Репченко.
Если требуется решить квартирный вопрос, то нужно это делать, считает Сергей Шлома. «Что касается инвестиций в недвижимость сейчас, ни в коем случае не нужно этого делать: пока ипотечные ставки остаются высокими, спрос и цены расти не будут», — отметил он. По мнению эксперта, лучше положить десять миллионов рублей под 16% годовых и заработать 1,6 миллиона рублей, которых хватит на ремонт или на дополнительную комнату, чем купить квартиру за десять миллионов рублей и продать ее потом за 9,5 миллиона рублей.
Когда упадут цены
«Что будет дальше? Ну, это очевидно, полгода-год будет спад спроса. Большой или нет, не готов я об этом говорить, вопрос к прогнозистам, но спад будет», — считает Сергей Пахомов.
Как правило, в летний период на рынке недвижимости наступает затишье — активность покупателей и продавцов снижается примерно на 30%, рассказал Шлома. Но в последние годы не столько сезонность влияет на участников рынка жилья, сколько внешние факторы — социальные и экономические потрясения, рост ключевой ставки ЦБ, изменения условий приобретения жилья в ипотеку
«Цены сейчас не зависят от продаж, как было раньше, когда в период низкого спроса застройщики снижали стоимость для привлечения покупателей», — пояснил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
По его наблюдениям, сегодня модель другая. На стройку банки выдают кредит по проектному финансированию. Далее при хороших продажах и наполнении эскроу-счетов процент по кредиту снижается. То есть, сегодня при низком спросе застройщики не добирают деньги на эскроу-счетах, тем самым платят высокие проценты по проектному финансированию, что отражается на цене квадратного метра.
«Сам принцип проектного финансирования “зашит” в финмодели: чем выше стадия готовности, тем дороже. Снижение средневзвешенной цены квадратного метра можем увидеть только в случае выхода большого объема новых проектов со сравнительно недорогими квартирами», — заключил Кочетков.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
