По данным ИНКОМ-Недвижимость, в первом квартале года на первичном рынке Москвы активность покупателей была на 38% выше, чем годом ранее.
По мнению Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость, — это следствие заградительной ипотеки на вторичном рынке. Часть клиентов переориентировались на новостройки по льготным программам.
Успеть в последний вагон
Основное, что сейчас будет происходить на первичном рынке, — это повышение спроса в связи с приближением даты окончания программы льготного ипотечного кредитования.
После 1 июля не будут продлевать субсидированную ипотеку на новостройки. Также могут измениться условия по семейной программе.
«Как обычно бывает в таких случаях, многие постараются “успеть в последний вагон” и взять ипотеку», — считает Кочетков.
Эксперт предполагает, что во втором квартале интерес к новостройкам будет на 50% выше, чем в первом. Нельзя исключать и повышение цен в некоторых проектах на 10−15% — так девелоперы отреагируют на рост спроса в преддверии отмены программ льготной ипотеки.
Символический рост
По данным ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы составляет 282,7 тыс. руб. С начала этого года цена выросла на 1,2%, за год +2,8%.
При этом в Новой Москве «квадрат» в среднем стоит 207 тыс. руб.: за месяц +0,2%, с начала года +0,8%, за год +2,4%.
Директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома называет рост средних цен на вторичном рынке «символическим и условным» — он происходит механически за счет вымывания более дешевых объектов.
«На практике нельзя сказать, что стоимость на вторичном рынке растет. Но и снижения не наблюдается. Большинство лотов продаются с дисконтом — те же показатели были и год назад. То есть, цены в среднем пока на месте, поскольку рынок инертен», — объясняет эксперт.
Конечно, на фоне подорожавшей ипотеки особой активности на вторичном рынке нет. И есть ощущение, что продаж не хватает, но на самом деле это не так.
По словам Шломы, рынок просто вышел на минимально нормальный уровень по количеству сделок в отличие от аномально большого числа покупателей в 2023 году. В условиях «минимально нормального объема спроса» рынок вполне работоспособен, но при этом экспозиция постепенно растет, а цена может уменьшаться.
В этом году рынок недвижимости будет медленно ползти вниз.
«Для того, чтобы он быстро падал, как это было, например, в периоды мобилизации, пандемии, нужен какой-то очень громкий повод и паника. Сейчас паники уже нет, люди ко многому привыкли. Поэтому в этом году мы будем видеть постепенный рост предложения и незначительное плавное уменьшение цен — условно по 1% в месяц», — полагает Сергей Шлома.
По нению Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ fam Properties, в Москве в текущих условиях при снижении спроса вторичка в июне может начать дешеветь — и если ЦБ РФ не изменит ключевую ставку, то к середине лета падение цены составит до 15%.
«Демпинг будет необходим, чтобы вырваться из полосы стагнации, в которой окажется рынок новостроек», — полагает он.
Сезон — не повод
Что касается сезонного спроса, то, как напоминает Шлома, традиционно летом активность рынка затихает.
Но в последние годы покупательский интерес все меньше зависит от сезона.
Если раньше лето было совсем малопродуктивным временем года, когда спрос снижался на 30%, то сейчас это примерно такой же по результативности сезон, как осень или весна — количество запросов сокращается всего на 10%.
В этом году, как предполагает эксперт, летом спрос также будет на 10% ниже, чем в активном сезоне.
Что касается России в целом, то недвижимость, по мнению Тумина, продолжит дорожать. В отдельных регионах, например, Сочи и Краснодарском крае она продолжит дорожать быстрее, чем в среднем по стране.
На новых территориях, в Белгородской области и части западных регионов возможно небольшое снижение средней стоимости квадратного метра.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
