Группа компаний «Киевская площадь» выкупила Центральный детский магазин

У основанной Годом Нисановым и Зарахом Илиевым ГК «Киевская площадь», владеющей зданием гостиницы «Украина», появился еще один известный объект. Группа выкупила у «Галс-Девелопмент» Центральный детский магазин (ЦДМ, бывший центральный универмаг «Детский мир») на Лубянке общей площадью более 74 тыс. кв. м, оценки стоимости которого начинаются с 9 млрд руб. Это востребованный у арендаторов комплекс, но из-за особенностей планировки имеющий малопосещаемые зоны, говорят эксперты.

ГК «Киевская площадь», основанная Годом Нисановым и Зарахом Илиевым, приобрела Центральный детский магазин на Лубянке в Москве, сообщили в пятницу в группе. Условия сделки там не раскрыли. Прежний владелец объекта — ГК «Галс-Девелопмент» — отказался от комментариев. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов оценил стоимость актива в 23−25 млрд руб.

Хотя руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что ЦДМ может стоить 9−10 млрд руб.

ЦДМ (до 2015 года работал под вывеской «Детский мир») построен в 1957 году на месте Лубянского пассажа по проекту архитектора Алексея Душкина, бывшего главного архитектора Метропроекта и Метростроя. В 2005 году здание получило статус объекта культурного наследия регионального значения. В 2008-м «Детский мир» был закрыт на реконструкцию, о завершении работ «Галс-Девелопмент» объявил в конце 2014 года. Затраты девелопер оценивал примерно в 8 млрд руб. (см. «Ъ» от 24 декабря 2014 года).

Как сказано на сайте ГК «Галс-Девелопмент», сегодня ЦДМ — крупнейший специализированный детский торговый комплекс в России. Включает более 140 магазинов, кафе, рестораны, объекты семейного досуга. Общая площадь — 74,11 тыс. кв. м, торговая — 34,5 тыс. кв. м. Учредителем владеющего зданием ООО «ЦДМ на Лубянке» в ЕГРЮЛ указан ЗПИФ «Девелоперские активы» под управлением «Баланс Эссет Менеджмент».

В 2023 году выручка «ЦДМ на Лубянке» от сдачи в аренду выросла на 6,38% год к году, до 1,13 млрд руб.

«Киевская площадь» занимает первое место рейтинга рантье по версии Forbes, в 2024 году издание оценило доход группы от сдачи в аренду недвижимости в $1,76 млрд. Крупнейшие объекты — рынок «Садовод», «Фудсити», торговые центры «Европейский», «Ривьера», гастрономический квартал «Депо» и т. д. Источники «Ъ» также говорили о планах «Киевской площади» выкупить у китайской Vanke Group проект реставрации Императорского воспитательного дома у парка «Зарядье» возле Кремля (см. «Ъ» от 1 апреля).

Как отмечает Денис Платов, ЦДМ отличается прежде всего уникальным местоположением и историей. После реконструкции эффективность проекта возросла, и для «Галс-Девелопмент» продажа логично завершает цикл работ над объектом, указывает он. А «Киевская площадь», с ее опытом в управлении торговой недвижимостью, считает господин Платов, может видеть у ЦДМ потенциал роста капитализации.

Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов полагает, что сделка во многом обусловлена избытком у покупателя рублевой ликвидности, поток которой генерируют другие активы. Покупка известного объекта в центре Москвы, по его словам, также может быть частью GR-стратегии по аналогии с предыдущими покупками: приобретением «Киевской площадью» здания гостиницы «Украина» и «Москвариума». По словам господина Ванчугова, ЦДМ в целом востребованный у арендаторов объект, но из-за особенностей планировки в нем есть малопосещаемые зоны. Из-за этого в комплексе располагаются, в частности, дисконт-центры и фитнес-студии, указывает он. Окупаемость сделки, по мнению эксперта, составит не менее 12−15 лет.