По итогам февраля 2024 года объем выдачи ипотеки в России составил 322,5 млрд рублей, что на 16,88% выше результатов нынешнего января, но на 24,03% ниже прошлогодних показателей, свидетельствуют предварительные данные мониторинга Frank RG.
В количественном выражении зафиксирован месячный рост в 20,4% (до 82,8 тысяч кредитов), однако годовая динамика также показывает снижение (минус 27,28% к февралю 2023 года), что первым делом объясняется одновременным ужесточением условий выдачи льготной ипотеки и ростом ставок по рыночной ипотеке. При этом средний размер выдавемого кредита второй месяц подряд показывает снижение, подчеркивают эксперты Frank RG: в феврале 2024 года он составил 3,89 млн рублей (минус 2,92% к январю 2024 года).
Кстати, аналитики «Домклик», изучив сделки Сбера за текущий февраль*, пришли к выводу, что средний размер первоначального взноса по ипотеке составил 37,2% от стоимости жилья — это на 6,7 процентных пункта выше, чем было в феврале прошлого года. Если углубляться в детали, то на вторичном рынке показатель находится сейчас на отметке 42,9%, на первичном — 29,5%. «В разрезе льготных программ картина с первоначальным взносом следующая: по ипотеке с господдержкой — 34,4%, по семейной ипотеке — 25,7%, по арктической и дальневосточной ипотеке — 24,3%», — делятся подробностями в «Домклик».
По статистике подразделения, наименьшие значения среднего первоначального взноса на ипотеку в новостройках зафиксированы в Республике Тыва (20,3%), Чеченской Республике (22,1%) и Магаданской области (22,2%), максимальные — в Саратовской (44,4%), Ярославской (41,9%) и Белгородской (39,8%) областях. На вторичном рынке минимум отмечен в Магаданской области (30,7%), Республике Северная Осетия — Алания (31,8%) и Амурской области (32,5%), максимум наблюдался в Москве (52,5%), Санкт-Петербурге (50,5%) и Нижегородской области (48,5%).
И еще одни показательные данные «ЦИАН. Аналитики»*: в городах-миллионниках ипотечные платежи на вторичном рынке составляют сегодня половину семейного дохода. Конечно, в подобных расчетах всегда есть ряд допущений, слегка искажающих реальную картину. Так, при изучении доступности жилья в крупнейших городах страны, аналитики принимали во внимание лишь однокомнатные квартиры, средняя стоимость которых рассчитывалась как средняя цена квадратного метра в предложении на сайте ЦИАН, умноженная на 38 (типовой метраж однокомнатной квартиры).
При расчете среднего платежа по ипотеке учитывались следующие вводные: ставка — 17%, срок кредитования — 25 лет, первоначальный взнос — 20%. Информация о среднем размере заработной платы была получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 год, за вычетом НДФЛ), и так далее.
Тем не менее, среди результатов масса любопытных. Например, такой: в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде среднего размера заработной платы не хватает на выплату ипотеки. Особенно острая ситуация складывается на вторичном рынке Москвы, где типовой ежемесячный платеж превышает размер зарплаты на 27 тысяч рублей.
В среднем по городам-миллионникам сейчас ипотечный платеж за однокомнатную квартиру на вторичном рынке лишь на 3,6 тысячи рублей ниже, чем средний размер заработной платы. То есть, у честно погашающего кредит ипотечника фактически нет денег на другие расходы. Больше всего средств после оплаты ипотеки остается у жителей Красноярска, Перми и Екатеринбурга (около 14−17 тысяч рублей), однако и эти суммы — даже не прожиточный минимум.
Если квартиру приобретает семья из двух работающих человек, ситуация становится существенно лучше. В среднем по миллионникам 46% от общего дохода домохозяйства уходят на выплаты по жилищному кредиту, показатель различается от 38% в Красноярске и Перми до 62% в Москве и Казани.
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых), то оставшихся свободных денег все равно хватит на обслуживание ипотеки. В среднем платежи по кредиту составляют 61% от оставшихся после вычета прожиточного минимума средств, но в Москве, Казани и Санкт-Петербурге ситуация складывается сложная: в этих городах почти 80% свободных средств уходят на погашение ипотеки. А наиболее комфортное обслуживание ипотеки фиксируется в Перми и Красноярске.
Как отмечают в «ЦИАН. Аналитике», еще год назад во всех крупнейших городах страны среднего размера заработной платы хватало на обслуживание ипотеки. «Год назад (когда в расчетах, в частности, фигурировали ипотечная ставка — 10%, срок кредитования — 25 лет и первоначальный взнос — 20%), разрыв между ипотечным платежом и заработной платой был больше: в среднем по миллионникам — 24 тысячи рублей. Больше всего свободных средств оставалось в Красноярске (34 тысячи) и Екатеринбурге (30 тысяч), меньше всего — в Казани (13,7 тысячи) и Санкт-Петербурге (17,8 тысячи). Во всех городах одной зарплаты хватало на обслуживание ипотеки, причем во всех городах, кроме Москвы, оставшееся превышало прожиточный минимум (хотя и на минимальную сумму). Главная причина — более выгодные ипотечные условия: ставка находилась на уровне 10% годовых, а не 17−20% как в настоящее время», — поясняют эксперты.
Короче говоря, для комфортного обслуживания ипотеки на вторичном рынке необходим доход выше среднего по городу — всегда, в любом миллионнике, если человек приобретает квартиру один, и как минимум в Москве, Казани и Санкт-Петербурге, если в семье двое работающих. В противном случае ежемесячные ипотечные выплаты опускают людей на финансовый уровень «ниже прожиточного минимума», он же — «относительная бедность».
*Есть в распоряжении BFM.ru.
