Ипотечный бум в России зарождался после первого пакета санкций в 2014 году: рубль пережил резкую потерю покупательской способности и россияне, пытаясь сохранить сбережения от инфляции, начали оформлять займ под жилье.
На первые признаки перегрева этого рынка Банк России указывал с 2018 года: жилье дорожало сильнее других товаров.
В начале 2020 года, когда мировая экономика практически встала на несколько месяцев из-за пандемии и карантинных ограничений, в России открыли программу льготного ипотечного кредитования под 6,5% для поддержки застройщиков и жилищного рынка.
Это привело к новым рекордам оформления ипотечных займов. Сумма таких кредитов на руках населения выросла более чем в 2 раза за более чем три года и сейчас составляет почти 17 трлн рублей. Затем льготную ипотеку продлили, но ставку повысили до 7%, а потом и до 8% по общей программе. Условия с 6% годовых остались только по семейной ипотеке и в сфере IT.
Как надувался пузырь
Признаки перегрева в 2023 году обострились: из-за более выгодных условий на первичном рынке цены обогнали вторичку. При этом выдача кредитов летом и в начале осени росла еще быстрее: граждане, опасаясь повышения ставки регулятора, «запасались квадратными метрами» по относительно выгодным условиям.
Летом 2023 года ключевая ставка ЦБ выросла в 2 раза: с 7,5% годовых в июле до 15% в октябре, всего за четыре шага повышения. Так регулятор пытался сбить темп кредитования и потребления, которые привели к росту инфляции. Вслед за Центробанком росли и ставки банков по кредитам и вкладам для населения и бизнеса. Население спешило взять кредиты по низким ставкам. В итоге ипотечный бум ускорился: в 2018 году в месяц выдавалось ипотеки на 290 млрд рублей в среднем, а в августе 2023-го был побит очередной рекорд — 849,3 млрд рублей. За сентябрь было выдано ипотеки почти на триллион — 955,3 млрд рублей.
Сейчас ипотечная ставка на вторичном рынке находится выше 15% годовых и будет увеличиваться и дальше. Но последним гвоздем в крышку ипотечного бума станет адресная ипотека. Низкие процентные ставки могут оставить многодетным и молодым семьям, военным, IT-специалистам и в отдельных регионах, например, на Дальнем востоке.
Например, депутат партии «Новые люди» Алексей Нечаев заявил изданию «Лайф», что субсидировать жилье надо там, где необходимо, чтобы увеличивалось количество жителей. В первую очередь, дальние территории и сельскую местность, а не и без того популярные столичные агломерации.
Пока решением правительства общая льготная ипотека продлена до июля 2024 года. А субсидии в бюджете на 2024−2025 гг. для госкорпорации «Дом.РФ» на возмещение банкам недополученных доходов по льготной ипотеке в 2024 году увеличены на 183,5 млрд рублей, в 2025 году — на 68,1 млрд рублей.
Что будет с ипотекой и ценами
«Отключение масштабного субсидирования ипотеки и переход к адресному пошатнет спрос: покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку (минимальные ставки по рыночной ипотеке сегодня — 15−16% годовых) люди просто не смогут, спрос просядет, и застройщики будут вынуждены пересмотреть свою ценовую политику», — считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Чтобы поддержать продажи, скорее всего, на фоне ужесточения условий госпрограмм застройщики запустят новые маркетинговые ипотечные программы, но даже в этом случае объемы продаж существенно снизятся, что будет давить на цены.
По его мнению, сворачивание масштабной программы льготной ипотеки и переход к адресному субсидированию — попытка Центробанка плавно свернуть льготную ипотеку.
И это пойдет на пользу рынку. Покупатели выиграют за счет снижения цен, потому что доступными квартиры делает не дешевая ипотека с низкими ставками, а адекватные цены.
Банки в итоге не будут получать на баланс переоцененные квартиры, как это происходит сейчас: из-за льготной ипотеки сегодня квартиры в новостройках в Москве, например, стоят на 20−30% дороже, чем объекты аналогичного качества на вторичном рынке, где никаких льгот нет.
«А для застройщиков тоже лучше, чтобы раздувшийся на рынке ценовой пузырь рассосался постепенно, а не лопнул с грохотом в одночасье», — считает эксперт.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
