Эксперт рассказал о рисках инвестиций в ЦФА на квадратные метры

Ранее стало известно, что российская платформа «Атомайз» предоставит физлицам возможность купить цифровые финансовые активы (ЦФА) на квадратные метры. До этого такая возможность была только у квалифицированных инвесторов. Эксперт Константин Фаерман рассказал Финансам Mail.ru о рисках таких инвестиций.

ЦФА — цифровые права на разные активы, регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сообщается на сайте ЦБ РФ.

ЦФА (токены) создаются на базе технологии распределенных реестров с уникальным кодом — блокчейна, также являющегося технологической основой для выпуска криптовалют. Это сложно для неискушенных инвесторов. Но, если не вдаваться в программно-математические тонкости новых технологий, деньги и документы можно подделать, а ЦФА — невозможно. Владелец хранит ЦФА в электронном кошельке.

Применительно к недвижимости, инвестор буквально «покупает» за ЦФА квадратные метры, а не всю квартиру или бизнес-центр, которые строятся и будут проданы.

По закону гражданин РФ как неквалифицированный инвестор может инвестировать не более 600 тыс. рублей в течение одного года — в ЦФА, связанные с высоколиквидными, высоконадежными активами: облигациями федерального займа, драгоценными металлами, акциями компаний, включенных в котировальные списки бирж.

ЦФА позволяют дробить высокую стоимость инвестиционного актива для повышения общей доступности.

«Эта практика — действительно перспективная штука, и тренд на цифровизацию квадратных метров будет нарастать, потому что видна стратегия, в которой выигрывают обе стороны, — пояснил эксперт. — Во-первых, застройщик, который сможет привлечь финансирование сегмента небольших розничных инвесторов, которые не могли или не хотели покупать себе целиком квартиру. В этой ситуации они могут купить 1/20, 1/50 — в зависимости от того, как ЦФА будет привязан к доле квартиры».

«Точно также эта стратегия выгодна и для инвесторов, во-первых, потому что может инвестировать человек, у которого не хватает денег на покупку полной квартиры, и, во-вторых, может инвестировать даже тот человек, который имеет данную сумму, но хотел бы диверсифицировать свои вложения, — отметил квалифицированный инвестор, куратор просветительского проекта “Инвестиции в недвижимость” Ассоциации развития финансовой грамотности Константин Фаерман. — Например, покупает ЦФА в одной квартире какой-либо новостройки, на другую часть инвестиций — еще ЦФА на другую квартиру в другой новостройке, на третью часть вложений — ЦФА в какой-то еще другой новостройке, в итоге раскладывает яйца по разным корзинам, снижая свои риски инвестиций».

«Но, следует учесть, что это новые риски. Если покупается квартира по обычному варианту, то это знакомые риски проверки законности собственника — сделка проходит регистрацию в Росреестре. А Россреестр проверяет ряд условий до окончательного заключения сделки — например, что нет каких-либо обременений, не заложена ли квартира по кредиту, (нет ли) ареста недвижимости, иначе сделка просто не пройдет», — напомнил эксперт.

При ЦФА на квадратные метры инвестору придется оценивать риски самому.

Когда мы покупаем ЦФА, теоритически можно вляпаться в проблемную ситуацию, когда застройщик, скрывая свое плохое финансовое положение, выпустил ЦФА, собрал на них деньги населения, но не выполнил свои обязательства. Здесь есть и риски финансовых пирамид, и банкротства застройщика, потому что деньги не лежат на эскроу-счетах и не застрахованы. Поэтому, ​​при покупке ЦФА надо юридически проверять и учитывать эти риски.

Константин Фаерман

Первые ЦФА с привязкой к стоимости квадратного метра недвижимости выпустила компания группы «Самолет» в середине мая для квалифицированных инвесторов: купить можно было не только целый «квадрат», но и долю в нем на доступную для инвестора сумму от 50 000 ₽ и выше. Объем выпуска составил 10,4 ЦФА. По завершении строительства объект продадут по текущей рыночной стоимости, а средства зачислят обладателям ЦФА на их кошельки в «Атомайз».

На этот раз эмитентом выпуска для всех желающих на общую сумму 50 млн руб. станет девелопер «Джи-групп». ЦФА привязаны к рыночной стоимости одного квадратного метра в строящемся доме в ЖК «Атмосфера» в пригороде Казани, рассказал представитель «Атомайз». На момент выпуска стоимость — 99 300 ₽ за один цифровой актив, уточнил он. Срок погашения наступит 30 августа 2024 г. — после плановой сдачи дома в эксплуатацию. При этом «Джи-групп» обещает выплатить инвестору все вложенные им средства и доход не менее 10% от номинала. Но фактический доход может быть и больше — он пропорционален приросту стоимости среднего квадратного метра в доме и будет рассчитываться по результатам продаж с 1 мая по 31 июля 2024 года.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».