Как взять кредит под залог недвижимости

В статье мы детально рассмотрим, как взять кредит под залог недвижимости. Узнаем, в каких банках это можно сделать, есть ли шансы оформить кредит без подтверждения дохода и с плохой кредитной историей.

В современных экономических реалиях одним из популярных стал вопрос, как взять кредит под залог недвижимости. Немаловажно понимать все тонкости процесса. Приведем основные аспекты данного финансового инструмента, его преимущества и недостатки, условия получения, а также пошаговое руководство по правильному оформлению указанной банковской услуги.

Что представляет собой кредит под залог недвижимости

Источник: Freepik

Кредит под залог недвижимости — это вид займа, при котором заемщик предоставляет кредитору принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (квартиру, дом, коммерческую площадь) в качестве обеспечения возврата долга. Если заемщик не сможет погасить долг, кредитор имеет право продать заложенную недвижимость для покрытия убытков. До полного погашения кредита недвижимость продолжает быть собственностью заемщика, но ее нельзя продать, подарить без согласия финансово-кредитной организации.

Важно! В соответствии с пунктом 11 статьи 12 Федерального закона от 02.07.2010 г. № 151-ФЗ, с 1 ноября 2019 года микрофинансовым организациям (МФО) запрещено выдавать займы гражданам под залог недвижимого имущества или под залог права требования на жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, если цель займа не связана с осуществлением предпринимательской деятельности. Исключение составляют МФО, учредителем, акционером или участником которых выступает Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование. Поэтому наиболее доступный и безопасный вариант взятия кредита под залог недвижимости — это банки.

Кто может оформить кредит под залог недвижимости

О том, кто может взять кредит под залог недвижимости, Финансам Mail.ru рассказал основатель и генеральный директор компании «Группа-А» Георгий Габолаев. По его словам, сделать это могут следующие категории лиц:

  • собственники квартир, домов, земельных участков и другой недвижимости, зарегистрированной по праву собственности на их имя, готовые предоставить ее в залог;

  • юридические лица, владеющие коммерческой недвижимостью, которым требуется финансирование для развития бизнеса;

  • индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимости, используемой в бизнесе;

  • супруги, являющиеся владельцами недвижимости на праве совместной собственности.

«Обязательным условием для заемщиков — физических лиц является наличие гражданства Российской Федерации и возраст старше 18 лет», — отметил эксперт.

Плюсы и минусы кредита под залог недвижимости

Юрист рассказал, что кредит в банке под залог недвижимости имеет следующие преимущества и недостатки:

ПлюсыМинусы
 - низкая процентная ставка, благодаря обеспечению кредита;
 - возможность получить значительную сумму денег (в ряде случаев – до 70-80% от рыночной стоимости залога);
 - длительный срок кредитования, с возможностью погашения кредита в течение 15-30 лет; 
 - гибкость условий договора, зачастую с правом реструктуризации, досрочного погашения долга без выплаты штрафов в ряде банков.
 - риск потери заложенной недвижимости в случае невыплаты долга;
 - сложная процедура оформления (необходимость сбора большого числа документов);
 - потребуются оценка имущества и его страхование;
 - некоторые банки предъявляют высокие требования к заемщику (наличие положительной кредитной истории, соответствующих доходов и прочее);
 - дополнительные расходы (оплата за страхование, оценку, прочие сборы).  

На каких условиях можно оформить кредит под залог недвижимости

Как правило, банки выдают кредит под залог недвижимости на следующих условиях:

  • процентная ставка часто ниже, чем у потребительских кредитов;

  • срок кредитования — от пяти до 30 лет, в зависимости от суммы кредита и финансового положения заемщика;

  • на размер кредита влияют стоимость недвижимости и платежеспособность заемщика, в среднем он составляет от 50% до 70% от оценочной стоимости объекта.

Кроме того, Георгий Габолаев сообщил, что для одобрения большинством банков кредита, заемщик должен выполнить ряд условий:

  • иметь в собственности недвижимость (полное или частичное владение объектом);

  • обязательно застраховать предмет залога, в некоторых случаях банки требуют и личное страхование жизни заемщика;

  • оценить недвижимость (проведение независимой оценки);

  • иметь положительную кредитную историю (хотя некоторые банки рассматривают заявку и выдают кредит под залог недвижимости и с плохой кредитной историей);

  • подтвердить стабильность доходов — получение заработной платы, ведение бизнес-деятельности и другое (некоторые банки оформляют кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов заемщика).

«Большинство банков устанавливают возрастные ограничения для заемщика, обычно это от 21 до 65 лет», — обратил внимание эксперт.

Как взять кредит под залог недвижимости: пошаговое руководство

Источник: РИА "Новости"

Юрист разъяснил, какую последовательность действий необходимо выполнить, чтобы взять кредит, заложив в качестве обеспечения возврата долга недвижимое имущество.

  1. Выбор банка

Прежде всего потенциальные заемщики определяются с банком, в котором будут брать кредит, так как каждая из организаций предлагает свои условия кредитования и предъявляет свои требования для одобрения заявки и оформления кредитного договора. Ознакомившись с условиями и требованиями разных банков и сравнив их, выбирают наиболее выгодный для себя вариант.

  1. Оценка недвижимости

Проводят оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Сделать это можно через независимого оценщика, аккредитованного банком.

  1. Сбор документов

Собирают все необходимые документы. Для оформления кредита под залог недвижимости понадобятся:

  • паспорт заемщика;

  • справка о доходах;

  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

Кроме того, банк может потребовать предоставить дополнительные документы.

  1. Подача заявки

Решив взять кредит под залог недвижимости и выбрав, в какой банк для этого обратиться, подают соответствующую заявку. Потенциальный заемщик заполняет анкету и предоставляет все необходимые документы.

  1. Прохождение проверки

Рассмотрев заявку, банк проверит кредитную историю, оценит залог и имеющиеся риски. После этого он принимают решение о выдаче кредита или об отказе в его оформлении.

  1. Заключение договора

В случае одобрения заявки заключают кредитный договор и договор залога. Важно внимательно прочитать все условия перед их подписанием.

  1. Получение денег

После регистрации сделки заемщик получает деньги. Банк или переводит их на счет, или выдает наличными.

Какие банки и на каких условиях дают кредит под залог недвижимости

Рассмотрим подробнее, какие банки предоставляют кредит под залог недвижимости и на каких условиях.

1. Совкомбанк

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Совкомбанка, он предоставляет кредит под залог недвижимости без каких-либо скрытых платежей на следующих условиях:

  • процентная ставка: от 19,9% годовых;

  • сумма кредита: от 200 тысяч до 30 миллионов рублей;

  • срок кредита: от трех до 15 лет.

Требования к заемщику:

  • возраст: от 18 до 85 лет;

  • наличие постоянной регистрации на территории РФ;

  • постоянный доход не менее четырех последних месяцев;

  • для заемщиков юрлиц и ИП: ведение бизнеса не менее одного года;

  • для пенсионеров: наличие трудовой пенсии — официальной по старости или досрочной.

Требования к недвижимости:

  • обязательное страхование закладываемой недвижимости;

  • нахождение на территории России;

  • отсутствие ограничений на день взятия кредита.

Для сведения: для подтверждения постоянного дохода не требуется наличия официального трудоустройства. Помимо зарплаты доходом может быть арендная плата за сдаваемое жилье, депозиты и прочее.

2. СберБанк

В соответствии с официальными данными, размещенными на сайте СберБанка, он предоставляет кредит под залог недвижимости на следующих условиях:

  • процентная ставка: минимальная (для заемщиков, получающих зарплату на карту «Сбера») — 28,5%, базовая — 29%;

  • сумма кредита: от 300 тысяч до 20 миллионов рублей, но не более 60% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости;

  • срок кредита: от одного года до 20 лет;

  • возможность досрочного частичного или полного погашения кредита, без взимания за это штрафов.

Требования к заемщику:

  • возраст: от 18 лет на дату взятия кредита до 75 лет на дату его выплаты;

  • стаж: не менее трех месяцев на текущей работе;

  • добровольное страхование жизни и здоровья.

Требования к недвижимости: обязательное страхование от риска повреждения, утраты или гибели (исключение — земельный участок), на весь срок действия кредитного договора.

Справка: в СберБанке в случае выдачи кредита под залог недвижимости без подтверждения доходов и трудовой занятости обеспечением по кредитному договору могут являться квартира и апартаменты. Если трудовая занятость и доходы подтверждаются, обеспечением также могут стать таунхаус, земельный участок, жилой дом с земельным участком или без такового, гараж с земельным участком или без него.

3. Альфа-Банк

На официальном сайте Альфа-Банка указаны следующие условия получения кредита под залог недвижимого имущества:

  • процентная ставка: от 25,30 до 34,40%;

  • сумма кредита: от 500 тысяч до 30 млн рублей;

  • срок погашения: от одного года до 15 лет.

Требования к заемщику:

  • возраст: от 21 года и старше;

  • возраст собственников недвижимости: от 18 до 70 лет на день подачи заявки;

  • непрерывный трудовой стаж: от трех месяцев.

Требования к недвижимости:

  • обеспечением залога могут являться квартира, апартаменты, коммерческая недвижимость, машино-место;

  • нет ограничений, обременений, судебных требований, зарегистрированных в ЕГРН;

  • владельцем недвижимости может быть не только заемщик, но и третье лицо.

Допустимо, чтобы залогодателями выступали не более пяти собственников недвижимости, в том числе заемщик, или, если заемщик не является собственником недвижимости, не более четырех залогодателей.

4. ВТБ

Условия получения кредита, согласно данным с официального сайта ВТБ:

  • процентная ставка: 30,50% годовых;

  • сумма кредита: до 40 млн рублей;

  • срок погашения: до 30 лет;

  • не требуется внесение первоначального взноса.

Требования к заемщику:

  • возраст: от 21 года до 75 лет;

  • наличие постоянного дохода;

  • трудовой стаж: не менее шести месяцев.

Требования к залогу:

  • обеспечением залога могут выступать квартиры и апартаменты;

  • отсутствие обременений, включая права третьих лиц, долей, принадлежащих несовершеннолетним собственникам, ограничений на распоряжение недвижимостью;

  • жилье может принадлежать заемщику или его супругу (е), при оформлении поручительства.

Допускается дополнительное привлечение до трех поручителей.

5. Другие банки

В других банках, таких как Газпромбанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк и прочие, условия примерно схожи с указанными выше, но у каждого есть свои нюансы и дополнительные требования, которые лучше уточнять непосредственно в финансово-кредитной организации.

Можно ли оформить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

Источник: Freepik

Разберемся, реально ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Георгий Габолаев разъяснил, что сделать это возможно, особенно если залоговая недвижимость обладает высокой ликвидностью и стоимостью, но процесс будет более сложным. Заемщику придется согласиться с рядом следующих условий:

  1. Повышенные проценты. Банки компенсируют риск высокой процентной ставкой.
    Уменьшенный срок кредитования. Некоторые банки сократят период выплат, чтобы минимизировать возможные убытки.

  2. Дополнительные гарантии. Поручители или созаемщики помогут увеличить шансы на одобрение кредита.

  3. Более тщательная проверка. Банк проведет детальный анализ текущей финансовой ситуации и истории платежей заемщика.

«Тем не менее, каждый случай индивидуален, и окончательное решение всегда принимает банк», — уточнил эксперт.

Особенности оформления кредита под залог недвижимости без подтверждения о доходах

Юрист рассказал, что банки нередко требуют подтверждения доходов для оценки платежеспособности заемщика. Но существуют и варианты оформления кредита под залог недвижимости без информации о доходах, в том числе:

  1. Поручительство. Привлечение поручителей, обладающих высоким уровнем дохода, увеличит шансы на получение кредита.

  2. Залог высоколиквидного имущества. Чем выше стоимость и ликвидность закладываемой недвижимости, тем больше вероятность одобрения кредита.

  3. Программы без подтверждения доходов. Некоторые банки предлагают специальные программы, где вместо справок о доходах учитываются другие факторы, такие как наличие крупного депозита, регулярное поступление средств на счета и другие.

«Однако следует учитывать, что такие кредиты обычно сопровождаются более высокими процентными ставками, дополнительными комиссиями, ограничением суммы займа (обычно до 50−60% от стоимости залога), более длительным процессом оформления из-за дополнительной проверки надежности заемщика», — отметил эксперт.

Советы и рекомендации эксперта

Георгий Габолаев дал несколько полезных советов и рекомендаций относительно взятия кредита под залог недвижимого имущества:

  1. Выберите надежного кредитора. Проверьте репутацию банка, с которым решили сотрудничать. Изучите отзывы клиентов, рейтинги, условия кредитования. Надежный банк предложит прозрачные условия и минимизирует скрытые комиссии.

  2. Сравните предложения нескольких банков. Не ограничивайтесь первым попавшимся предложением. Банки могут предлагать разные процентные ставки, сроки кредитования, дополнительные услуги.

  3. Внимательно прочитайте кредитный договор. Перед подписанием документа ознакомьтесь со всеми его условиями. Заострите внимание на пунктах, касающихся размера процентной ставки, графика платежей, возможности досрочного погашения всей суммы задолженности, наличия штрафных санкций за это и за просрочку платежей.

  4. Реально оцените свои финансовые возможности. Прежде чем брать кредит, проанализируйте свой бюджет, определите, сколько сможете ежемесячно выплачивать без ущерба для качества жизни. Как правило, специалисты рекомендуют, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал 30−40% от дохода.

  5. Поддерживайте связь с банком. Регулярно отслеживайте состояние кредита, вовремя уведомляйте банк о любых изменениях в финансовом положении. Это поможет предотвратить возможные проблемы и найти решение в случае возникновения трудностей с погашением задолженности.

«Обратитесь за помощью к профессионалам. Проконсультируйтесь с финансовым консультантом или юристом, если возникают сложности с пониманием условий кредита или процессом оформления документов. Профессиональная поддержка поможет избежать ошибок и сэкономить время», — заявил эксперт.

Главное о кредитах под залог недвижимости

Источник: Freepik

Выделим основные моменты, касающиеся взятия кредита под залог недвижимости:

  • МФО с 1 ноября 2019 года не имеют права выдавать займы под залог недвижимости;

  • претендовать на указанный кредит имеют право физические лица — собственники недвижимости, ИП, юридические лица, владеющие коммерческой недвижимостью, а также супруги, если недвижимость принадлежит им на праве совместной собственности;

  • плюсы кредита: возможность получить значительную сумму, досрочно погасить долг без штрафов, длительный срок кредитования и так далее, минусы: риск потери закладываемого недвижимого имущества при невыплате долга, необходимость сбора внушительного пакета документации, ряд банков не дают кредит с плохой кредитной историей под залог недвижимости и другое;

  • как показывает практика, банки часто требуют при оформлении кредита под залог недвижимости безупречной кредитной истории и подтверждения доходов, но некоторые банки выдают кредит и без них, увеличивая процентную ставку и ограничивая выдаваемую сумму.

Взятие кредита под залог недвижимости — ответственный шаг, требующий тщательной подготовки, анализа рисков. Следуя рекомендациям, можно минимизировать потенциальные трудности и обеспечить себе комфортные условия кредитования.

Автор: Оксана Лукьянова;

Эксперт: основатель и генеральный директор компании «Группа-А» Георгий Габолаев.

Обновлено: 03.02.2025 16:04