Эскроу-счета: как они защищают ваши сделки

Эскроу-счет что это? Простыми словами — это специальный банковский счет, который используется для безопасного хранения денег до выполнения определенных условий сделки. Он служит посредником между покупателем и продавцом, гарантируя, что обе стороны выполнят свои обязательства. Если есть эскроу-счет, деньги хранятся в банке и передаются продавцу только при выполнении всех условий договора. Этот способ позволяет минимизировать риски и обеспечивает прозрачность сделки.

Для каких видов сделок используется эскроу-счет

1. Эскроу-счет при покупке недвижимости — для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

2. Эскроу-счет ДДУ — в долевом строительстве счет нужен для защиты интересов дольщиков до завершения постройки объекта.

3. Бизнес-сделки — покупка и продажа бизнеса или долей в нем.

4. Эскроу-счет договора на поставку товаров — для крупных сделок, требующих гарантий.

5. Инвестиционные проекты — защита средств инвесторов до достижения определенных этапов.

6. Сделки на рынке искусства — покупка и продажа дорогостоящих произведений искусства.

Как происходит покупка через счет эскроу — поэтапное описание

1. Заключение договора

Покупатель и продавец подписывают договор, в котором определяются условия сделки и использования эскроу-счета.

2. Эскроу-счет

Банки открывают спецсчет для хранения средств покупателя.

3. Внесение средств

Покупатель переводит деньги на эскроу-счет.

4. Выполнение условий сделки

Продавец выполняет свои обязательства (например, передает документы на недвижимость).

5. Проверка условий

Банк проверяет выполнение условий договора.

6. Перевод средств

После подтверждения выполнения всех условий деньги переводятся продавцу на эскроу-счет в сроки, установленные в договоре.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

В качестве примера рассмотрим операцию по покупке недвижимости. Если открыт эскроу-счет, право на денежные средства, находящиеся на нем, принадлежит покупателю недвижимости до даты до регистрации сделки в Росреестре, когда возникает основание для их передачи продавцу или застройщику. После указанной даты деньги принадлежат продавцу.

Плюсы эскроу-счета

О преимуществах эскроу-счета для застройщиков и покупателей рассказала эксперт НИФИ Минфина России и портала “Моифинансы.рф” Ольга Дайнеко:

Плюсы для покупателя:

• Безопасность. Эскроу-счет долевое строительство вывел на новый уровень. Главной целью введения эскроу-счетов была защита прав дольщиков. Теперь проблема обманутых дольщиков уходит в прошлое, поскольку в случае возникновения у застройщика проблем или его банкротства деньги не потеряются, а будут возвращены дольщику с эскроу-счета.

• Экономия. Обычно эскроу-счет для физических лиц открывают и обслуживают бесплатно.

• Есть возможность открыть эскроу-счет онлайн, без посещения отделения банка.

Плюсы для застройщика:

• Доверие покупателей. Теперь у них нет необходимости изучать большой объем информации о застройщике, отзывы, практику. Деньги дольщиков в любом случае защищены, и у малых застройщиков есть шанс занять свое место на рынке.

• Стабильность. Финансирование строительства теперь не зависит от объема продаж. Стройка происходит либо за счет собственных средств застройщика, либо за счет банковского кредита.

• Защита от недобросовестной конкуренции. Все застройщики находятся в равных усилиях и нет риска, что некая организация обрушит рынок невероятными предложениями и затем покинет его.

Минусы эскроу-счета

Ольга Дайнеко о подводных камнях и недостатках использования эскроу-счетов:

Минусы для покупателя:

• Потенциальный рост цен. Поскольку далеко не все застройщики могут позволить себе строительство полностью за собственный счет, то процесс часто происходит за счет кредитных средств. Свои издержки в виде обслуживания кредита застройщики включают в стоимость жилья.

• Ограниченное число банков, уполномоченных на открытие эскроу-счета. Перечень кредитных организаций устанавливается Банком России.

• Деньги на эскроу-счете заморожены. То есть они не работают, на эскроу-счет проценты по вкладу не начисляются. Если спустя, условно, два-три года застройщик не выполнил свои обязательства и деньги возвращены покупателю, то с учетом роста цен на недвижимость схожее по характеристикам жилье будет стоить уже дороже.

Минусы эскроу-счета для застройщика:

• Необходимость вложения собственных средств в строительство или использование кредитных средств.

• Условия кредитования могут быть весьма жесткими. У молодых или новых компаний возможны сложности с выходом на рынок строительства жилья.

• Расходы по обслуживанию эскроу-счета лежат на застройщике.

Как открыть эскроу-счет в банке — пошаговый план по пунктам с описанием

1. Выбор банка

Изучение условий предложения и рейтинга банка.

2. Консультация

Встреча с представителем банка для обсуждения условий открытия эскроу-счета.

3. Подготовка документов

Сбор необходимых документов (паспорт, договор купли-продажи, документы на объект и т.д.).

4. Подача заявки

Заполнение заявки на открытие эскроу-счета и подача пакета документов.

5. Подписание договора

Подписание договора на обслуживание эскроу-счета с банком.

6. Открытие счета

Банк открывает эскроу-счет и предоставляет реквизиты для внесения средств.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

При долевом строительстве эскроу-счета защищают интересы дольщиков, исключая риски недостроя или банкротства застройщика. Деньги дольщиков хранятся на счетах в банке и переводятся застройщику только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Это гарантирует, что средства будут использованы исключительно по целевому назначению.

Порядок работы с эскроу-счетами:

1. Заключение договора долевого участия (ДДУ):

• Дольщик и застройщик заключают договор, который предусматривает использование эскроу-счета.

2. Открытие эскроу-счета:

• В банке открывается специальный эскроу-счет на имя дольщика.

• Дольщик вносит на этот счет средства согласно условиям ДДУ.

3. Контроль банка:

• Банк контролирует целевое использование средств и выполнение условий договора.

• Застройщик сообщает банку о завершении этапов строительства, а банк проверяет эти данные.

4. Переход прав собственности:

• После завершения строительства и оформления прав собственности дольщика на квартиру, банк переводит средства со счета застройщику.

• Если условия не выполняются, деньги возвращаются дольщику.

Использование эскроу-счета при покупке недвижимости на вторичном рынке

При покупке недвижимости на вторичном рынке эскроу-счет обеспечивает безопасный расчет между сторонами. Покупатель переводит средства на эскроу-счет, где они хранятся до выполнения всех условий сделки – передачи прав собственности и подписания необходимых документов. Только после этого деньги переводятся продавцу, что исключает риски финансовых потерь.

Мнение эксперта

Эксперт Ольга Дайнеко считает, что эскроу-счета призваны навести порядок на рынке долевого строительства:

“Проблема обманутых дольщиков в прошлом десятилетии выросла до государственного масштаба. Теперь безопасность обеспечена за счет приобретателей недвижимости. Косвенным образом платит за эскроу-счет новостройки ее покупатель. Основным выгодоприобретателями нового порядка долевого строительства являются банки. Кредитная организация заработает:

• на кредите, выданном застройщику для ведения строительства;

• на кредите, выданному покупателю для приобретения недвижимости;

• на использовании средств, замороженных на эскроу-счете на период строительства.

Если ранее в долевом строительстве участвовало две стороны — застройщик и дольщик, то теперь появляется третья сторона — банк. Если обанкротится застройщик, то все понятно — деньги возвращаются дольщику. А что будет если обанкротится банк, в котором открыты эскроу-счета? Вероятность такого развития событий невелика, но тем не менее деньги дольщиков застрахованы в размере десяти миллионов рублей. В столичном регионе средняя стоимость однокомнатной квартиры нередко может быть выше десяти миллионов рублей, соответственно имеется риск потерять часть денег в случае банкротства банка.

А что будет с ипотекой, если застройщик не построил дом? В случае если застройщик не исполнил условия договора и не завершил строительство, а на эскроу-счет были переведены ипотечные деньги, то они будут возвращены с эскроу-счета покупателю, но вместе с тем проценты по ипотеке за несколько лет, пока шла стройка, компенсированы не будут. Это прямые убытки покупателя и их можно будет в судебном порядке взыскать с застройщика, но, если застройщик будет признан банкротом, реальность исполнения решения суда крайне невелика.

Можно долго рассуждать о преимуществах и недостатках участия в долевом строительстве через эскроу-счета, но альтернативы этой системе нет. На сегодняшний день застройщикам запрещено привлекать денежные средства дольщиков в обход системы эскроу-счетов.

При этом застройщики ищут способы обхода. Не без участия покупателей. Обычно это заманчивые по цене предложения, сопряженные подписанием различных договоров с туманными формулировками — инвестирование, вексель, пожертвование. Подписывая такой договор, покупатель несет на себе все риски остаться как без квартиры, так и без денег”, — заключила эксперт.

Что нужно запомнить при использовании эскроу-счета

1. Эскроу-счет обеспечивает безопасность расчетов при выполнении условий сделки.

2. Деньги на счете принадлежат покупателю до полного завершения сделки.

3. Эскроу-счет используется при покупке недвижимости, в бизнес-сделках и для крупных поставок.

4. Применение эскроу-счета требует оплаты банковских комиссий.

5. Процедура открытия счета требует времени и подготовки документов.

6. Долевое строительство с эскроу-счетами защищает права дольщиков в случае банкротства застройщика.

7. При покупке недвижимости на вторичном рынке эскроу-счет гарантирует безопасный расчет.

Виктория Воропаева