Кто такой созаемщик и зачем он нужен
Это лицо, которое наравне с основным заемщиком несет ответственность по ипотечному кредиту. Его привлечение может потребоваться в следующих случаях:
- когда доходов основного заемщика недостаточно для получения желаемой суммы кредита или его платежеспособность вызывает сомнения у банка;
- при необходимости увеличить максимально возможную сумму ипотечного кредита за счет учета совокупного дохода;
- когда недвижимость приобретается супругами совместно и банк требует включить обоих в кредитный договор;
- при желании обезопасить сделку со стороны банка, особенно если речь идет о крупных суммах.
Кто может стать созаемщиком по ипотеке: требования
Банки предъявляют к созаемщикам практически те же требования, что и к основным заемщикам. Вот основные критерии:
- возраст от 21 года и до 65−70 лет на момент погашения кредита;
- стабильный официальный доход, подтвержденный документально;
- хорошая кредитная история;
- российское гражданство и постоянная регистрация;
- официальное трудоустройство на последнем месте работы от трех до шести месяцев.
Чтобы прояснить этот момент, мы обратились за комментарием к Светлане Мусиенко, доценту Финансового университета при Правительстве РФ, эксперту проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф».
«Созаемщик — любое лицо, которое готово взять на себя солидарную ответственность по ипотечному кредиту. В практике банков часто встречаются случаи, когда привлекаются супруги в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту, если они состоят в официальном браке. Однако это не считается законодательно обязательным», — разъясняет эксперт.
В чем разница между созаемщиком и поручителем
При оформлении ипотеки важно понимать принципиальное различие между этими статусами. Созаемщик становится полноправным участником кредитного договора и несет солидарную ответственность по выплатам с самого начала. Поручитель же выступает гарантом и привлекается к ответственности только в случае неисполнения обязательств основным заемщиком. Кроме того, созаемщик может претендовать на долю в приобретаемой недвижимости, а поручитель — нет.
Можно ли оформить ипотеку без созаемщика
Привлечение созаемщика не считается обязательным условием для получения ипотечного кредита. Ипотеку можно оформить самостоятельно в следующих случаях:
- при достаточном уровне дохода для обслуживания желаемой суммы кредита;
- при наличии первоначального взноса (от 30% стоимости жилья);
- при подтвержденной высокой платежеспособности и положительной кредитной истории;
- при наличии дополнительных активов или залогового имущества.
Документы для оформления ипотеки с созаемщиком
При оформлении ипотеки с созаемщиком важно правильно подготовить пакет документов. Требования к ним зависят от того, будет ли учитываться доход созаемщика при расчете кредитоспособности.
Если доход созаемщика учитывается
Для подтверждения платежеспособности созаемщика и включения его дохода в расчет кредита необходимо предоставить следующие документы.
1. Удостоверение личности:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС.
2. Документы о занятости и доходах:
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (за последние 6−12 месяцев);
- альтернативно: справка от банка о подтверждении дохода;
- копия трудовой книжки или заверенная копия трудового договора.
3. Дополнительные документы:
- документы, подтверждающие дополнительные источники дохода (при наличии);
- для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет.
Если доход созаемщика не учитывается
В этом случае пакет документов будет следующий.
1. Личные документы:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС.
2. Банковские документы:
- заявление-анкета по установленной банком форме;
- согласие на обработку персональных данных.
Как взять ипотеку на квартиру в браке, если созаемщиком выступает супруг или супруга
При оформлении ипотеки в браке большинство банков автоматически рассматривают супруга/супругу как созаемщика, поскольку приобретаемая недвижимость становится совместно нажитым имуществом. В этом случае оба супруга подписывают кредитный договор и несут равную ответственность по выплатам. Если один из них не хочет выступать созаемщиком, потребуется заключение брачного договора или нотариально заверенное согласие на сделку.
Ответственность созаемщика
Созаемщик несет полную солидарную ответственность по ипотечному кредиту наравне с основным заемщиком. Это означает, что банк имеет право требовать погашения задолженности как с обоих участников договора вместе, так и с каждого по отдельности в полном объеме. При этом созаемщик не может отказаться от ответственности, ссылаясь на наличие основного получателя ипотеки.
Может ли созаемщик получить налоговый вычет за квартиру в ипотеку
Созаемщик имеет право на получение имущественного налогового вычета пропорционально своей доле в праве собственности на приобретенную недвижимость. Если доли не определены, вычет распределяется поровну между всеми собственниками. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн рублей на объект недвижимости и 3 млн рублей по процентам за ипотечный кредит.
Имеет ли созаемщик права на долю в квартире
Наличие статуса созаемщика автоматически не дает права на долю в приобретаемой недвижимости. Право собственности определяется договором купли-продажи и свидетельством о регистрации права собственности. Однако если созаемщик участвует в погашении кредита, он может претендовать на долю в судебном порядке, доказав факт вложения собственных средств.
Риски созаемщика
При оформлении ипотеки в качестве созаемщика следует учитывать следующие риски:
- полная ответственность по кредиту даже при отсутствии прав на недвижимость;
- ухудшение собственной кредитной истории в случае просрочек основного заемщика;
- сложности с получением других кредитов из-за высокой долговой нагрузки;
- необходимость погашать чужой кредит при неплатежеспособности основного заемщика;
- потенциальные проблемы при попытке получить собственную ипотеку в будущем.
Продолжая свой профессиональный комментарий, эксперт останавливается на важном аспекте ипотечного кредитования — рисках созаемщика. Светлана Мусиенко обращает внимание на те серьезные финансовые последствия, которые могут возникнуть при принятии решения о солидарной ответственности по кредиту.
«Риски созаемщика полностью идентичны рискам самого заемщика. Соглашаясь стать созаемщиком по ипотеке, вы как будто оформляете ее полностью на себя. Так, например, при возникновении просрочки по оплате кредита от основного заемщика это тут же негативно отразится на вашей кредитной истории», — отметила эксперт.
Что происходит в случае развода, если созаемщик один из супругов
При разводе супругов-созаемщиков ситуация регулируется как семейным, так и гражданским законодательством. Если недвижимость приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом и делится поровну. Обязательства по ипотеке также распределяются между бывшими супругами. Возможные варианты решения вопроса:
- продажа квартиры и погашение кредита;
- выкуп доли одним из супругов с перекредитованием;
- сохранение солидарной ответственности по выплатам.
Что будет, если созаемщик не платит кредит за должника
В случае неуплаты кредита последствия могут быть следующими:
- требование банка о полном погашении задолженности;
- начисление штрафов и пеней;
- негативная кредитная история;
- судебные разбирательства;
- арест имущества и счетов;
- запрет на выезд за границу при крупной задолженности.
Как перестать быть созаемщиком по ипотеке
Прекратить обязательства созаемщика можно несколькими способами.
1. Полное досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Рефинансирование кредита с исключением созаемщика из договора.
3. Продажа недвижимости и закрытие кредитных обязательств.
4. Заключение соглашения с банком о выводе созаемщика из договора (при условии достаточной платежеспособности основного заемщика).
Мнение эксперта
В заключение своего экспертного комментария Светлана Мусиенко подчеркивает, что решение стать созаемщиком по ипотеке должно быть максимально взвешенным и осознанным. Важно не только оценить потенциальные финансовые выгоды, но и трезво проанализировать возможные риски, которые берет на себя созаемщик.
«Созаемщиком стоит быть только в том случае, если вы полностью осознаете риски и готовы их принимать. Часто наличие созаемщика позволяет получить более выгодные условия по кредиту. Именно это используют как основной аргумент при привлечении сторонних лиц, то есть вы будете должны банку так же, как основной заемщик, но кредит будет оформлен по льготной, а не рыночной ставке», — подытожила эксперт.
Стоит ли быть созаемщиком
Прежде чем согласиться стать созаемщиком по ипотеке, внимательно проанализируйте все аспекты такого решения. Перечислим ключевые моменты, которые следует учесть.
1. Созаемщик несет полную ответственность по кредиту наравне с основным заемщиком.
2. Высокая долговая нагрузка может помешать получению собственных кредитов.
3. Выйти из кредитного договора досрочно практически невозможно.
4. Права на недвижимость автоматически не возникают.
5. Необходимо документально фиксировать все договоренности с основным заемщиком.
6. Важно оценить платежеспособность и надежность основного заемщика.
7. Следует учитывать долгосрочность обязательств — ипотека обычно оформляется на 15−30 лет.
8. Нужно иметь финансовую подушку безопасности на случай проблем с выплатами у основного заемщика.
Список источников
1. К. С. Федоров, «Проблема ответственности участников ипотечных правоотношений», «Интерактивная наука», 2022 год.
2. А. А. Волков, «Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация», «Вестник Академии знаний», 2020 год.
3. В. П. Ладыгина «Неблагоприятная кредитная история как мотив к заключению брачного договора: Анализ правоприменительной практики», Ex jure, 2022 год.
Автор: Александра Овсяник
Эксперт: Светлана Мусиенко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф»
