Что такое счет эскроу простыми словами
Эскроу — это специальный банковский счет, предназначенный для снижения рисков при совершении какой-либо сделки. Деньги на нем заморожены, пока стороны не выполнят условия договора. Применение эскроу-счета обязательно при покупке дома или квартиры по договору долевого участия (ДДУ), поэтому чаще всего такие счета открывают при оформлении сделок с недвижимостью.
Дольщик вносит деньги после регистрации ДДУ в Росреестре. Средства на счете замораживаются или депонируются до выполнения обязательств застройщиком по возведению жилого дома и передаче квартиры. При покупке недвижимости на вторичном рынке деньги переводятся продавцу после официального заключения договора купли-продажи квартиры или дома.
Этот механизм защищает права покупателя недвижимости от обмана недобросовестного продавца. Рассчитываясь через такой счет, дольщик не потеряет свои деньги, а застройщик не сможет их себе присвоить, не исполнив своих обязательств. Закон о переходе участников строительного рынка на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года.
Покупатель, который вносит деньги на эскроу-счет, называется депонентом, а получатель средств при выполнении условий сделки — бенефициаром. Банк, в котором открыт счет, именуют эскроу-агентом.
Для каких видов сделок используется эскроу-счет
Чаще всего эскроу-счета используются для покупки жилья в строящемся объекте недвижимости и призваны защитить деньги покупателя. Если застройщик не выполняет свои обязательства, то участник долевого строительства может полностью вернуть свои средства и получить неустойку. Также счета эскроу можно использовать для покупки вторичного жилья в качестве альтернативы аккредитиву.
Расскажем подробнее о каждом из видов сделок с недвижимостью с использованием счета эскроу.
1. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — это самые распространенные сделки с использованием эскроу-счетов, так как они обязательны при покупке жилья в строящемся объекте.
2. Покупка жилья или земельного участка на вторичном рынке — эскроу-счета открываются при заключении договора купли-продажи жилья, при этом банк гарантирует продавцу выплату денежных средств после регистрации документа.
3. Покупка и продажа ценных бумаг — в этом случае стороны перестраховываются для обеспечения безопасности сделки. В договоре при открытии счета эскроу подробно прописываются условия, при которых бенефициар может получить деньги.
4. Купля-продажа товаров, работ, услуг, бизнеса и авторских прав. Эскроу-счет — универсальный инструмент, снижающий финансовые риски при заключении любой сделки. Но в этом случае владельцу счета придется заплатить банку комиссию за его обслуживание. Услуга бесплатна только при покупке недвижимости.
На сегодняшний день эскроу-счета в России обязательно используются при приобретении жилья по ДДУ. Для других сделок они открываются в добровольном порядке.
Как происходит покупка через счет эскроу
Независимо от вида соглашения покупка с использованием эскроу-счета проходит примерно по одинаковому алгоритму. Расскажем подробнее о каждом этапе при приобретении квартиры в строящемся объекте, так как счет эскроу чаще всего применяется для таких сделок.
1. Выбор объекта недвижимости
Покупатель должен определиться, что он хочет купить — дом, квартиру или другой объект недвижимости, а также решить, первичный или вторичный рынок это будет.
2. Оформление договора на открытие счета
В заключении сделки участвуют три стороны — депонент, бенефициар и эскроу-агент.
3. Открытие счета эскроу в банке
Счет оформляется на имя покупателя или депонента.
4. Регистрация договора в Росреестре
Речь идет о договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. При этом иногда продавец может обязать покупателя внести средства за недвижимость на аккредитив в банке, чтобы он не успел их потратить за то время, пока оформляются документы.
5. Внесение средств на эскроу-счет в банке
После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель вносит деньги за будущую недвижимость на счет эскроу. Если перед этим оформлялся аккредитив, средства переводятся с него.
6. Заморозка средств на счете
Ни застройщик, ни дольщик не имеют доступа к деньгам на эскроу-счете до той поры, пока договор не будет исполнен либо расторгнут.
7. Перечисление средств застройщику либо возврат покупателю
Если объект недвижимости успешно сдается в эксплуатацию, средства с эскроу-счета переводятся продавцу в полном объеме. Если застройщик не справляется с обязательствами, деньги возвращаются покупателю. При этом он имеет право взыскать неустойку за нарушение условий сделки.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, алгоритм немного меняется:
- продавец и покупатель оформляют эскроу-счет в банке;
- покупатель переводит на него средства;
- деньги замораживаются до тех пор, пока Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
Средства на эскроу-счет вносит покупатель недвижимости или дольщик, и формально они принадлежат ему до тех пор, пока не будет исполнены условия ДДУ либо заключен договор купли-продажи. До этого момента деньги замораживаются, и ни покупатель, ни продавец жилья не имеют к ним доступа. После сдачи объекта в эксплуатацию либо заключения договора купли-продажи банк перечисляет средства продавцу. Если условия сделки нарушаются, деньги возвращаются покупателю в полном объеме.
Плюсы эскроу-счета
Преимуществ у эскроу-счетов больше, чем недостатков. Перечислим главные:
- помогает безопасно провести расчеты между продавцом и покупателем жилья;
- дает гарантии получения денежных средств после выполнения работ для застройщика;
- покупатель имеет право вернуть деньги, если объект недвижимости не будет сдан;
- бесплатное обслуживание для дольщиков;
- счет эскроу нельзя арестовать, а денежные средства на нем — взыскать.
Минусы эскроу-счета
Несмотря на доказанную эффективность, у счетов эскроу есть недостатки, перечислим основные:
- сумма страхового возмещения по таким счетам не превышает 10 млн рублей. В случае банкротства банка покупатель рискует потерять часть средств, если объект недвижимости стоил больше;
- при затяжном строительстве сумма, хранящаяся на счете эскроу, может частично обесцениться из-за инфляции;
- не у всех банков есть лицензия для работы с эскроу-счетами.
Как открыть эскроу-счет в банке
Расскажем, какие действия нужно предпринять, чтобы открыть в банке счет эскроу. Алгоритм очень похож на оформление обычного банковского счета.
1. Определиться с целью сделки
Это может быть не только покупка недвижимости, но также приобретение земли, товара, услуги или авторских прав.
2. Выбрать банк
Это должно быть учреждение, у которого есть разрешение Центробанка на открытие эскроу-счетов, оно выдается не всем финансовым организациям. Кроме того, банк должен быть эскроу-агентом объекта, в котором вы хотите купить недвижимость.
3. Открыть расчетный счет
Перед открытием счета эскроу нужно оформить в банке расчетный счет. Но этот этап не понадобится, если речь идет о договоре долевого участия.
4. Оплатить комиссию
За обслуживание эскроу-счета банку нужно заплатить определенную сумму, тарифы в учреждениях различаются и зависят от объема хранящихся средств. При покупке жилья у застройщика платить ничего не придется.
5. Собрать документы
Перечень необходимых документов вам предоставят в банке. В случае приобретения недвижимости понадобятся паспорт, заявление и проект договора долевого участия, его должен предоставить застройщик. Также от него потребуются нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, доверенности и бухгалтерская отчетность. Если счет открывается для других целей, нужен договор-основание с перечнем условий, при которых бенефициар получит деньги.
6. Перевести средства на счет эскроу
Процедура ничем не отличается от классического перечисления денежных средств на обычный банковский счет. Разница лишь в том, что в этом случае деньги замораживаются до исполнения условий договора.
Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
Средства на эскроу-счетах блокируются до выполнения своих обязательств застройщиком, при этом проценты по ним не начисляются. Вернуть деньги можно только при расторжении договора долевого участия. То есть застройщик строит дом за свой счет, а деньги от дольщика получает после завершения всех работ. До этого момента ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться средствами на эскроу-счете. Когда недвижимость будет сдана в эксплуатацию и банк переведет деньги продавцу, покупатель может оформлять свою покупку в собственность.
Использование эскроу-счета при покупке недвижимости на вторичном рынке
Эскроу-счета на вторичном рынке открываются при заключении договора купли-продажи жилья. При этом банк дает гарантию выплаты денежных средств продавцу после регистрации сделки.
«Как правило, для покупки жилья на вторичном рынке используются банковские ячейки или аккредитивы. При этом, в отличие от эскроу-счетов, страховки от Агентства по страхованию вкладов (АСВ) по аккредитиву не предусмотрено», — подчеркнула главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
Отзывы экспертов об эскроу-счетах
Анна Землянова рассказала об экономическом эффекте применения эскроу-счетов в России.
«Механизм показал свою эффективность в РФ. С середины 2019 года число проблемных объектов сократилось в 10 раз. Сейчас в реестре числится 197 таких домов. По оценке Фонда развития территорий, более 200 тысяч граждан, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков, получили помощь в 2019—2023 годах», — отметила эксперт.
Что нужно запомнить при использовании эскроу-счета
Подведем итоги материала и перечислим главные моменты, которые стоит знать при оформлении счетов эскроу.
1. Это специальный счет, который открывается в банке при совершении какой-либо сделки, чаще всего при покупке недвижимости. Он предназначен для защиты покупателя от обмана застройщика или продавца.
2. В большинстве случаев эскроу-счет оформляется при заключении договора долевого участия. Дольщик вносит на него средства за квартиру или дом, и они блокируются до того момента, когда недвижимость будет сдана в эксплуатацию. Только после этого продавец получит эти деньги.
3. Эскроу-счет помогает безопасно провести расчеты между продавцом и покупателем жилья, дает гарантии получения средств после выполнения работ для застройщика. При этом покупатель имеет право вернуть деньги, если объект недвижимости не будет сдан. Счет эскроу нельзя арестовать, а денежные средства на нем — взыскать.
4. У счетов эскроу есть и свои недостатки:
- сумма страхового возмещения по ним не превышает 10 млн рублей;
- при затяжном строительстве деньги, хранящиеся на счете эскроу, могут частично обесцениться из-за инфляции, так как проценты по ним не начисляются;
- не у всех банков есть лицензия для работы с эскроу-счетами.
5. Если застройщик не выполняет свои обязательства, то покупатель может полностью вернуть свои средства, а также получить неустойку.
6. Счета эскроу можно использовать для покупки вторичного жилья в качестве альтернативы аккредитиву. При этом, в отличие от эскроу-счетов, страховка от Агентства по страхованию вкладов по аккредитиву не предусмотрена.
Список источников
1. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Статья 860.7 Гражданского кодекса РФ.
3. Федеральный закон от 25.05.2020 года № 163-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Автор: Оксана Артемова
Эксперт: Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка
