После отмены в 2024 году программы льготной ипотеки и повышения ипотечных ставок на фоне высокой ключевой ставки спрос на квартиры по сравнению с предыдущим годом ожидаемо снизился. По данным ЕИСЖС в новостройках за первые пять месяцев 2025 снижение спроса составило 16% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Эксперт напомнил, что Росреестр по Московской области сообщил и регистрации в Москве в мае 2025 года ДДУ на 24,7% меньше, чем в апреле и на 43,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Учитывая сезон отпусков, рассчитывать на существенное оживление спроса в ближайшие месяцы также не стоит. На фоне резкого снижения спроса на первичном рынке застройщики вновь активно стали применять стимулирующие спрос программы. При этом широкое распространение программы рассрочек вызывает обеспокоенность ЦБ РФ, по оценкам которого доля рассрочек в общем объеме продаж выросла более чем в двое, составив около 40%», — добавляет специалист.
Представители Банка России уже неоднократно заявляли, что программы рассрочек способны оказать негативное влияние не только на финансовую устойчивость граждан, но в конечном счете привести к негативным последствиям для самих застройщиков и отрасли в целом. С учетом роста риска возможных неплатежей нельзя исключать, что ЦБ РФ через кредитующие банки будет пытаться ограничить применение застройщиками подобных программ.
Еще одним подтверждением охлаждения на рынке жилой недвижимости является снижение объема выданных ипотечных кредитов.
За пять месяцев 2025 года количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 51%, а их общая сумма снизилась на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение кажется огромным, но здесь нужно учитывать эффект высокой базы первой половины 2024 года, предшествующий отмене программ кредитования с господдержкой.
Основная масса выданных кредитов — семейная ипотека, на которую приходится до двух третей всего объема выданных кредитов, что еще раз подтверждает, что рыночная ипотека сегодня не работает, даже несмотря на июньское снижение ключевой ставки.
Понимая всю сложность ситуации с продажами, в первом полугодии 2025 застройщики сократили вывод новых проектов на рынок на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Как следствие, по данным аналитического центра ДомРФ новостройки подорожали в первом полугодии в среднем по стране на 2,9% при инфляции в 3,6% за тот же период, то есть рост цен оказался ниже уровня инфляции. И ситуация в регионах снова различна: в Москве на фоне существенного снижения числа новых проектов рост цен на строящиеся квартиры составил около 7%, что более чем в два раза выше среднего показателя по стране.
«Таким образом, застройщикам жилья текущего спроса пока достаточно, чтобы иметь возможность существенно не снижать цены», — рассуждает Игорь Талалов и напоминает о необходимости учитывать, что акционные продажи в отдельных проектах у отдельных застройщиков все равно есть. Хотя они пока не могут переломить общий тренд к росту стоимости жилья.
Но корректировка цен, тем не менее, возможна и будет зависеть от финансовых возможностей крупнейших застройщиков жилья.
Чем дольше продлится период низкого спроса, тем выше вероятность распродаж у отдельных застройщиков с высокой долговой нагрузкой. Но ожидать массового банкротства застройщиков и снижения цен на 30−50% от текущего уровня не стоит, с рынка уйдут лишь самые слабые.
«В случае системной угрозы для строительной отрасли правительство, с большой долей вероятности, сможет обеспечить меры поддержки или введение стимулирующих программ, как это уже было в 2020 году», — прогнозирует он.
А пока продолжающийся рост цен на первичном рынке стимулирует переток части покупателей на вторичный рынок, поскольку в условиях ограниченности ипотеки ключевым фактором выбора становится «чистая» стоимость квартиры, а не размер ежемесячного платежа.
По мере снижения рыночных ставок по ипотеке возможно дальнейшее сокращение разницы в цене на первичном и вторичном рынке, особенно, если государство не запустит дополнительные меры для поддержки первичного рынка.
Замедление темпов инфляции оставляет надежду многим участникам рынка на дальнейшее снижение ключевой ставки, при этом экспертное сообщество сходится во мнении, что уже на ближайшем заседании 25 июля ставка может снизиться на два процентных пункта при условии отсутствия политических и экономических потрясений.
Да и в дальнейшем ставка продолжит снижаться и, по мнению отдельных экономистов, на конец года может составить чуть ли не 13%.
Однако нужно принять во внимание тот факт, что ЦБ РФ не пойдет на резкое снижение ключевой ставки, поскольку это может дать обратный эффект, когда снижение доходности по вкладам вызовет быструю реализацию отложенного спроса. Что в свою очередь может привести к скачкообразному росту цен и раскручиванию инфляционной спирали.
Кроме того, на фоне роста дефицита бюджета в этом году и укрепившегося курса рубля, который очевидно не способствует росту нефтегазовых доходов бюджета, Центральному Банку придется действовать более осторожно при принятии решения по изменению ключевой ставки.
Поэтому рассчитывать, что снижение ключевой ставки сделает доступными рыночные ипотечные кредиты в этом году, скорее всего, не стоит. Вероятнее всего, этот момент наступит не ранее середины следующего года. Хотя в любом случае это положительно повлияет на спрос. Однако комфортными ставки рыночной ипотеки могут стать не ранее 2027 года.
«Как следствие можно ожидать умеренный рост цен на недвижимость до начала 2027 года, после чего возможна массовая реализация отложенного спроса, что на фоне снижения вывода новых проектов на рынок за последние полгода, может привести к дисбалансу спроса и предложению, который обеспечит ускорение роста цен на квартиры», — резюмировал аналитик.
