Объем предложения квартир до 28 кв. м на первичном рынке Москвы на конец апреля 2025 года составил 7,01 тыс. лотов, сократившись на 24,2% год к году. Такие данные приводят «Метриум» и SIS Development. В общей структуре экспозиции новостроек их доля сократилась на 3,2 процентного пункта, до 12,4%. Аналитики Est-a-Tet подсчитали, что в старых границах Москвы сейчас продаются 3,7 тыс. квартир до 28 кв. м. Год к году значение снизилось на 24,5%, став минимальным за последние два года. Гендиректор VSN Group Яна Глазунова зафиксировала падение на 34%, до 4,7 тыс. квартир.
Руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов замечает, что остановлены были проекты не на этапе получения разрешений на строительство, а на более ранних стадиях. Это позволило многим объектам стартовать после введения запрета. Основатель SIS Development Ярослав Гутнов говорит, что квартиры до 28 кв. м сейчас представлены в 160 жилых комплексах против 141 годом ранее. В условиях высокой стоимости проектного финансирования многие девелоперы откладывают старт строительства после выдачи разрешительной документации, констатирует управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.
За счет сохранения предложения доля небольших лотов в структуре сделок на первичном рынке пока остается заметной. Алексей Попов говорит, что в январе—марте 2025 года 15,5% сделок на рынке новостроек Москвы заключались с квартирами до 28 кв. м. Во втором квартале прошлого года на фоне ажиотажа из-за новостей о запрете такого жилья показатель достигал 17,4%. Топ-брокер Whitewill Екатерина Лёвина говорит, что небольшие квартиры на первичном рынке редко покупают для постоянного проживания: это первое жилье для студентов либо инвестиции.
Директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков добавляет, что за счет низких первоначальных вложений такие объекты интересны инвесторам.
Малогабаритные лоты традиционно считаются более доходными для застройщиков в том числе и из-за высокой стоимости реализации. Руслан Сырцов говорит, что средняя стоимость в малогабаритной квартире массового сегмента с учетом Новой Москвы сейчас составляет 366,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 7,5% превышает среднее значение для первичного рынка.
Алексей Попов поясняет, что в старых границах Москвы микроквартиры за год подорожали на 10%, до 418 тыс. руб. за 1 кв. м. Это менее выраженная динамика, чем по рынку в целом, где прирост составил 14%, до 403 тыс. руб. за 1 кв. м. Динамика в малогабаритном сегменте была достаточно неоднородной: речь шла в том числе о выводе значительных пулов предложения по ценам ниже рынка. В целом, по мнению господина Попова, рост стоимости небольших лотов сдерживает их ограниченная функциональность. «Жить здесь неудобно, и доплата за дополнительные 5 кв. м кардинально меняет качество жизни», — отмечает он. Инвесторов после отмены массовой льготной ипотеки стало гораздо меньше, констатирует эксперт.
Сырцов считает, что при существующих темпах реализации на продажу всех малогабаритных квартир уйдет чуть менее трех лет. Алексей Попов считает, что процесс займет полтора-два года. Руководитель аналитического направления Est-a-Tet Светлана Комиссарова замечает, что для некоторых проектов и локаций полный отказ от малогабаритных квартир станет стоп-фактором в дальнейшей реализации.
Потребители, впрочем, могут продолжить покупать малогабаритные квартиры на вторичном рынке. Комиссарова говорит, что в первом квартале варианты до 28 кв. м сформировали 5,4% объема экспозиции готового жилья. В конце прошлого года значение составляло 4,5%. Это, по словам эксперта, не только микроквартиры в уже сданных домах, но и квартиры, владельцы которых продают их частями.