Новые критерии качества отделочных работ содержатся в Приказе Минстроя РФ от 19.02.2025 № 91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки» (далее — Приказ Минстроя). Он был опубликован 28 февраля.
В основу данного документа лег свод правил СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01−87 Изоляционные и отделочные покрытия». Причем Приказ Минстроя не отменяет действие СП. Также были учтены результаты судебных решений по спорам между дольщиками и застройщиками и иностранные нормативы.
Цель утверждения минимальных требований
В декабре прошлого года Госдума приняла во втором и сразу в третьем чтениях закон, который позволяет застройщикам с 1 марта 2025 года использовать собственные стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
Соответствующие изменения были внесены в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).
Ранее застройщик был обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов к отделке. Это позволяло дольщикам при выявлении несоответствий, обращаться в суд и требовать с застройщиков, в частности, снижения стоимости квартиры, возмещения трат на устранение недостатков
Поправки в Закон № 214-ФЗ исключили условие о соответствии передаваемого объекта требованиям техрегламентов. Теперь застройщики смогут применять свои стандарты качества отделки, предусматривая данное условие в договоре долевого участия. Также ввели ограничение суммы, которую дольщик вправе взыскать с застройщика из-за несоответствия отделки квартиры используемому им стандарту. Совокупная подлежащая взысканию сумма требований не должна превышать 3% от цены ДДУ, только если больший ее размер не предусмотрен самим договором.
Отметим, что минимальные требования призваны обеспечить баланс интересов как дольщиков, так и застройщиков.
Ввести собственные стандарты застройщик может при выполнении двух условий:
- они официально зарегистрированы в Федеральном информационном фонде стандартов;
- критерии стандартов не ниже минимальных требований, установленных Приказом Минстроя.
Минимальные требования изложены в достаточно простой и удобной форме. Но при оценке качества отделки дольщик по-прежнему остается один на один с застройщиком. Контролирующие органы исключены из процесса оценки и не имеют возможности следить за отделкой. В настоящее время надзор производится по данным проектной документации. При этом отделку в ней не отражают, даже если застройщик выполняет такие работы. Данные по отделке присутствуют только в ДДУ. Соответственно, вопросы контроля качества находятся в сфере гражданско-правовых отношений между дольщиками и застройщиками.
Оценка правильности геометрии стен
При оценке правильности геометрии стен теперь применяют подход, при котором отклонение от вертикали измеряют на всю высоту стен. Данный способ был взят из строительного стандарта ФРГ DIN 18202. Новые требования учитывают, что высота помещений может быть разная. В связи с этим действует градация по максимальному отклонению стен от вертикали в зависимости от высоты потолков.
Предельные значения являются одинаковыми для всех стен, независимо от типа финишной отделки. Например, стены в помещениях с потолками высотой до трех метров теперь могут отклоняться от вертикали не более чем на восемь миллиметров на всю поверхность, а ранее было девять миллиметров.
Требования стали жестче в отношении стен, отделанных простой штукатуркой, но мягче в отношении стен, облицованных керамической и керамогранитной плиткой (ранее минимум для них составлял пять миллиметров).
Кроме того, ранее для определения норматива показатель рассчитывали для каждого метра поверхностей. Это приводило к судебным разбирательствам по вопросу правильности измерения параметра метровым уровнем.
Монтаж плинтусов
Согласно минимальным требованиям, нельзя допускать, чтобы предельный размер зазора между плинтусом и стенами составлял более четырех миллиметров. При этом авторы требований учли, что минимальный норматив вводится для любых типов отделки. Некоторые покрытия стен и полов являются рельефными и при стыке с ними плинтусов щелей не избежать.
Отметим, что большие зазоры между плинтусом со стенами и полами являются частой проблемой в новостройках. Она возникает из-за того, что застройщики нередко устанавливают дешевые плинтуса, которые плохо держат геометрию и идут волной.
Окраска стен и обои
Минимальные требования предусматривают, что пятна, брызги и подтеки на окрашенных стенах, а также пузыри и иные дефекты на стенах, которые оклеены обоями, недопустимы в случае, если их видно с расстояния двух метров при естественном освещении или искусственном при недостаточности солнечного света. Данную методику контроля авторы требований взяли из британского стандарта NHBC-Standards-2024−9.
Ранее в России такие нюансы не допускались для жилых помещений и могли иметь место только при использовании некоторых типов окраски и только для подсобных и технических помещений.
Разработчики требований исходили из того, что дефекты, неразличимые с указанного выше расстояния, не оказывают негативного влияния на качество жизни.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.