Адаптация
С 2022 года ситуация на жилищном рынке России заметно претерпела серьезные изменения. Ставки по ипотеке быстро растут, льготные программы значительно сократились. Помимо этого ЦБ РФ продолжает курс на ужесточение требований к финансовому состоянию заемщиков, которые должны выполнять банки.
Руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов назвал основным результатом 2024 года для рынка недвижимости «факт адаптации рынка к очередной новой реальности — на этот раз, к жизни с очень сильно урезанными возможностями по поддержке спроса за счет льготных ипотечных программ на фоне заградительно высоких рыночных ставок».
По его оценке, во втором полугодии года спрос частично перераспределился — из новостроек на вторичку, и частично снизился — заметнее всего в загородной недвижимости.
«Но падение спроса оказалось ниже ожиданий большинства участников рынка и экспертов. Не случилось и обвала цен — можно говорить о ценовой стагнации и их коррекции в отдельных локациях, но это происходит в масштабах, заметных аналитикам, но не обычным продавцам и покупателям недвижимости», — рассказал Алексей Попов.
Он полагает, что основной риск для строительной отрасли заключается в росте стоимости заимствований и повышенной кредитной нагрузке на девелоперов. По оценке эксперта, «сложно, но можно», найти покупателей при рыночной ставке 25% и выше, и сильно сокращенных льготных программах. При этом финансовые модели многих компаний на такие условия не были рассчитаны, уточнил он.
Власти продолжают заявлять: не стоит рассчитывать на господдержку отрасли, пока инфляция более чем в 2 раза выше таргета Банка России в 4%.
Поэтому, по мнению эксперта, поддержкой для отрасли остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, а также высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений.
Без ипотеки
По мнению руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, для первичного рынка главный тренд года — завершение действия льготной ипотеки, рассчитанной на все категории заемщиков.
«Для вторичного сегмента основная сложность — удорожание рыночных ипотечных кредитов», — отметил он. На этом фоне доля сделок с использованием заемных средств в этом году сократилась примерно вдвое против прошлогодних показателей и составляет около 20% в общем объеме, по данным компании ИНКОМ-Недвижимость.
«Но вторичка привыкла существовать и без ипотеки, поскольку большинство сделок на рынке — альтернативные», — считает Дмитрий Таганов.
«Конечно, в 2025 году оба рынка пострадают — и первичный, и вторичный, но вторичка в меньшей степени», — отметил он и добавил, что фактическое отсутствие ипотеки как основного инструмента приобретения жилья на рынке новостроек снизит число продаж, будет стимулировать вымывание наиболее экономичных предложений и, как следствие, рост среднеарифметической цены в экспозиции.
В связи с сокращением объемов продаж, которые уже фиксирует Росреестр, будет уменьшаться выход на рынок новых проектов, прогнозирует эксперт.
Поскольку и раньше новые ЖК были не во всех востребованных у покупателей локациях, то сейчас их станет еще меньше, считает он.
«К тому же ликвидное предложение будет вымываться в первую очередь — все это сыграет в пользу вторичного рынка. Клиентам придется переориентироваться на вторичку с более разнообразным и представленном во всех локациях города предложением», — прогнозирует Дмитрий Таганов.
По его оценке, сейчас на рынке много неопределенностей, «многое будет зависеть от политики Центробанка и стоимости ипотеки».
Цены
В ряде регионов уже началось снижение цен на новостройки, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора 25 октября, когда было принято решение повысить ключевую ставку с 19% до исторического максимума в 21%. Впрочем, на последнем заседании 20 декабря регулятор не стал снова повышать ставку, вопреки ожиданиям аналитиков.
Предыдущий рекорд ключевой ставки в 20% годовых продержался около месяца — ставка была повышена в феврале 2022 года, в апреле уже была снижена сразу до 17%. Сейчас ситуация иная — регулятор заявляет, что при сегодняшних темпах роста инфляции не стоит ждать снижения ставки ранее второй половины 2025 года.
«Поэтому с точки зрения цен не все однозначно. Стоимость первичного жилья выше, чем вторичного», — отметил Дмитрий Таганов. Так, в старой Москве средняя цена одного кв. метра на первичном рынке составляет 418,4 тыс. руб., на вторичном — 285 тыс. руб.
В целом по России разрыв цен между первичным и вторичным жильем в России в среднем достиг 55% в 2024 году, подсчитал ЦБ РФ.
По мнению Дмитрию Таганова, девелоперы заинтересованы в стимулировании спроса, продавцы на вторичке тоже. У девелоперского бизнеса есть определенные ограничения — по маржинальности (прибыльности — ред.) проектов и так далее, но при этом они имеют возможности предоставить серьезные скидки. «Например, предложения какой-нибудь крупной компании в своих проектах со скидкой 20% — это, как известно, не редкость. На вторичке сходу получить дисконт в таком размере — не частая ситуация, а большая редкость», — пояснил Дмитрий Таганов.
Тем не менее, как он отметил, тенденция перетекания спроса из сегмента новостроек во вторичный будет развиваться. «Уже осенью в ИНКОМ-Недвижимость фиксировали переход примерно 10% клиентов из первички на рынок вторички, и в дальнейшем процесс продолжится. Этот фактор будет влиять на рост активности вторичного сегмента», — прогнозирует Дмитрий Таганов.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».