В конце прошлой недели ЦБ опубликовал информационный бюллетень «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России». Согласно ему, объем досрочного погашения ипотечных кредитов за счет собственных средств заемщиков в третьем квартале нынешнего года оказался на самом низком уровне на протяжении последних двух лет и составил 343,5 млрд руб. Этот показатель снижается с третьего квартала прошлого года, когда он достиг максимального значения за всю историю наблюдений уровня — 548,3 млрд руб. Одновременно с этим впервые объем досрочного погашения ипотеки за счет вновь полученных кредитов оказался ниже 2 млрд руб., а за счет реализации залога — менее 1 млрд руб.
Эксперты объясняют сложившийся тренд на снижение досрочного погашения ипотечных кредитов рациональным отношением заемщиков к управлению финансами.
По словам аналитика «Цифра брокер» Кирилла Климентьева, объем досрочного погашения ипотеки продолжает снижаться на фоне роста ставок по депозитам. «Логика поведения заемщиков здесь достаточно очевидна: например, если заемщик оформил ипотеку в 2020 году под 7% годовых, то при появлении дополнительных средств ему будет гораздо выгоднее разместить их на депозите под 22−23%, чем направлять на досрочное погашение ипотеки», — говорит он. Этот тренд, по мнению Кирилла Климентьева, вероятно, сохранится в четвертом квартале, поскольку ставки по депозитам остаются привлекательными, а стимулы для досрочного погашения ипотеки минимальны. В следующем году, по словам эксперта, ситуация может измениться при снижении ключевой ставки ЦБ. «Если ставки начнут снижаться, это создаст условия для роста досрочного погашения среди заемщиков, оформивших ипотеку под двузначные процентные ставки, они могут решить, что погасить кредит будет выгоднее, чем держать средства на депозитах», — говорит Кирилл Климентьев. Однако для массового изменения динамики, по его мнению, потребуется значительное снижение ставок, которое пока остается под вопросом.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 19 ноября 2024 года:
«Центральный банк будет снижать ключевую ставку только по мере снижения инфляции. Это будет абсолютно управляемый упорядоченный процесс, который позволит выводить деньги с депозитов на потребление очень постепенно».
В свою очередь, управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов полагает, что ситуация с досрочным погашением ипотечных кредитов зависит не только от высоких ставок по депозитам. «Конечно, при текущих ставках свободные средства, остающиеся после фиксированных обязательных платежей, выгоднее размещать на депозитах, чем направлять на досрочное погашение старых кредитов, оформленных по более низким рыночным или и вовсе льготным ставкам», — говорит он. Но в действительности, по его мнению, все сложнее: свободных денежных средств в распоряжении заемщиков в принципе остается меньше из-за инфляции и возросших процентных платежей по новым кредитам (а в среднем заемщики сейчас имеют не менее двух действующих кредитов).
«Таким образом, снижение депозитных ставок, которое можно ожидать летом-осенью следующего года, приведет к некоторому восстановлению частоты и значимости частичных досрочных погашений кредитов, но не до тех уровней, которые можно было наблюдать в 2020—2023 годах», — уверен Юрий Беликов. Для полноценного же восстановления этих параметров, по его мнению, нужны реальные результаты по таргетированию инфляции и оптимизация долговой нагрузки граждан по всем их обязательствам, включая потребительские кредиты. Для этого может потребоваться не один год, учитывая, что долги за последние несколько лет сильно удлинились, заключает эксперт.